{:hr}

Anketa provedena Tranio u 2017, pokazao: većina posrednika u prometu nekretninama (81 %) smatra da je ruskog govornog investitori rijetko ulažu novac u fondove za nekretnine.

Međutim, uskoro je takav način ulaganja može postati popularan. «Prema našim predviđanjima, u 2017-2018 godina rusi će više naučiti o fondovima za nekretnine i postupno će se kretati u tom smjeru. Često, to je više prikladan format, nego samo kupnja i naknadno upravljanje objekta», kaže izvršni partner Tranio Juraj Качмазов.

U ovom članku ćemo, kao i uz pomoć sredstava ulagati u projekte vezane za izgradnju i održavanje nekretnina.

Fondovi nekretnina rade po ovoj shemi:

  • fond dodjeljuje društvo za upravljanje (menadžeri fonda);
  • investitori ulažu kapital u fond;
  • na novac za menadžeri fonda stječu nekretnine;
  • menadžeri fonda generiraju i prenose dobit fonda;
  • dio prihoda dijeli se između investitora: oni zarađuju na tome, da proporcionalno svom udjelu u fondu dobiti udio prihoda od najma ili/i preprodaju.
  • Kod ulaganja u fondove mnogo prednosti:

    • mali prag za ulazak — od 1 tisuća do 30 tisuća eura (za usporedbu: za kupnju ликвидной apartmana potrebno je najmanje 100 tisuća eura);
    • jednostavnost kupnje prodaje dionica i udjela (u otvorene fondove, to možete učiniti u bilo koji radni dan);
    • profesionalno upravljanje (nije potrebno trošiti slobodno vrijeme na upravljanje);
    • diverzifikacija ulaganja portfelja;
    • velika likvidnost u odnosu na ulaganja izravno u nekretnine.

    Međutim, postoji i značajan minus: nerezidenti teško ulagati u strane fondove.

    Komentirao je stručnjak Tranio Aleksandar Чернов: «Ulaganje u američki fondovi fizičke osobe – nerezidenti teško iz nekoliko razloga. Većina platforme organizirane kao investicijski trustovi nekretnina (Real Estate Investment Uzda, REITs), koji su izuzeti od oporezivanja i podnose teret plaćanja poreza na prihod od ulaganja u nekretnine na svojim dioničarima (investitora). Takva struktura koristan stanovnik SAD-u, koji se često koriste za ulaganja sredstva sa svojih mirovinskih investicijskih računa, koji, pak, imaju preferencijalni tretman oporezivanja. Ali stranim investitorima, вкладывающим u slične američki fondovi morati platiti značajan porez na dohodak i sami podnijeti poreznu prijavu u SAD-u, kao i sredstva ne djeluju porezni agenti. Osim toga, izrada deklaracije — dugotrajan i skupa proces. Potencijalni investitori iz Rusije također će se suočiti sa poteškoćama pri uvrštenju sredstava iz ruskih banaka na američki računa fondova i pri povratku kapitala na račun u RF. Većina platforme nisu dizajnirani za rad sa strancima i ukazuju na to da investitori imaju bankovne račune u SAD-u. Pri tome je otvoriti račun u američkoj banci, bez oib-a, adrese u SAD-u ili dugoročne vize problematično i u svakom slučaju zahtijeva osobnu prisutnost i putovanja u tu zemlju».

    Međutim, prema riječima direktora o financijskim uslugama Tranio Ćirila Schmidt, ulaganje u REIT može i na burzi — kao u vrijednosne papire. «U takvom scenariju podnijeti poreznu prijavu u SAD-u ne morate», rekao je on.

    Vrste fondova

    Onima koji se ipak upustili u takve investicije, za početak je važno znati vrstu fonda, da shvate kako i koliko dugo će se obračunati profit.

    Postoji nekoliko vrsta fondova.

