{:hr}

Mnogi investitori ulagati sredstva u inozemstvo imovine, nastoje na visoke stope prinosa. Međutim, nisu svi shvate da su veliki početni prinos podrazumijeva veliki rizik, odnosno vjerojatnost pada prihoda u dugoj vožnji.

Preporučujemo korisnicima unaprijed procijeniti rizike i kroz strategiju ulaganja s optimalni balans profitabilnosti, pouzdanosti, rada i drugih čimbenika učinkovitosti ulaganja. Većina kupaca Tranio odgovara jednostavan hire posao u stabilnoj lokaciji, s dugoročno iznajmljivanje ugovorom i kontrolom kroz društvo za upravljanje. U ovom članku ćemo pogledati kako osigurati najbolji mogući prinos uz takve strategije.

Zašto jednostavno najam poslovnih

Tipični investitori koji koriste usluge Tranio,— uspješni poduzetnici iz Rusije, Brazila, Irana ili Kine. Kao i obično, u kući imaju aktivno posao koji donosi najveći profit. Od stranih nekretnina oni vole primati pasivni prihod s minimalnim вовлеченностью u upravljanje. To je investicija, ne toliko zbog zarade, koliko s ciljem da se zadrži kapital i zaštititi ga od političkih i ekonomskih rizika svoje zemlje.

Većina kupaca ne planira prodati svoj profitabilan nekretnine u kratkom roku. Ova nekretnina pruža investitorima osobni mirovinski fond i služi kao jamstvo za financijsku dobrobit njihove djece. Još jedan važan motiv — dozvolu boravka u SAD-u ili zemljama u Europi, koje pružaju takvu mogućnost kupcima nekretnina.

Našim investitorima obično nisu prikladne projekte na dodanu vrijednost — izgradnja ili редевелопмент. Ulaganja u njih su povezani s visokim rizikom, među kojima je višak procjene, poteškoća s registracijom dozvola, visoke cijene kupnje i opsežne potrage za kupca. Od investitora se zahtijeva aktivno sudjelovanje u projektu i određene kvalifikacije u građevinskom poslovanju. Projekti razvoja učinkovite kao glavni zanimanje, a ne kao alat za očuvanje kapitala.

Dakle, непрофильным investitorima preporučujemo jednostavan hire posao: za kupnju nekretnina i najam. To низкорискованная i lagana u provedbi strategije.

Proračun i vrste objekata

Preporučujemo uzeti u obzir ulaganja u inozemstvo imovine s budžetom od 200 tisuća eura. Jeftinije, uz rijetke iznimke, to je teško kupiti tekućina objekt. U tom segmentu mi preporučamo kupnju stanova. Među svojih prednosti — visoka likvidnost i stabilna potražnja.

S proračunom od preko 2,5 milijuna eura vrijedan fokusirati na poslovni objekti — prvenstveno komercijalne nekretnine i staračkim domovima.

Bez obzira na proračun, 50-60 % od vrijednosti objekta se obično može uzeti na kredit, tako da je ulaganje u profitabilan nekretnine možete početi i sa 100 tisuća eura vlastitih sredstava.

Vrste komercijalnih nekretnina i njihove postavke
Podaci Tranio (prosječne preporučene indikatori)*

Vrsta
objekata
Prinos,
% godišnje
Rok
ugovora
najam
Prednosti Nedostaci
Od 300 tisuća eura
Stan (iznajmljivanje) 5-7 Od 1 dana Visoka likvidnost; u usporedbi s dugoročnom najmu — veći prinos i nema problema s iseljenje stanara, što je veći potencijal rasta cijene najma Rizici upravljanja i zastoja, u usporedbi s dugoročnom najmu — više brzo trošenje
Apartmani (dugoročni zakup) 2-3 Od 1 godine Visoka likvidnost; visoka potražnja od strane stanara, stabilan čak i u vrijeme krize Rizici upravljanja i prekida rada; problemi s iseljenje stanara
Studentski smještaj 4-6 Od 6 mjeseci Velika potražnja od strane stanara U usporedbi s apartmanima — ispod likvidnost, teško repurpose
Od 2,5 milijuna eura
Prinosom kuće 3-5 Od 1 godine Visoka likvidnost, potencijal rasta kapitalizacije Nizak prinos, puno stanara, problemi s iseljenje, potrebna je društvo za upravljanje
Ulične trgovine 3-4 3-10 godina Visoka likvidnost, potencijal rasta kapitalizacije Nizak prinos
Supermarketi 5-6,5 12-15 godina Visoki prinosi, dugotrajne ugovore Bliži rok isteka ugovora, niža likvidnost
Od 10 milijuna eura
Starački dom 5-6,5 20-25 godina Rast broja umirovljenika, dugotrajne ugovore Teško repurpose
Trgovački centri 4-6 5-15 godina Visoki prinos Rizici upravljanja pri velikom broju stanara
Hoteli 4-6 10-20 godina Visoki prinos Teško repurpose

