{:da}

Det største problem for den russisk talende investorer — at finde den optimale (fra det synspunkt af risiko og afkast) af genstanden for investering. Nonresidential fast ejendom kommercielle real ejendom normalt ikke er tilgængelige for almindelige investorer på grund af sin høje pris, så de fleste af kunderne køber boliger til leje. Lejligheder til salg og leje til lang sigt leje har indlysende fordele — først og fremmest er den let at administrere, men der er også ulemper, som relativt lavt udbytte (ca 3 %) og problemer med udsættelse af lejere, hvis det er nødvendigt.

Minimum, fra synspunkt af tab, vejen for investeringer — studerende indkvartering, en slags «Gyldne middelvej» i den virkelige ejendom marked. En god mulighed fra det synspunkt af balance af risiko/afkast. Sandheden er, at kun 5 % af russisk-talende investorer, der overvejer at investere i denne type af ejendom, mens der i udlandet har længe været betragtet som en af de mest rentable og lovende.

Hvad er fordelen

Fra og med 2012, er udenlandske investorer, der investeres årligt i elevens lejligheder til mindst 6 milliarder kroner — og det er bare at tælle de store tilbud (mere end $7,5 millioner). Hvad er fordelene ved et sådant redskab?

For det første, at antallet af elever er voksende i verden. Ifølge OECD (Organisationen for økonomisk samarbejde og udvikling), antallet af mennesker, der studerer i udlandet, er steget fra 2 millioner i 2000 til 4,5 millioner i 2012, og i 2025, og deres antal vil nå op på 8 millioner mennesker. Hertil kommer, at væksten i middelklassen og stigningen i antallet af rige folk i de nye vækstøkonomier (især Kina) betyder også øget efterspørgslen efter studerende leje bolig.

Høj efterspørgsel betyder, at de risici, investeringer i elevens lejligheder er lavere end når de investerer i fast ejendom. Så for kontor lejere er stærkt påvirket af den økonomiske situation, og de studerende har brug for boliger, der altid, selv i krisetider.

For det andet, student apartments udbyttet højereend udbyttet af konventionelle lejligheder, overgive på lang sigt. I gode områder i de Europæiske byer elevens ejendom bringer i gennemsnit 4-6% om året, mens en bindestald er 2-3 %. Udbyttet kan være over eller under 4-6%, afhængigt af hvor stort Universitet ligger i nabolaget, hvor langt er det fra University ligger, og hvordan de er af høj kvalitet og moderne. Derfor, jo højere kvalitet og bedre sted, de lavere risiko og højere lønsomhed.

Читайте также:  {:da}Foråret 2016: kalender af russiske og udenlandske industri begivenheder

For det tredje, investering i student apartments har en lav tærskel for at komme ind på markedet. Til at købe lejligheder til en pris på €90 000 – 100 000 men for investeringer i hele bygningen vil have en €15-30 mio. for Eksempel, kan investorer købe de nye studerende lejligheder med et areal på 17-23 m2 kr 70 000 – 100 000 i Liverpool. Vende tilbage (uden fradrag af omkostninger), der vil være 7 %, eller £4 900 om året med køb af Studiet for £70 000. Køb budget kan blive reduceret til det halve, hvis du bruger et realkreditlån. Dem med store budgetter vil være interesseret i at købe hele hostel. Så, for €14.7 millioner til at købe den studerende kompleks på en hundrede lejligheder i Nürnberg. Udbyttet af 4,9% eller €720 000 per år.

Et andet plus — passiv kontrol. For virksomhedsejere i Rusland, oversøiske ejendom — besparelser værktøj, ikke en primær indtægtskilde, og de har ikke tid til at styre. Når du investerer i en studerende lejlighed ledelse forestås af et administrationsselskab, og som er normalt den udvikler, der har bygget sovesal, investor ikke behøver at tænke på at løse forskellige problemer (med at finde lejere, reparationer osv.). Omkostninger i forbindelse med tjenesteydelser af en management virksomhed — omkring 10% af lejeindtægten.

Deltagelse i co-investeringer bygning af lejlighedskomplekser i Europa for private investorer, indebærer en passiv investering (ledelse varetages af administrationsselskabet), mens købere modtager indkomst ikke kun fra husleje, men fra ombygningen.

Faldgruber

Men som med investeringer i enhver anden form af fast ejendom, investering i de studerendes bolig har sine risici. For eksempel, student apartments svært (eller nærmere umuligt) for at konvertere, fordi de er placeret i specialiserede komplekser nær universiteter, og de kan kun leve studerende. Investorer selv er i stand til at bruge lejligheden for deres ophold, og bor i dem, en person, der er ikke en elev. Og hvis lejligheden ikke er placeret på de mest populære på markedet, og efterspørgslen efter denne University faldt, ejeren vil være vanskeligt at sælge.

