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La encuesta de la Tranio en el año 2017, ha demostrado que la mayoría de los agentes inmobiliarios (81 %) creen que la lengua rusa de los inversores rara vez invierten en fondos inmobiliarios.

Sin embargo, pronto esta forma de inversión puede llegar a ser más popular. «Según nuestras previsiones, en 2017-2018 años los rusos serán de aprender más sobre los fondos de bienes raíces y poco a poco se moverá en esa dirección. A menudo, es el formato más cómodo, que el desenvolvimiento de la compra y posterior gestión de un objeto», dice el socio director de Tranio jorge Качмазов.

En este artículo vamos a explicar cómo utilizar los fondos para invertir en proyectos relacionados con la construcción y explotación de bienes inmuebles.

Fondos inmobiliarios trabajan bajo este esquema:

  • el fondo otorga sociedad gestora (administradores de fondos);
  • los inversores invierten en el fondo;
  • en el dinero, los gerentes de la fundación adquieren los objetos de los inmuebles;
  • los gerentes de la fundación generan y envían las ganancias en el fondo;
  • parte de las ganancias se distribuyen entre los inversionistas: ganan en el hecho de que, proporcionalmente a su participación en el fondo reciben una parte de la renta de alquiler y/o venta.
  • La inversión en fondos de muchas ventajas:

    • un pequeño umbral para el inicio de sesión de 1 mil hasta 30 mil euros (para la comparación: para la compra de líquidos en el apartamento necesita un mínimo de 100 miles de euros);
    • la facilidad de compra venta de acciones y participaciones (en los fondos de esto se puede hacer en cualquier día de trabajo);
    • la gestión profesional (no es necesario dedicar tiempo personal en la gerencia);
    • la diversificación de la cartera de inversión;
    • la mayor liquidez en comparación con la inversión directa en el sector inmobiliario.

    Sin embargo, hay una desventaja importante: de no residentes difícil de invertir en los fondos extranjeros.

    Comenta sobre experto Tranio alexander chernov: «Invertir en estados unidos los fondos de personas físicas no residentes difícil por varias razones. La mayoría de las plataformas están organizadas en forma de inversión fideicomisos de bienes raíces (Real Estate Investment Trusts, REITs), que están exentos de impuestos y llevan la carga de impuestos a los ingresos procedentes de las inversiones inmobiliarias a sus accionistas (los inversores). Esta estructura beneficiará a los residentes de los estados unidos, que a menudo se utilizan para la inversión de fondos desde sus pensiones de las cuentas de inversión, que, a su vez, también tienen el sistema preferencial del impuesto. Pero los inversionistas extranjeros, impone a estos americanos fondos, tendrá que pagar una considerable del impuesto sobre la renta y el auto presentar su declaración de impuestos en los estados unidos, así como los fondos no son agentes fiscales. Además, la formalización de la declaración es laborioso y costoso proceso. Los potenciales inversionistas de rusia también tienen dificultades con la transferencia de fondos de los bancos rusos por estadounidenses de la cuenta de fondos y la amortización del capital en una cuenta en la federación de rusia. La mayoría de las plataformas no están diseñados para trabajar con extranjeros, y sugieren que los inversores tienen cuentas bancarias en los estados unidos. Al abrir una cuenta bancaria de estados unidos sin un número de seguro social, dirección en estados unidos o a largo plazo de la visa problemático y, en cualquier caso, requerirá la presencia de personal y de viaje en este país».

    Sin embargo, según el director de finanzas de los servicios de Tranio cirilo schmidt, invertir en REIT puede y en la bolsa de valores — como en los valores. «En este escenario, el de presentar una declaración de impuestos en los estados unidos no tiene», dice.

    Tipos de fondos

    El hecho de que todo se ha decidido en estas inversiones, para empezar, es importante conocer el tipo de fondo, para entender cómo y durante cuánto tiempo se otorgarán beneficios.

    Existen varios tipos de fondos.