* Prosječne performanse za objekte:

  • u bogatijim područjima velikih europskih gradova;
  • novi objekti ili nakon remonta;
  • najam ugovor na početku mandata.

Lokacija

Lokacija objekta izravno ovise rizik i prinos od ulaganja. Preporučujemo da ulažu u zemlje s razvijenim gospodarstvom i stabilan politički sustav. Najmanje rizika razlikuju Austrija, velika Britanija, Njemačka, SAD, Francuska i Švicarska: u tim zemljama manje samo vjerojatnost hiperinflacije, pada nacionalne valute i smanjenje BDP-a.

Većina ruskih kupaca radije Njemačku zbog geografske blizine, ali i zato što je u usporedbi s ostalim navedenim zemljama prinos u Njemačkoj malo više, bolje uvjete kreditiranja, a porezi malo niže. Ali druge zemlje iz ovog popisa također su od interesa: na primjer, neki investitori odluče za SAD, jer tamo očekuju veću kapitalizaciju, drugi strahuju slabljenja njemačkog gospodarstva zbog političkih događaja, a treći se stječu profitabilan nekretnine u zemljama, gdje je koncentrirana njihova poslovne ili osobne interese.

Читайте также:  {:hr}Ulaganja u inozemstvu: kako odabrati komercijalne nekretnine

Savjetujemo također uzeti u obzir, u kojoj valuti će biti nominirani gubitak obitelji investitora kroz 5-10 godina. Na primjer, ako imate stambenih nekretnina u velikoj Britaniji i tamo uče svoju djecu, onda je pogled na objektima, najam prihoda iz kojih se generira u funtama.

Među lokalitetima bolje izabrati bilo mega-gradovima i njihovim dobrim pašnjacima, ili grad srednje veličine sa sve većim brojem stanovnika, razvijena tržišta rada i potencijal gospodarskog rasta. Preporučujemo da se usredotočite na dokazane lokacije, u kojima već ima uspješno iskustvo ulaganja sunarodnjaka. Na primjer, dobre mogućnosti — zapadnoeuropskih metropola i glavni grad Zapadne Njemačke.

Izbor područja ovisi o vrsti nekretnina. Na primjer, ulične trgovine je bolje kupiti na središnjem ulice sa živahnim prometom, a trgovačko-skladišnih prostora — na izlazu iz velikog grada uz autocestu.

Stanari i zakup

Ako se iznajmiti stambenih nekretnina, kao iznajmljivači poželjna predstavnici srednje klase s dobrim kreditne povijesti i stabilne prihode. A u segmentu komercijalnih nekretnina najmanje puni rizika objekte koji su već zakupljeni velikim korporativnim stanarima, koji rade na tržištu desetine ili stotine godina. Vjerojatnost stečaja kao iznajmljivači manje od malih privatnih tvrtki. Informacije o financijskom stanju stanara mogu se zatražiti od odvjetnika u procesu pregleda objekta (Due Diligence).

Objekti sa velikim brojem stanara (na primjer, prinosom kuće ili na trgovački centri) ne odgovara stranim непрофильным investitorima. Prema našem iskustvu, ako iznajmljivači više od pet, to znatno povećava rizik menadžment i povećava zahtjeve za profesionalnost društva za upravljanje. Najbolje je kupovati nekretnine uz jedini stanar.

