{:hr}

Glavni problem ruskih investitora — traženje optimalnog (u pogledu rizika i prinosa) objekt za ulaganja. Нежилая poslovni prostori obično nije dostupna običnim investitorima zbog svoje visoke cijene, tako da većina kupaca dobivaju smještaj za iznajmljivanje. Kupnja stana i dajemo u dugoročni zakup ima očite prednosti — prije svega to je jednostavnost u upravljanju, ali postoje i kontra — relativno nizak prinos (oko 3 %) i problemi s iseljenje stanara u slučaju potrebe.

Minimalna, u smislu gubitaka, put za ulaganja — studentski apartmani, neka vrsta «zlatna sredina» na tržištu nekretnina. Dobar izbor u smislu ravnoteže rizik/prinos. Istina, dok samo 5 % ruskih investitora s obzirom na ulaganje u ovaj tip nekretnine u inozemstvu dok je on već odavno smatra se jednim od najprofitabilnijih i obećavajuće.

U čemu je kvaka

2012. godine, strani investitori godišnje ulažu u studentski apartmani ne manje od 6 milijardi eura — i to računajući samo velike transakcije (skuplji 7,5 milijuna dolara). Nego atraktivan alat?

Prvo, broj studenata u svijetu raste. Prema podacima OECD-a (Organizacije za ekonomsku suradnju i razvoj), broj ljudi koji studiraju u inozemstvu, porastao je sa 2 milijuna u 2000. godini na 4,5 milijuna u 2012., a do 2025 godine njihov broj do 8 milijuna ljudi. Štoviše, rast srednje klase i povećanje broja bogatih ljudi u zemljama u razvoju gospodarstva (posebno iz Kine) također znači rast potražnje za iznajmljivanje studentski apartmana.

Veća potražnja znači da su rizici prilikom ulaganja u studentski apartmani niža nego kod ulaganja u нежилую nekretnine. Tako, na stanare ureda uvelike utječe ekonomska situacija, a studenti trebaju smještaj je uvijek, čak i u vrijeme krize.

Drugo, prinos studentski apartmana većiod prinosa običnih stanova, сдающихся u dugoročni zakup. U dobroj područjima europskih gradova student nekretnine donosi u prosjeku 4-6% godišnje, dok je uobičajena smještaj — 2-3 %. Prinosi mogu biti viši ili niži od 4-6 %, ovisno o tome koliko je veliki university nalazi se u susjedstvu, daleko li od institucije se nalaze apartmani i koliko su kvalitetne i moderne. Odnosno, što je veći kvalitet i bolje mjesto, manji rizik i veći prinos.

Читайте также:  {:hr}Kako odabrati profitabilni smještaj u Francuskoj

Treće, ulaganja u studentski apartmani odlikuje nizak prag za ulazak na tržište. Kupiti apartmani može se po cijeni od €90 000 – 100 000 ali za ulaganja u cijelu zgradu trebati €15-30 milijuna na Primjer, investitori mogu kupiti novi studentski apartmani površine od 17 do 23 m2 £70 000 – 100 000 u Liverpoolu. Prinos (bez odbitka troškova) iznosi 7 %, ili £4 900 u godinu pri kupnji studio za £70 000. Pri tome se proračun za kupnju moguće je smanjiti za pola, ako se koristi hipoteka. Nositelji velikih proračuna će biti zanimljivo i za kupnju cijelog hostela. Tako, za €14,7 milijuna možete kupiti studentski kompleks na sto apartmana u Nürnbergu. Prinos — 4,9 %, ili više od €720 000 godišnje.

Još jedan plus — pasivno upravljanje. Za poduzetnika u Rusiji stranom nekretnine — alat uštede sredstva, a ne glavni izvor prihoda, a nemaju vremena za samostalno upravljanje. Prilikom ulaganja u studentski apartmani za upravljanje, obavlja društvo za upravljanje, koje obično je developer, koji su izgradili hostel, a investitor ne mora razmišljati o rješavanju različitih problema (traži stanara, popravak i sl). Cijena usluge društva za upravljanje, — oko 10 % od najma prihod.

Sudjelovanje u соинвестировании izgradnje kompleksa apartmana u Europi za privatne investitore podrazumijeva pasivni privitke (opštim se bavi društvo za upravljanje), pri čemu se kupci ostvaruju prihod ne samo od najma, ali i od редевелопмента.

Zamke

Međutim, kao i kod ulaganja u bilo koju drugu vrstu nekretnina, ulaganja u studentski apartman ima svoje rizike. Na primjer, studentski apartmani teško (ili, radije, to je nemoguće) pretvaranje, jer se oni nalaze u specijaliziranim centrima u blizini sveučilišta, i u njima mogu živjeti samo učenici. Sami investitori ne mogu koristiti apartman za svoj boravak, kao i noćenja u njih netko tko nije student. I ako apartmani se nalaze na najpopularnijoj tržištu i potražnja na ovom faksu je pao, vlasniku će biti teško prodati objekt.