    1) por la utilización de los beneficios:

      Fondo de acumulación de
    (Accumulation, Acc)
    El fondo, orientado
    en los ingresos
    (Income, Inc.)
    La forma de uso de los beneficios El beneficio реинвестируется, al fondo para comprar más objetos o acciones El beneficio se aplica a la cuenta bancaria del inversionista
    El objetivo de la fundación El crecimiento y el aumento de la base de objetos para generar más rentabilidad Sólo la obtención de ingresos

    La mayoría de los fondos destinados al mismo tiempo y en la extensión, y a la obtención de ingresos.

    2) para participar en la subasta en la bolsa de valores:

      Cotizan en la bolsa de valores
    (listed)
    No cotizan en la bolsa de valores
    (non-listed)
    La emisión de acciones Lanzan promociones No se producen acciones
    El estado legal de — inversión fideicomisos de bienes raíces (Real Estate Investment Trusts, REITs)
    — la compañía de bienes raíces — las sociedades anónimas
    — fondos de inversión (unit trusts o mutual funds)
    — los fondos de pensiones (pension schemes)
    — sociedades de responsabilidad limitada (limited partnerships)

    «La información que no se cotizan en las bolsas de fondos disponible para los inversores menos que cotizan en la bolsa de valores. Es bien ajustado en la industria. Invertir en паевый fondo de inversión, el inversor minorista incluso más fácil que en el fondo de la bolsa de valores, y este segmento de mercado máximo transparente», dice cirilo schmidt.

    3) por la duración de la inversión:

      Abiertos
    (open-ended)
    Cerrado
    (closed-ended)
    El plazo de la venta de acciones de la El inversor puede comprar las partes o de presentar las acciones al rescate de la empresa de gestión de cualquier día de trabajo Se crea en tiempo limitado (5-10 años). Durante este plazo, el inversor no puede recoger sus fondos de la fundación. La redención de acciones se produce cuando la eliminación de la fundación
    La liquidez de Alta Baja

    Los fondos que se especializan en la entrega de los inmuebles en alquiler, pueden ser abiertas y cerradas. Sin embargo, la mayoría de las fundaciones que se ocupan de la construcción— cerrado, por lo que mientras se está construyendo el objeto, el dinero no se puede retirar: están anidados en una parcela de excavación, construcción del edificio. Salir de la inversión después de la finalización de la construcción y venta de edificios, cuando el fondo aparecen los medios (sin embargo, el inversor puede vender su parte a otro inversionista). Por ejemplo, el fondo se abre en 2015, recoge el importe de los fondos con los inversores y se basa en el dinero, los objetos en el plazo de cinco años. Después de que el dinero recogido, el fondo se declara cerrado, en el año 2020, se vende objetos y en las ganancias paga a los inversores ganancias.

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    De los fondos, se deben distinguir краудфандинговые de la plataforma, también representan a colectivos de esquemas de inversión. «La diferencia principal es que, a diferencia de los fondos en краудфандинге el inversor de la frecuencia decide en qué proyectos invertir, y no se asocia obligaciones de antemano»,— dice alexander chernov.

    Estrategias de inversión

    El inversionista es importante saber por qué la estrategia de funcionamiento del fondo, a fin de evaluar los riesgos y la rentabilidad. Las estrategias son de cuatro tipos.

    Estrategias de inversión

    Los Datos Tranio

    La estrategia de Otros
    los nombres de
    La esencia de la Los riesgos Rentabilidad*
    Core Buy and Hold
    («la compra y posesión de»)
    La compra de un inmueble para alquilar, sin la participación del crédito Bajos Baja
    (2-3 %)
    Core Plus La compra de los inmuebles en alquiler en нецентральных lugares con el uso de la palanca de crédito La media de El promedio de
    (5-7 %)
    Value Added Value Added
    («plusvalía»)
    Редевелопмент (la compra de objetos para la reconstrucción, de su posterior reparación, y la venta a un precio más alto) Medio-altas Medio-alto
    (7-10 %)
    Oportunista La construcción, la compra de suelo no urbanizable, de objetos con обременениями Altos Alta
    (más del 10 %)

    * en europa occidental y estados unidos

    La mayoría de los fondos están disponibles sólo con una de las estrategias. Pero algunos eligen dos o tres — por ejemplo, Core, Core Plus y Value Added. «En europa y estados unidos por volumen de capital predominan los fondos Core y Core Plus, ya que en ellos se encuentra una proporción significativa de todas las más costosas y las principales instituciones de objetos»,— dice alexander chernov.