Važan uvjet najma ugovora — podjela troškova održavanja objekta između vlasnika i stanara: tko plaća porez na imovinu, komunalne usluge, osiguranje i druge članke troškova. Savjetujemo smanjiti rizik, kupovina objekata u kojima se najviše operativnih troškova возложен najmoprimcu. Ugovora takvog tipa se nazivaju NN Lease (Double Net Lease) ili NNN Lease (Triple Net Lease), njihove razlike od drugih opcija prikazane su u tablici:

Vrsta najma Troškovi vlasništva
Popravak fasade
i građevinskih
konstrukcija
Sadržaj
i održavanje
Osiguranje Porez
na nekretnine
Bruto Rent Lease
N Lease
(Single Net Lease)
·
NN Lease
(Double Net Lease)
· ·
NNN Lease
(Triple Net Lease,
analogno u Njemačkoj —Dach & Fach)
· · ·
Absolute NNN Lease · · · ·

Preporučuje se steći objekti c dugotrajnim (10-20 godina) арендными ugovora i bez prava na raskid, a žestoke najamnine stopom, bez vezanja za operacijskih pokazatelja poslovanja stanara. Imajte na umu da se takav ugovor nameće obvezu na obje strane: ne radi se samo o tome da je najmoprimac jamči stabilan stanarinu na cijeli ovaj period, ali i o tome da vlasnik nema pravo izbaciti stanara do isteka ugovora.

Dugoročni ugovori dati investitor dodatno osiguranje od korekcije cijena, od koje nisu imuni čak i najpouzdaniji tržišta nekretnina. Ako ste uložili u objekt 15-20 godina ugovorom, onda se s velikom vjerojatnošću razdoblje pada cijena će biti u prvih 10 godina zakupa, jer ciklusi tržištu nekretnina međusobnim svakih 7-10 godina. Kada hard ugovorima 15-20 godina fluktuacije cijena ne utječe na vašem prihodima, jer se ne može prijevremeno raskinuti ugovor ili sniziti stanarinu. Dakle, možete pričekati dok se tržište oporaviti i izaći iz projekta uspješan mogućnostima.

Čak i pri velikim ugovorima obično možete indeksirati najam stope u skladu sa inflacijom, odnosno godišnje podizati oko 1-2 %. Pri pozitivnom razvoju tržišta to ima svoje mane. Na primjer, ako je tržište nekretnina svake godine raste za 4 %, a kroz 10 godina ste željeli davati objekt znatno skuplji rast inflacije — vi to ne možete učiniti, jer vas ograničava ugovor. Tako je ulagačima koji vjeruju u rast tržišta u dugoj vožnji, bolje kupiti predmeti od пятилетними ugovorima (na primjer, komercijalne nekretnine na pješačkim ulicama) i indeks cijena najma po isteku ugovora.

Читайте также:  {:hr}Pet najperspektivnijih izgradnji područja u Europi

Potencijal rasta cijene

Low-rizične imovine na zapadnim tržištima, prodaju s početnom najamnine prinosom od 3 do 7 %. Kupiti stavke s početnog prinosom od 7 %, mi smatramo da je neopravdano i nepovoljna za stranog investitora: u takvim projektima je velika vjerojatnost da je na horizontu 5-10 godina ostvaruje bilo kakav rizik, troškovi likvidacije koji će biti veća od premije za rizik na ulazu.

Osim toga, na tržištima s niskom razinom rizika i prinosa (obično je to centri i najprestižnijih područjima velikih gradova) dionice rasti brže nego oni koji se odlikuju visokom početnom prinosima i popratnim visokim rizicima.

Na primjer, kao što su pokazala istraživanja provedena Tranio retrospektiva analiza cijena nekretnina u SAD-u, od 2001. do 2015 stavke s početnog prinos od 3 % su rasli u poziciji u prosjeku za 5 % godišnje, s prinosom od 5 % — 4,7 %, s prinosom od 7 % — samo na 3,5 % godišnje, a objekti s prinosom od 9 % mogli pasti u cijeni. Pri tome među дешевеющих objekata manje samo gube u vrijednosti od onih koje su imali nižu stopu povrata. Vjerojatnost pada cijena je veća za objekte s više od visoke početne prinosima, tako da je s obzirom na vjerojatnost realizacije ovog rizika stavke s početnog prinosom od 3-7 % daju u konačnici veći ukupni prinos.