    1) za korištenje na dobit:

      Fond akumulacije
    (Accumulation, Acc)
    Fond je usmjeren
    na dohodak
    (Income, Inc)
    Način korištenja dobit Dobit reinvestira natrag u fond za kupnju dodatnih sadržaja ili dionica Dobit se dodjeljuje na bankovni račun investitora
    Cilj fonda Rast i povećanje baze objekata za generiranje dodatnog prinosa Samo dobivanje prihoda

    Većina sredstava usmjerena je istovremeno i na proširenje, i na generiranje prihoda.

    2) na sudjelovanje u dražbi na burzi:

      Котирующиеся na burzi
    (listed)
    Ne котирующиеся na burzi
    (non-listed)
    Izdanje dionica Izdaju dionice Ne izdaju dionice
    Pravni status — investicijski trustovi nekretnina (Real Estate Investment Uzda, REITs)
    — tvrtke za nekretnine — dioničko društvo
    — investicijski fondovi (unit uzda ili mutual funds)
    — mirovinski fondovi (pension schemes)
    — drugarstvo s ograničenom odgovornošću (limited partnerships)

    «Informacije o ne kotiraju na burzama fondovi na raspolaganju investitorima ne manje nego o uvrštenih na burzi. To je dobro отрегулированная industrija. Ulagati u паевый investicijski fond financiranja na malo investitor čak i lakše nego u fond na burzi, i ovaj segment tržišta maksimalno transparentno», kaže Ćirila Schmidt.

    3) o razdoblju investiranja:

      Otvoreni
    (open-ended)
    Zatvorene
    (closed-ended)
    Vrijeme prije prodaje dionica Investitor može kupiti dionice ili preuzeti dionice na otkup, društvo za upravljanje u bilo koji radni dan Stvara se na ograničen period (5-10 godina). Tijekom ovog roka investitor ne može podići svoja sredstva iz fonda. Otplata dionica događa u likvidaciji fonda
    Likvidnost Visoka Nisko

    Fondovi, specijalizirana za predaju nekretnine u najam, mogu biti otvoreni i zatvoreni. Međutim, većina fondova, koja se bavi izgradnjom,— zatvorena, tako dugo dok gradi objekt, novac povući ne: oni su investirali u zemljište, građevinske jame, u izgradnji zgrada. Izlaz iz ulaganja mogu, nakon završetka izgradnje i prodaje zgrade, kada je fond se pojavljuju alati (međutim, investitor može prodati svoj dio drugom investitoru). Na primjer, fond se otvara u 2015, prikuplja željenu količinu sredstava i investitorima gradi na taj novac objekte u roku od pet godina. Nakon što je novac prikupljeni fond proglašen zatvorena u 2020, on prodaje objekata i primici sredstva isplaćuje investitorima profit.

    Читайте также:  {:hr}RECIRCULATORS: ulaganja u ugostiteljstvu Italiji i Francuskoj je značajno porasla

    Od fondova treba razlikovati краудфандинговые platforme, također predstavljaju kolektivni investicijskih programa. «Osnovna razlika je u tome što za razliku od fondova u краудфандинге investitor često odabire koje to projekte ulagati, a ne vezati se obvezama unaprijed», kaže Aleksandar Чернов.

    Strategija ulaganja

    Investitor je važno znati na što se strategije radi fond, da bi se procijenio rizik i prinos. Strategije postoje četiri vrste.

    Strategije ulaganja

    Podaci Tranio

    Strategija Drugi
    naslov
    Bit Rizici Prinos*
    Core Buy and Hold
    («kupnja i posjedovanje»)
    Kupnja nekretnine za iznajmljivanje, bez dovođenja kredita Najniža Nisko
    (2-3 %)
    Core Plus Kupnja nekretnine za iznajmljivanje u off-centar bi lokacijama koristeći kreditne poluge Srednji Prosječna
    (5-7 %)
    Value Added Value Added
    («rast vrijednosti»)
    Редевелопмент (kupnja objekata za rekonstrukciju, naknadne popravke, i prodaju po višoj cijeni) Srednje-visoke Srednje-visoka
    (7-10 %)
    Opportunistic Izgradnja, kupnja nerazvijene zemlje objekata s обременениями Visoke Visoka
    (za više od 10 %)

    * u Zapadnoj Europi i SAD-u

    Većina fondova rade samo na jednu od strategija. Ali neki se opredjeljuju odmah dvije ili tri — na primjer, Core, Core Plus i Value Added. «U Europi i SAD-u po količini kapitala dominiraju fondovi Core i Core Plus, jer se u njima nalazi i znatan udio svih najskuplji i velikih institucionalnih objekata», kaže Aleksandar Чернов.