    Las fundaciones que trabajan por la estrategia de Core, eligen maduras, низкорисковые mercados con una demanda estable y el aumento de los precios, sino porque ofrecen un bajo de alquiler de la tasa de rentabilidad (2-3 %). Los fondos que quieran estrategia Core Plus, dan un mayor rendimiento (hasta 7 %), ya que invierten en menos de centrales de localización y utilizan el brazo de crédito. Por último, los fondos especializados en Value Added, pueden proporcionar a la final de una rentabilidad de hasta el 10 % a expensas de lo que invierten los inversores en los mercados emergentes, por ejemplo, en tales, donde se espera джентрификация, y adquieren los objetos de la reconstrucción, para su posterior reventa a un precio más alto.

    Ejemplos de fondos y de sus estrategias de

    «Los inversores de diferentes tareas: a la preservación del capital y con el mínimo riesgo y la rentabilidad, y alguien está dispuesto a mayor riesgo y espera más altas por ciento de la inversión. Occidental, el mercado de fondos inmobiliarios ofrece una amplia gama de estrategias, el nivel de riesgo y rentabilidad para sus clientes», dice jorge Качмазов.

    Algunos extranjeros de fondos inmobiliarios y sus estrategias de

    Los datos de los fondos de

    El fondo Aberdeen Property Trust Henderson Legal & General PropFund US Masters Residential Property Fund
    El tipo de fondo Al aire libre, котирующийся Al aire libre, котирующийся Al aire libre, котирующийся Cerrado, no котирующийся Al aire libre, котирующийся
    La jurisdicción Reino unido Reino unido Reino unido Alemania Australia
    La estrategia de Core Core Core Core Plus Value Added
    El presupuesto mínimo 5 000 £ 1 000 £ (Acc),
    3 000 000 £ (Inc)
    500 £ 30 000 € N/d
    La geografía de la
    objetos
    Reino Unido (Londres) Reino Unido (Sudeste De Inglaterra) Reino unido Alemania (berlín y alrededores, así como de la ciudad, con una población de más de 50 mil personas) Estados unidos (nueva york, nueva jersey; subestimadas de localización)
    Tipos de
    objetos
    Un 50% de los objetos comerciales, el 20% oficinas De comercio y la oficina de bienes raíces El 22 % —de los objetos industriales; el resto de tiendas y comercios, oficinas, retail parques, almacenes Apartamentos Casas baratas en 1-4 de la familia y bloques de apartamentos de un edificio de entre 20 y 100 apartamentos
    La rentabilidad,
    % en el año
    2,0–2,5 3,1 2,8 7,0–10,0 N/d
    Закредитованность
    (LTV, %)
    75-80 N/d

    Según un estudio de la asociación europea de inversores no cotizan en la bolsa de valores de fondos inmobiliarios (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), la mayoría de los inversores en el 2016, eligieron la estrategia de Value Added o Core. En comparación con el año 2015, la proporción de Core y Value Added aumentado (con 82,2 hasta el 86,2 %), y Oportunistic — ha disminuido (de 17,8 a 13,8 %). Esto nos dice que en 2016, los inversores estaban menos dispuestos a asumir riesgos, que en el pasado. En el estudio también se informa de que los más populares de los mercados para la inversión de un país con un riesgo bajo (alemania, francia y el reino unido).