Za prognozu rasta cijena važni su i izgledi za razvoj područja. Brže samo skuplje nekretnine tamo gdje se događa джентрификация — proces u kojem industrijska područja pretvaraju u prestižnom splavu, oplemenjen prostor, razvija se infrastruktura, a stanovništvo s niskim prihodima zamjenjuju se više bogate. Pri tome najviše выигрышны područja, koji se nalaze u blizini centra grada ili imaju odličnu prometnu povezanost s centrom.

Optimalna prinos ne ovisi samo od rizika, ali i od isteka roka ulaganja. Manje rok, veći početni prinos ima smisla u rasponu od 3-7 %. Na primjer, bez obzira na rezultat kada se 20-ljetni rok ulaganja je najveći ukupni prinos (s obzirom na rast kapitalizacije) se postiže pri osnovnoj prinosa 3,8–5,8 %; a ako rok ulaganja — 10 godina, onda je optimalna početna prinos — 4,5–6,5 %. Takav zaključak analitičari Tranio dobio rezultat istraživanja 100 parova «prinos — rast kapitalizacije» za stambenih i nestambenih nekretnina u Njemačkoj.

Kredit

Možete povećati prinos putem hipoteke.

Novac privlači zbog hipoteka, jeftinije nego stanar plaća za najam. Na primjer, prilikom kupovine ulaganja u nekretnine u Njemačkoj mogu računati na kredit u iznosu do 60 % od vrijednosti objekta na 2-3% godišnje. Prilikom isplate prinosa 6,5 % prinos na uloženi kapital s obzirom na zajam može doći do 8-10 %.

U općem slučaju najjeftinije kredite s promjenjivom kamatnom stopom, bez mogućnosti prijevremene otplate, a najskuplje, sa fiksnom kamatnom stopom, prihvatljivi za licencu za prijevremenu otplatu.

Bolje uzeti kredit na duže vremensko razdoblje (10-15 godina): što je duži rok, skuplji novac, ali i manji je rizik, da je negativna konjuktura tržišta utjecati na uvjete refinanciranja. U slučaju komercijalnih nekretnina preporučuje se prijaviti hipoteku na dijagramu, pri čemu u prvom redu платятся kamate, a tijelo kredita — pred kraj vijeka trajanja kredita. Pri tome je poželjno da do kraja vijeka trajanja bio погашено ne manje od 40-50 % tijela.

Ne isplati перекредитовывать objekt i posuditi previše. Ali i ne treba zauzimati previše malo, jer čudno bi bilo ne iskoristiti priliku za uzeti kredit jeftinije nego da plaća najmoprimac.

Optimizacija poreza

Što se tiče optimizacije poreza na dohodak za fizičke osobe u Europi i SAD-u plaćaju ga je proporcionalna veličini prihoda i imovinu u vrijednosti do 1 milijun eura lakše organizirati na fizičko lice. Skuplji objekt isplativo registrirati tvrtku, jer pravne osobe obično male i niža stopa poreza na dobit. Također tvrtkama lakše smanjiti oporezivi bazu kroz amortizaciju i odbitaka na kredite od banke i osnivača.

Najbolje je, ako dogovor uspije organizirati tako da platiti porez samo u državi u kojoj se nekretnina. Ta mogućnost ovisi o poreznog резиденства investitora, međudržavnih ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja, oblik vlasništva i drugih faktora. Savjetnici Tranio uz pomoć poreznih savjetnika pomoći svakom klijentu pojedinačno strukturirati svoj posao i dobiti kredit na optimalnim uvjetima.

Читайте также:  {:hr}Nakon devalvacije rublje ruskog govornog kupci kupuju u inozemstvu manje kuće, ali više komercijalnih nekretnina

Izlaz iz projekta

Uobičajen rok za posjedovanje prihoda nekretninama prije prodaje — 5-20 godina. Obično je potrebno ne manje od 13-14 godina, kako bi se objekt окупился i počeo je donositi dobit. U nekim zemljama investitori su vođeni na vrijeme, u prodaji nakon koje se ne plaća porez na kapitalne dobitke (na primjer, u Njemačkoj je 10 godina).