    Oni fondovi koji rade na strategiji Core, biraju se uspostavili, pobjeći niskog rizika tržišta sa stabilnim potražnje i povećanjem cijena, ali zato nude niske najam prinos (2-3 %). Fondovi preferiraju strategiju Core Plus, daju veći prinos (do 7 %), budući da ulažu u manje od centralne lokacije i koriste kreditnu polugu. Konačno, fondovi, specijalizirana za Value Added, mogu dati konačan prinos i do 10% zbog toga, da ulažu investitori na tržištima u razvoju, na primjer, na takve, gdje se očekuje джентрификация, i postaju objekti su pod rekonstrukciju za kasniju preprodaju po višoj cijeni.

    Primjeri fondova i njihove strategije

    «Investitori različite zadatke: nekome je potrebno za očuvanje kapitala s minimalnim rizikom i prinosom, a netko je spreman na veliki rizik i očekuje veće posto na uloženi kapital. Zapadnom tržištu fondova za nekretnine nudi širok spektar različitih strategija, razinu rizika i prinosa za svoje klijente», kaže Georgi Качмазов.

    Neki strani fondovi nekretnina i njihove strategije

    Podaci fondova

    Fond Aberdeen Property Trust Henderson Legal & General PropFund US Masters of Residential Property Fund
    Vrsta fonda Vanjski, котирующийся Vanjski, котирующийся Vanjski, котирующийся Zatvoreni, ne котирующийся Vanjski, котирующийся
    Nadležnost Velika britanija Velika britanija Velika britanija Njemačka Australija
    Strategija Core Core Core Core Plus Value Added
    Minimalni proračun 5 000 £ 1 000 £ (Acc),
    3 000 000 £ (Inc)
    500 £ 30 000 € N/d
    Geografija
    objekata
    Velika Britanija (London) Ujedinjeno Kraljevstvo (Jugoistočna Engleska) Velika britanija Njemačka (Berlin i okolica, kao i grada, s populacijom od više od 50 tisuća osoba) U SAD-u (new York, New Jersey; podcijenjeni lokacije)
    Vrsta
    objekata
    50 % — trgovački objekti, 20 % — uredi Trgovanje i ured za nekretnine 22 % —industrijski objekti; ostalo — trgovine, urede, retail parkove, skladišta Apartmani Jeftini kuće na 1-4 obitelji i multifamily zgrade na 20-100 stanova
    Prinos,
    % godišnje
    2,0–2,5 3,1 2,8 7,0–10,0 N/d
    Закредитованность
    (LTV %)
    75-80 N/d

    Prema istraživanju Europskog udruženja investitora u ne котирующиеся na burzi fondova nekretnina (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), većina ispitanih investitora u 2016 biraju strategije Value Added ili Core. U usporedbi s 2015 godine udio Core i Value Added povećan (s 82,2 do 86,2 %), a Oportunistic — smanjena (sa 17,8 do 13,8 %). To govori o tome da u 2016 investitori su manje spremni na rizike, nego ranije. U studiji je također izvijestio da je najpopularnije tržišta za ulaganja u zemlje s niskim rizikom (Njemačka, Francuska i velika Britanija).

    Na odabranim tržištima udio oportunističke strategije može biti gore. Na primjer, prema JLL, u Španjolskoj u 2015 godini bila 28 % (dok je Core i Core Plus — 35 %). Ova zemlja se odlikuje velikim rizicima, nego, na primjer, velika Britanija i Njemačka, i investitori, odabiru Španjolsku, u pravilu, spremni na velike rizike.