Читайте также:  {:hr}Trendovi tržišta komercijalnih nekretnina u Europi i SAD-u: cijena, prinos i perspektive

Likvidnost studentski apartmana je niža nego likvidnost konvencionalnih stanova, ali je viša nego nestambenih objekata.

Važno je shvatiti da je studentski apartmani u domovima — to nije isto što i obične stambene stanove u stambenim zgradama. Često programeri uživaju neiskustvo investitora i oglašavaju studio u stambenim zgradama u područjima u blizini sveučilišta, kao i studentski apartmani. Razlika je u tome što u dokumentima mora biti predviđeno da objekt može koristiti samo kao studentskom domu i da žive u zgradi mogu samo studenti sveučilišta.

Kao što je već spomenuto, prinos studentski apartmana iznosi 4-6 %. Ako je prodavatelj obećava visok prinos (9-10 % ili više), onda je, prije svega, ulaganja će biti povezani s dodatnim rizicima — непривлекательное lokacija i u skladu s tim niske potražnje, neučinkovito upravljanje ili ispucala zgrade. Da biste zaštitili sebe od zadnjeg rizika — niska kvaliteta objekta i njegove zastarijevanje — preporučljivo kupiti novi objekti. Najbolje je kupiti apartman na primarnom tržištu, kao i pri kupnji sekundarnog stanovanja brzo nastaju troškovi popravaka, zbog čega je smanjen prinos.

Gdje kupiti

Kupiti studentski apartmani koristan u velikoj Britaniji, Njemačkoj i Francuskoj. Ta tržišta su pouzdani i visoke potražnje od strane domaćih i stranih studenata (udio posljednjih je 10-20 % od ukupnog broja učenika). Mogućnosti za privatne ulagače na tržištima Austrije, Španjolske i Švicarske, ograničeni, jer se takvi objekti su još u fazi projektiranja скупаются korporativnih investitora — kompanije i fondove. Što se tiče SAD — od najveće tržište studentski apartmana, onda tu ponudu избыточно, potencijal rasta cijene najma je ograničen, pa čak i domaći investitori hrle na europskim tržištima u potrazi za više profitabilnih ponude.

Pri odabiru grada potrebno je obratiti pozornost na postojanje «magneta» — nalazi se u blizini popularnih fakulteta, kao i na nedostatak viška ponude na domaćem tržištu najma, gdje studentskim apartmana može napraviti konkurenciju veliki broj privatnih apartmana, a na profitabilnost negativno utjecati niska razina cijene najma.

Читайте также:  {:hr}Kao Airbnb i slične mu on-line usluge promijenio tržište najma stambenih

Također je važna demografska situacija — kako raste i da će rasti broj učenika u gradu. Ako je broj učenika se ne mijenja ili smanjuje, ali pri tom grade se nove hostela i kompleksi, onda stopa biti niska, apartmani će пустовать i investicije ne donose dobit. Na primjer, u Njemačkoj je broj učenika raste gotovo posvuda, ali je grad, kao što je Jen i Грайфсвальд, gdje se broj učenika za pet godina smanjen za 10-11 %.

U velikoj Britaniji za ulaganja u studentski apartmani potencijalnih velikih sveučilišnih centara s nedovoljno ponudu smještaja kao što su Bristol, London, Oxford i Edinburgh, kao i u Manchester. U Njemačkoj imaju kapacitet gradova Bavarske (Würzburg, Nürnberg, Passau), kao i Heidelberg i Frankfurtu na Majni. U Francuskoj dobre prilike za ulaganje postoje u gradovima u Aix-en-Provence, Lille, Montpellier, Pessac, Marseille, Strasbourg.

Лайфхак za investitore — u, uključujući i prvi saznati gdje i kada će biti otvoren fakultet ili novo sveučilište, i kupiti u neposrednoj blizini apartmana.

Na primjer, krajem 2017. godine će početi izgradnja kampusa u Cardiffu, a zahvaljujući projektu lokalni sveučilište će privući 2 000 studenata iz cijelog svijeta. A do 2019, u sjevernom predgrađu Pariza, otvorit će se u Europi najveći kampus fakulteta društvenih znanosti, u kojem će raditi i učiti nastavnici i učenici iz nekoliko sveučilišta.

Širenje internet tehnologije sve veću popularnost će steći obrazovanje na daljinu, međutim, tradicionalni oblici obrazovanja će ostati u središtu pažnje učenika tijekom sljedećih desetljeća. A znači i studentski apartmani u blizini fakulteta i dalje biti popularan.

Georgij Качмазов, managing partner Tranio