Možete li će biti korisno za prodaju nekretnina kroz mnogo godina jedan je od ključnih rizika ulaganja, koji se često ne uzimaju u obzir kupci koji su zainteresirani za visok prinos. Ih privlače ponude sa početne prinosom od 8 % i više; tipični primjeri — parking ili smještaj za studente na periferiji. Ključni nedostatak takvih objekata — niska likvidnost, odnosno mala potražnja za kupnju. Ako ste mislili da ih proda, da će morati značajno sniziti cijene, što u konačnici eliminira veći početni prinos.

Pri horizontu planiranja 10-20 godina upozoravamo uzeti u obzir i komercijalne imovine od početnog prinosom od 5 % (pod ostale preporuke iz ovog članka). Najčešće njihova vrijednost raste na 2-3 % godišnje zajedno s tržištem ili čak i brže od njega. To je pouzdan objekte koji se mogu profitabilno prodati i prije roka, ako su vaši planovi promijene. A kada стрессовом skripte takva nekretnina manje gubi na cijeni, nego više rizične objekte s visokom početnom prinosom.

Međutim, ako ćete prodati objekt kroz 1-3 godine, onda je najbolje kupiti najviše profitabilan nekretnina u regiji s potencijalom rasta. Danas je jedan od takvih lokacija u Europi, smatra se da je Španjolska sa svojim središnjim tržištima Madrida i Barcelone. Međutim, ne može se reći, nastavi li se rast tih tržišta u narednih 10-20 godina, tako da za dugoročna ulaganja usmjerenih na očuvanje kapitala, bolje je odabrati više predvidljiva lokacija.

Ako planirate da ne prodaju nekretnina, a ostaviti nasljednicima, onda je važno da odaberete pravi oblik vlasništva, kako bi se optimizirali porezi na nasljedstvo. Na primjer, u Francuskoj nema poreza na nasljedstva i darove, ako je objekt registriran u građanskom tvrtku za poslovanje nekretninama (SCI). A u velikoj Britaniji je porez na nasljedstva ne oporezuje nekretnine, uređena na офшорную tvrtku.

Ovdje je sažetak glavnih preporuka Tranio za investitore u inozemstvo nekretnine:

  Stambene nekretnine Нежилая nekretnine
Minimalni proračun 300 tisuća eura 2,5 milijuna eura
Vrste objekata Apartmani, smještaj za studente Trgovanje nekretnine na pretrpanim ulicama, supermarketi, starački dom
Zemlje Austrija, velika Britanija, Njemačka, SAD, Francuska, Švicarska
Grada Glavni lokaliteti s dobrim демографией i potencijal gospodarskog rasta
Područja Mjesta s dobrim okruženje i infrastrukturu, popularni kod srednje klase; okolica nova škola, zdravstvenih centara i poslovnih četvrti U blizini prometnih arterija i javnog prijevoza, u prostorima razredi drugih objekata sličnog profila
Potencijal rasta
kapa
Visok Srednji
Rok ulaganja Od 10 godina
Optimalna početna
prinos
4-6 %
(može se poboljšati zbog kredita)
LTV (udio duga
od vrijednosti objekta)
60 %
Kredit Najjeftinije kredite s promjenjivom kamatnom stopom, bez mogućnosti prijevremene otplate; treba odabrati shemu, u kojoj se prvi krediti kamate, a tijelo pred kraj roka
Rok posudbe 10-15 godina
Stanari Predstavnici srednje klase, obitelji s djecom, studenti, uredski radnici, umirovljenici Velikih trgovačkih lanaca i direktori tvrtki koje posluju na tržištu za nekoliko desetljeća i nalaze se u dobrom financijskom stanju
Vrsta najma NN ili NNN (maksimalno operativnih troškova na арендаторе);
dugoročni ugovor bez prava na raskid
Trajanje najma 1 noć (kratkoročni),
1 godina (dugoročni)
5-20 godina

Georgij Качмазов, managing partner Tranio