    Читайте также:  {:hr}Francuski grad s najvećim prinosom рентной

    Minimiziranje rizika i diverzifikacija

    Prinos u fond ulagači ne može biti zajamčeno. To ovisi o tome što je sve skuplje ili jeftinije je imovina, kao i od potražnje za iznajmljivanje i dinamike najam stope.

    Kao i bilo koji oblik ulaganja, ulaganja u nekretnine sredstava upareni s rizicima. Što je veći prinos, veći je i rizik.

    «Jedan od glavnih rizika fonda — beskrupulozni kontrola. Važno je izabrati tvrtka s dobrom pričom, ugled, transparentnog izvještavanja i razumljive strategije», kaže Georgi Качмазов.

    Većina fondova pokušavaju minimizirati rizike, kombinirajući različite strategije i diversifikaciju portfelja.

    Glavni rizici i načini njihova smanjivanja

    Podaci Tranio

    Rizici Kako fondovi osigurani od rizika
    Makroekonomski rizici
    (kriza, inflacija i tako dalje)
    Izbor stabilnih tržišta (na primjer, ulaganja u «veliku семерку» Njemačka) i diverzifikacija (na primjer, 80 % kapitala može biti uloženo u trgovačkim centrima ili urede, a 20% u logističkih komplekse i starački dom)
    Tržišni rizik
    (pada cijena nekretnina, smanjenje najma)
    Valutni rizik
    (na primjer, prilikom umetanja australske zaklade u SAD-u postoji rizik od pada tečaja američkog dolara)
    Zakonski rizik
    (promjene u zakonodavstvu)
    Prodaja po cijeni ispod kupoprodajne Kupnja u loše područjima u kojima se očekuje ili se održavaju джентрификация ili regeneracija
    Rizik povezan s financiranjem
    (u budućnosti fond ne može dobiti povoljnije uvjete kredita)
    Kredite s fiksnim LTV ne više od 50 %
    Neplaćanje najma stanarima Pouzdan stanari dobru kreditnu povijest (velike kompanije, kao što su Sainsbury’s, poduzeća u državnom vlasništvu), nekoliko stanara
    Rizik prekida rada Izbor je već podijeljene u zakup objekata s najmanje заполняемостью 80-95 % u područjima s razvijenom prometne povezanosti i tržišta rada; duže i teške ugovora o zakupu
    Rizik povišenim troškovima na sadržaj Izbor kvalitetnih sadržaja (stanovanje, bez potrebe za popravak «zelene» i » poslovna zgrada klase A i tako dalje)

    Mnogi fondovi диверсифицируют svoj portfelj ulaganja, odnosno ulaganja investitora istovremeno u nekretnine više vrsta u različitim zemljama, koristeći nekoliko strategija i pravaca ulaganja. Osim nekretnina, fondovi mogu pohraniti mali udio sredstava u gotovini ili vrijednosnih papira. Tu su i fondovi, koji ne ulažu direktno u objekte, a ulažu u druge fondove ili tvrtke koja se bavi nekretninama.

    Primjer strukturiranja portfelja fonda s obzirom na diverzifikaciju

    Kako isti ulagati?

    Projekti Core i Core Plus — najmanje rizično, ali se može više zaraditi pomoću strategije Value Added.

    «Jedinstvene preporuke nema. Izbor zavisi od svrhe ulaganja i prostor investicija u portfelju klijenta. Na primjer, ako je 80 % novca je već uložio u pouzdan alat i potreban alat za poboljšanje prinosa, a zatim još 20% može se usmjeriti u projekte Value Added», kaže Aleksandar Чернов.

    Prema Jurja Качмазова, onima koji žele uložiti u Value Added, posebno se preporučuje odabrati jednostavan tržišta i pouzdan fondovi, kako bi se smanjili rizici.