Читайте также:  {:da}Hvordan til at vælge en rentabel bolig i Frankrig

Likviditet studerende lejligheder er lavere end den likviditet, som er af konventionelle lejligheder, men højere end ikke-botilbud.

Det er vigtigt at forstå, at studerende overnatning på hostels er ikke det samme som almindelig beboelseslejligheder i ejendomme med flere lejligheder. Udviklere bruger ofte manglende erfaring med investorer og reklamere og Studio-lejligheder i boligblokke i områder nær universiteter som studerende lejligheder. Forskellen er, at de dokumenter, der bør være angivet, at objektet kun kan bruges som et kollegium og bor i den bygning kan kun universitetsstuderende.

Som nævnt ovenfor, er udbyttet af studerende lejligheder er 4-6 %. Hvis sælgeren lover høje afkast (9-10% eller højere), det er sandsynligt, at investeringer, der vil være forbundet med yderligere risici — uinteressant sted, og derfor er lav efterspørgsel, dårlig ledelse eller forringelse af bygninger. For at beskytte dig selv fra de seneste risiko — lav kvalitet af objektet og dets forældelse — det anbefales at købe nye objekter. Bedste sted at købe lejligheder i det primære marked, som med at købe et andet hjem hurtigt, at der er udgifter til reparation, hvilket har reduceret rentabilitet.

Hvor kan man købe

At købe rentable studieboliger i STORBRITANNIEN, Tyskland og Frankrig. Disse markeder er pålidelige og af høj efterspørgsel efter lokale og udenlandske studerende (den andel af de sidstnævnte er 10-20% af det totale antal elever). Muligheder for private investorer i de markeder, Østrig, Spanien og Schweiz er begrænset, fordi der er objekter, der stadig er i designfasen købt af virksomhedens investorer og fonde. Som for OS — det største marked studerende lejligheder, forslaget er for vidtgående, den potentielle stigning i priser for udlejning er begrænset, og selv de lokale investorer strømmer til de Europæiske markeder i jagten på mere lukrative tilbud.

Grunden til at du skal være opmærksom på tilstedeværelsen af «magnet» — ligger i nærheden af populære Universitet, samt mangel på overskydende efterspørgsel i de lokale udlejning af markedet, hvor den studerende lejligheder kan konkurrere med et stort antal private lejligheder, og give en negativ indvirkning, som den lave priser for udlejning.

Читайте также:  {:da}Fem af de mest lovende byggeri områder af Europa

Også vigtigt, er den demografiske situation — hvordan er stigende og vil vokse antallet af studerende i byen. Hvis antallet af studerende, der ikke ændrer sig eller falder, men opførelsen af nye sovesale og-bræt, belægningsprocent er lav, vil lejligheden være tom, og investeringer vil ikke skabe profit. For eksempel, i Tyskland er antallet af studerende vokser næsten overalt, men der er byer, såsom Jena og Greifswald, hvor antallet af elever i løbet af fem år er faldet med 10-11 %.

I det forenede KONGERIGE for investering i student apartments lovende større University centre med utilstrækkelige forsyning af boliger, som Bristol, London, Oxford og Edinburgh, og Manchester. I Tyskland potentiale byer i Bayern (würzburg, Nürnberg, Passau), samt Heidelberg og Frankfurt am main. I Frankrig er en god investering muligheder der er i de byer i AIX-EN-Provence, Lille, Montpellier, Pessac, Marseille, Strasbourg.

Lifehack for investorer — blandt de første til at vide, hvor og når de vil åbne de nye fakultet eller Universitet, og til at købe et antal af lejligheder.

For eksempel, ved udgangen af 2017 vil begynde opførelsen af en campus i Cardiff, og tak til projektet, det lokale Universitet vil tiltrække 2.000 studerende fra hele verden. Og senest i 2019 i den Nordlige forstæder i Paris åbner Europas største campus samfundsvidenskabelige Videnskaber, som for at arbejde og studere lærere og studerende fra flere universiteter.

Med udbredelsen af Internet-teknologi, der vokser i popularitet, er at købe distant learning, men de traditionelle former for undervisning vil fortsat være fokus på de studerende i de kommende årtier. Og, derfor, studerende lejligheder i nærheden af Universitetet, vil stadig være populære.

Georgij Kachmazov, managing partner Tranio