    En algunos mercados, la proporción de las estrategias puede ser mayor. Por ejemplo, según JLL en españa en el año 2015 se situaba en el 28 % (mientras que el Core y Core Plus — 35 %). Este país se caracteriza por grandes riesgos, que, por ejemplo, el reino unido y alemania, y los inversores que eligen españa como regla general, están dispuestos a asumir grandes riesgos.

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    La minimización de los riesgos y la diversificación de la

    La rentabilidad en los fondos de los inversionistas no están garantizadas. Depende de encarecen o abaratan los activos, así como de la demanda para el alquiler y la dinámica de las tasas de alquiler.

    Como con cualquier tipo de inversión, la inversión en fondos inmobiliarios están expuestas a diversos riesgos. Cuanto mayor rentabilidad, mayor será el riesgo.

    «Uno de los principales riesgos de la fundación — sin escrúpulos de control. Es importante elegir una empresa con una buena historia, la reputación, la presentación de informes transparente y claro de la estrategia», dice jorge Качмазов.

    La mayoría de las fundaciones tratan de minimizar los riesgos, mediante la combinación de diferentes estrategias y диверсифицируя la cartera.

    Los principales riesgos y las formas de su minimizar

    Los Datos Tranio

    Los riesgos Los fondos están asegurados contra los riesgos
    Los riesgos macroeconómicos
    (la crisis, la inflación, etc.)
    La elección de la estabilidad de los mercados (por ejemplo, la inversión en el «gran семерку» alemania) y diversificación (por ejemplo, el 80% de los capitales invertidos en los centros comerciales o de oficinas y un 20% en logísticos y el hogar de ancianos)
    El riesgo de mercado
    (la caída de los precios inmobiliarios, el abaratamiento del alquiler).
    El riesgo cambiario
    (por ejemplo, cuando se inserta de la fundación australiana en los estados unidos existe el riesgo de caída del tipo de cambio del dólar de los ee.uu.)
    Publicada en el riesgo de
    (los cambios en la legislación)
    La venta a un precio inferior al de compra Compra en incomprendida de las zonas en las que se esperan o se realizan джентрификация o regeneración de
    El riesgo asociado a la financiación de
    (en el futuro, el fondo puede no obtener condiciones favorables de crédito)
    El crédito, probabilidad fija, LTV no más del 50% de
    El incumplimiento del pago del alquiler de los inquilinos De confianza de los inquilinos con un buen historial de crédito (las grandes empresas como Sainsbury’s, las empresas estatales), varios de los inquilinos
    El riesgo de tiempo de inactividad La selección ya está arrendada a objetos con un mínimo de заполняемостью de 80 a 95 % en las zonas buenas conexiones de transporte y el mercado de trabajo; los largos y duros del contrato de arrendamiento
    El riesgo de elevados gastos en mantenimiento de Selección de objetos (vivienda, no requiere de reparación, el «verde» edificios de oficinas clase A, etc.)

    Muchos de los fondos diversifican su cartera de inversiones, es decir, invierten los inversores a la vez en los inmuebles de varios tipos en diferentes países, utilizando una serie de estrategias y líneas de inversión. Además de los inmuebles, fondos de inversión pueden almacenar una pequeña parte de los fondos en efectivo o de valores. También hay fondos que no invierten directamente en los objetos, sino que invierten en otros fondos o empresas de bienes raíces.

    Un ejemplo de estructuración de la cartera del fondo teniendo en cuenta la diversificación de la

    ¿Cómo invertir?

    Los proyectos de Core y Core Plus — menos riesgo, pero se puede ganar más a través de la estrategia Value Added.

    «Una recomendación no. La elección depende de los objetivos de la inversión y el lugar de la inversión en la cartera del cliente. Por ejemplo, si el 80% de los recursos ya invertidos en instrumentos seguros y necesita una herramienta para mejorar el rendimiento, el otro 20% se puede dirigir en proyectos de Value Added»,— dice alexander chernov.

    En palabras de jorge Качмазова, para quienes deseen invertir en Value Added, especialmente, se recomienda elegir descriptivos de los mercados y la confianza de fondos para minimizar los riesgos.