    «Preporučuje se da odaberete fondovi s potencijalnim strategijama, na primjer, ulagati u takve klase nekretnina, koji će popularni na horizontu 10-20 godina— kaže Juraj Качмазов.— Po našem mišljenju, to je микроапартаменты i staračkim domovima. Također je važno odabrati tempom područje, gdje se događa джентрификация, koji iz objektivnih razloga će postati više tekućine kroz 10 godina. Fondovi ulažu u budućnost i tematska strategija, velika vjerojatnost da će investitor prihod».

    Program: Mogućnosti europskih fondova za nekretnine

    Podaci PwC

    Zemlja Pravni status Zahtjevi za financiranje Pro Kontra
    Austrija Fond za nekretnine (Immobilien-Sondervermögen) — otvoreni investicijski fond nije pravna osoba; upravlja austrijske društvo za upravljanje (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) — to je bilo LLC (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH) ili OBIČNI (Aktiengesellschaft, AG) Ulaganja najmanje 10 puta u 4 godine Za bilo kojeg investitora; nema oporezivanja na razini fonda; dobra отрегулированность; fond kupuje dionice po želji investitora Ograničenja na vrste nekretnina; rast vrijednosti nekretnina oporezuje, bez obzira prodaje li se ona
    Poseban fond za nekretnine (Immobilien-Spezialsondervermögen) — fond zatvorenog tipa, nije pravno lice; upravlja austrijske društvo za upravljanje (KAG) — to je bilo LLC (GmbH) ili OBIČNI (AG) Ulaganja najmanje 5 puta u 4 godine Fleksibilan alat za institucionalne investitore Ograničenja na određene vrste nekretnina; fond samo za pravne osobe; obično samo dugoročne investicije, rast vrijednosti nekretnina oporezuje, bez obzira prodaje li se ona
    Velika britanija Fondovi — partnerstvo sa ograničenom odgovornošću (Limited Partnership) Nema Nema oporezivanja na razini fonda; snižene stope poreza za nerezident Struktura je više pogodna za fondove zatvorenog tipa
    Фискально prozirne fondovi (Tax Transparent Fondova, TTFs): ovlaštena i podesiv partnerstvo sa ograničenom odgovornošću (authorised and regulated limited partnership vehicle, ALP) i struktura temelji se na ugovoru suvlasništvo (contractual co-ownership arrangement, CCA) Nema Nema oporezivanja na razini fonda; snižene stope poreza za nerezident; nerezidenti mogu biti oslobođeni od poreza na kapitalne dobitke TTF — novi način rada fonda za nekretnine, odnosno, uključujući tu je nesigurnost u pitanju priznanje međunarodnim organizacijama
    Ovlašteni fond za ulaganja u nekretnine (Property Authorised Investment Fund, PAIF), investicijsko društvo otvorenog tipa (open-ended investment company, OEIC) Uvjeti smatra individualno Većina članaka prihoda fonda oslobođeni od poreza na dobit (ali prihod investitora podliježu plaćanju poreza) Stroge regulacije aktivnosti fonda (Služba za kontrolu nad financijskim transakcijama, Financial Conduct Authority)
    Njemačka Fond za nekretnine (Immobilien-Sondervermögen) —otvoreni investicijski fond nije pravna osoba; upravlja njemačkim društvom (KAG) — to je bilo LLC (GmbH) ili OBIČNI (AG), ili DOO i коммандитное partnerstvo (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG) Bankarstvo i financiranje ne više od 30 % od ukupne cijene nepokretnom kulturnom imovine Najčešći i pouzdan alat za sve investitore; ne oporezivanja na razini fonda Do otkupa dionica — minimalno dvogodišnji period vlasništva i godišnji rok obavijesti o izlasku
    Poseban otvoreni investicijski fond (Spezial-Sondervermögen) — nije pravna osoba; upravlja njemačkim društvom (KAG) — to je bilo LLC (GmbH) ili OBIČNI (AG), ili DOO i коммандитное partnerstvo (GmbH & Co. KG) Bankarstvo i financiranje ne više od 50 % od ukupne cijene nepokretnom kulturnom imovine Nema oporezivanja na razini fonda Samo za profesionalne ili polu-profesionalni investitori