    «Se recomienda elegir los fondos con los posibles estrategias, por ejemplo, invertir en esta clase de bienes inmuebles, que será solicitado en el horizonte de 10 a 20 años», dice jorge Качмазов.— En nuestra opinión, esto микроапартаменты y un hogar de ancianos. También es importante elegir el desarrollo de la región, donde se produce la джентрификация, que por razones evidentes, se vuelve más líquido a través de 10 años. Los fondos que invierten en el prometedoras y actualizada de la estrategia, con gran probabilidad, traerán a un inversor de ingresos».

    Anexo: Características de los fondos europeos de los inmuebles

    Los Datos De PwC

    El país El estado legal de Los requisitos de fondo Pros Contras
    Austria El fondo de los inmuebles (Immobilien-Sondervermögen) — fondo de tipo abierto, no una persona jurídica; se controla la gestión de una empresa austriaca (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) es sa (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH), o ao (Aktiengesellschaft, AG) La inversión de un mínimo de 10 veces en 4 años Para todos los inversores; no hay impuestos en el nivel de fondo; una buena отрегулированность; el fondo de recompra las acciones a petición de los inversores Restricciones en los tipos de bienes inmuebles; la plusvalía de los inmuebles, el impuesto se paga, independientemente de si se vende
    El fondo especial de bienes raíces (Immobilien-Spezialsondervermögen) — el fondo es de tipo cerrado y no una persona jurídica; se controla la gestión de una empresa austriaca (KAG) es sa (GmbH), o ao (AG) La inversión de al menos 5 veces en 4 años Herramienta flexible para inversores institucionales Las restricciones a algunos de los tipos de inmuebles en el fondo, sólo para personas jurídicas; normalmente, sólo la inversión a largo plazo; de la plusvalía de los inmuebles, el impuesto se paga, independientemente de si se vende
    Reino unido Fondos — de la asociación de responsabilidad limitada (Limited Partnership) No No hay impuestos en el nivel de fondo; reducción de los impuestos para los inversores no residentes La estructura más adecuada para los fondos de tipo cerrado
    Fiscalmente transparentes fondos (Tax Transparent Funds, TTFs): autorizado y regulado sociedad limitada (authorised and regulated limited partnership vehicle, ALP) y una estructura basada en un contrato de participación en la propiedad (contractual co-ownership arrangement, CCA) No No hay impuestos en el nivel de fondo; reducción de los impuestos para los inversores no residentes; de no residentes pueden estar exentas de los impuestos sobre las ganancias de capital TTF — nuevo modo de funcionamiento del fondo de bienes inmuebles, incluyendo existe incertidumbre en cuanto a reconocimiento de organizaciones internacionales
    El comisionado fondo de inversión en bienes raíces (Property Authorised Investment Fund, PAIF), compañía de inversión de tipo abierto (open-ended investment company, OEIC) Términos y condiciones se considera de forma individual La mayoría de los artículos de los ingresos del fondo están exentos de impuesto sobre sociedades. (pero los ingresos de los inversores están exentas de impuestos) Una regulación estricta de las actividades de la fundación (el Servicio de vigilancia de las operaciones financieras Financial Conduct Authority)
    Alemania El fondo de los inmuebles (Immobilien-Sondervermögen) —fondo de tipo abierto, no una persona jurídica; se controla la gestión de una empresa alemana (KAG) es sa (GmbH), o ao (AG), o de sa y la sociedad de sociedad (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG) Financiación bancaria no más del 30% del valor total del inmueble de activos Común y una herramienta confiable para todos los inversores; no hay impuestos en el nivel de fondo Antes de la recompra de acciones — mínimo dos años de período de tenencia anual y el plazo de la notificación de la denuncia
    Especial de piscina al fondo (Spezial-Sondervermögen) — no una persona jurídica; se controla la gestión de una empresa alemana (KAG) es sa (GmbH), o ao (AG), o llc y partnership (GmbH & Co. KG) Financiación bancaria no más del 50% del valor total del inmueble de activos No hay impuestos en el nivel de fondo Sólo para profesionales o semiprofesionales de los inversores