    Zatvoreni fond (geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Investment-KG) — partnerstvo sa ograničenom odgovornošću; glavni partner — obično DOO (GmbH); investitori su partneri sa ograničenom imovinska odgovornost Bankarstvo i financiranje ne više od 60% od ukupne cijene nepokretnom kulturnom imovine Za bilo kojeg investitora; nema poreza na raspodjelu dohotka Nisu dostupne ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja i europske direktive; fond može se oporezivati njemačkog poreza na aktivnosti trgovanja
    Poseban fond zatvorenog tipa (Spezial-Investment-KG); ulaganja AO (Investmentaktiengesellschaft) ili partnerstvo s ograničenom odgovornošću (Investment-KG); glavni partner — obično DOO (GmbH); investitori su partneri sa ograničenom imovinska odgovornost Nema Nema oporezivanja prihoda na razini fonda Nisu dostupne ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja i europske direktive; samo za profesionalne ili polu-profesionalni investitori
    Luksemburg Fondovi, регулирующиеся sporazumom o kolektivnom investiranju (Undertakings for Collective Investments, UCIs): fond zajedničkog objekata (Fonds Commun de Placement, FCP), investicijsko društvo sa varijabilnim kapitalom (Société d ‘Investissement à Capital Variable, SICAV), investicijsko društvo sa stalnim kapitalom (Société d’ Investissement à Capital Fixe, SICAF); upravlja люксембургской društvo za upravljanje (Alternative Investment Fund Manager, AIFM) Najviše 20 % sredstava može biti uloženo u jedan investicijski objekt; bankarska sredstva više od 50 % od ukupne cijene nepokretnom kulturnom imovine; minimalna vrijednost imovine — 1,25 milijuna eura Fleksibilan alat ulaganja, popularan kod stranih investitora; nema oporezivanja na razini fonda Oporezivanje investitora ovisi od zemlje do zemlje резидентства
    Način specijaliziranih investicijskih fondova (Specialised Investment Funds, SIF): FCP, SICAV, SICAF Maksimalno 30 % sredstava može biti uloženo u jedan investicijski objekt; minimalna vrijednost imovine — 1,25 milijuna eura Nema oporezivanja na razini fonda Investitor može biti samo tvrtke, profesionalni investitori ili fizičke osobe, ulagati najmanje 125 tisuća eura ili gotove dokumente o raspoloživosti iskustva ulaganja; oporezivanje investitora ovisi od zemlje do zemlje резидентства
    Društvo ulaže u rizična kapital (Société d ‘ Investissement en Capital à Risque, SICAR); može poprimiti različite oblike pravne osobe (LLC, limited partnership i ostali) Ne (kao i investicije oportunista) Nema oporezivanja na razini fonda Samo za profesionalne investitore; oporezivanje investitora ovisi od zemlje do zemlje резидентства
    Francuska Investicijski fond za nekretnine (Fonds de Placement Immobilier, FPI) i tvrtka, čiji je primarnom djelatnošću su poslovanje nekretninama (Société de Placement à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); upravlja francuske ili registrirana u nekoj drugoj zemlji EU-a društvo za upravljanje Kapital u iznosu od 500 tisuća eura u prve 3 godine nakon osnivanja; najmanje 60 % imovine mora biti nekretninama; najmanje 85% od najma prihod i (za SPPICAV) 100 % kapitala dobijaju investitorima Nema oporezivanja na razini fonda; javnih fondova moguće oslobođenje od 3-postotni porez Nisu dostupne ugovora o izbegavanju dvostrukog oporezivanja; fondovi FPI mali broj
    Читайте также:  {:hr}Kako imati prihod od resort nekretnine u Francuskoj

    Ovaj materijal se može koristiti samo u informativne svrhe. Ulaganja u nekretnine pod rizikom, uključujući rizik od gubitka iznos uložen kapital. Izdvojiti u nijansama vam pomoći kvalificirani stručnjaci za investicije. Tranio preporučuje se odnose na njih prije nego investicija.

    Julija Кожевникова, Tranio