    Cerrado el fondo (tapa de protección Investmentkommanditgesellschaft, Investment-KG) — sociedad de responsabilidad limitada; el principal socio normalmente sa (GmbH); los inversionistas son asociados con dificultad patrimonial responsabilidad Financiación bancaria no más del 60% del valor total del inmueble de activos Para todos los inversores; no hay impuesto a la distribución de los ingresos No están disponibles para evitar la doble imposición y las directivas europeas; el fondo puede estar alemán de impuestos en la actividad comercial
    El fondo especial de tipo cerrado (Spezial-Investment-KG); sociedad de inversión s.a. (Investmentaktiengesellschaft) o sociedad de responsabilidad limitada (Investment-KG); el principal socio normalmente sa (GmbH); los inversionistas son asociados con dificultad patrimonial responsabilidad No No hay impuestos sobre los ingresos a nivel de fondo No están disponibles para evitar la doble imposición y las directivas europeas; sólo para profesionales o semiprofesionales de los inversores
    Luxemburgo Fondos, регулирующиеся acuerdo de inversión colectiva (Undertakings for Collective Investments, UCIs): el fondo de distribución de alojamiento (Fonds Commun de Placement, FCP), compañía de inversión de capital variable (Société d’Investissement à Capital Variable, SICAV), compañía de inversión de capital fijo (Société d’Investissement à Capital Fixe, SICAF); administra la gestión de una empresa (Alternative Investment Fund Manager, AIFM) Un máximo de 20 % de los fondos pueden ser invertidos en una inversión objeto; financiación bancaria no más del 50% del valor total del inmueble de activos; el mínimo valor de los activos — 1,25 millones de euros Flexible herramienta de inversión, popular para los inversores extranjeros; no hay impuestos en el nivel de fondo La fiscalidad de los inversores en función del país de residencia
    El modo especializados инвестфондов (Specialised Investment Funds, SIF): FCP, SICAV, SICAF Un máximo de 30 % de los fondos pueden ser invertidos en una inversión de objeto; el mínimo valor de los activos — 1,25 millones de euros No hay impuestos en el nivel de fondo Los inversores sólo pueden ser de la empresa, los inversores profesionales o personas físicas que invierten un mínimo de 125 miles de euros o listos para proporcionar los documentos sobre la presencia de la experiencia de la inversión; la fiscalidad de los inversores en función del país de residencia
    La sociedad de inversión de riesgo de capital (Société d’Investissement en Capital à Risque, SICAR); puede adoptar diferentes formas de la persona jurídica (empresa, sociedad de responsabilidad limitada y otros) No (dado que la inversión oportunistas) No hay impuestos en el nivel de fondo Sólo para inversores profesionales; la fiscalidad de los inversores en función del país de residencia
    Francia Fondo de inversión inmobiliaria (Fonds de Placement Immobilier, FPI) y la compañía, cuya preocupación primordial de la actividad son los servicios inmobiliarios (Société de Placement à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); se administra francesa o registrada en otro país de la ue la gestión de una empresa El capital por importe de 500 miles de euros en los primeros 3 años después de la fundación; un mínimo de 60 % de los activos deben ser objetos de la propiedad; el mínimo de 85% de los ingresos de alquiler y para SPPICAV) el 100% de las ganancias de capital se reparte a los inversores No hay impuestos en el nivel de fondo; para públicos de fondos, es posible la liberación del 3% de impuestos No están disponibles para evitar la doble imposición; los fondos de la FPI son pocos
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    Este material puede ser utilizado sólo para fines informativos. La inversión en bienes raíces están expuestas a diversos riesgos, incluyendo el riesgo de la pérdida de la suma de capital invertido. Comprender los matices de la le ayudarán a expertos cualificados en materia de inversiones. Tranio recomienda ponerse en contacto con ellos antes de inversión.

    Julia Kozhevnikova, Tranio