{:da}

Mange investorer, der investerer i udlandet ejendom, der søger højt afkast. Det er dog ikke alle, der forstår, at en stor initial yield betyder højt risici, der er, sandsynligheden for lavere indtægter på lang sigt.

Vi anbefaler kunder at vurdere risici og strategi for investering med en optimal balance af pålidelighed, rentabilitet, arbejdskraft og andre faktorer af effektiviteten af investeringer. De fleste kunder Tranio enkel egnet udlejning virksomhed i en stabil placering med en langsigtet lejekontrakt og ledelse gennem administrationsselskabet. I denne artikel vil vi se på, hvordan at give det bedste udbytte med denne strategi.

Hvorfor er en simpel udlejningsvirksomhed

De typiske investorer, der bruger de tjenester, Tranio succesfulde iværksættere fra Rusland, Brasilien, Iran eller Kina. Normalt er hjemme, de har en aktiv virksomhed, der bringer den største indkomst. Fra udenlandsk ejendom, de foretrækker at modtage passiv indkomst med minimal involvering i forvaltningen. Det er en investering, ikke kun for profit, men for at bevare kapital og beskytte det fra de politiske og økonomiske risici for sit land.

De fleste kunder ikke har planer om at sælge deres udlejningsejendom i den nærmeste fremtid. Dette hotel tilbyder investorer med en personlig pensionsfond og en garanti for økonomisk velfærd for deres børn. Et andet vigtigt motiv — en opholdstilladelse i USA eller Europa, som giver mulighed for boligkøbere.

Vores investorer er normalt ikke egnede projekter merværdi — opførelsen eller ombygningen. Investeringer i dem er forbundet med høje risici, herunder overskridelse af budgetter, problemer med registrering af så dokumenter, oppustet købsprisen og den lange jagt efter en køber. Investor kræver også aktiv deltagelse i projektet og særlige kvalifikationer inden for byggebranchen. Projektet udvikling af effektive som primære erhverv, og ikke som et redskab for kapitalen konservering.

Således, non-core investorer, anbefaler vi en simpel udlejningsvirksomhed: at købe fast ejendom og leje den ud. Det er lav risiko og enkel at gennemføre strategien.

Budget og typer af objekter

Vi anbefaler, at du overveje at investere i oversøiske ejendom med et budget fra 200 tusinde euro. Billigere, med sjældne undtagelser, er det svært at købe flydende objekt. I dette segment vi anbefaler at købe bolig-lejligheder. Blandt deres fordele — høj likviditet og stabil efterspørgsel.

Med et budget på over 2,5 millioner Euro, er at fokusere på kommercielle — primært detailhandel ejendomme og plejehjem.

Uanset budget, 50-60% af ejendommens værdi, du kan normalt tage et lån, så investerer i udlejningsejendomme kan starte og 100 tusind kroner i egenkapital.

Typer af erhvervsejendomme og deres parametre
Tranio data (gennemsnit anbefalede værdier)*

Typer
objekter
Udbytte
% p
Tid
kontrakt
leje
Fordele Ulemper
Fra 300 tusind euro
Lejlighed (kort sigt leje) 5-7 Fra 1 dag Høj likviditet; i forhold til den langsigtede lejekontrakt — højere udbytte og ingen problemer med udsættelse af lejere, risikoen for leje vækst Risici og håndtering af nedetid, i forhold til en langsigtet lejekontrakt — mere hurtig slitage
Lejlighed (long term rent) 2-3 End 1 år Høj likviditet; høj efterspørgsel fra lejere, stabil, selv under krisen Risici og håndtering af nedetid, problemer med udsættelse af lejere
Studerende boliger 4-6 Fra 6 måneder Høj efterspørgsel fra lejere I forhold til lejligheder — lavere likviditet, er det svært at genbruge
Fra 2,5 millioner euro
Lejlighed huse 3-5 End 1 år Høj likviditet-og vækstpotentiale i den store og små bogstaver Lavt udbytte, masser af lejere, problemer, udsættelse, skal et administrationsselskab
Street butikker 3-4 3-10 år Høj likviditet-og vækstpotentiale i den store og små bogstaver Lavt udbytte
Supermarkeder 5-6,5 12-15 år Højt udbytte, langvarige kontrakter Jo tættere udløbet af kontrakten, jo lavere likviditet
Fra 10 millioner euro
Plejehjem 5-6,5 20-25 år Væksten i antallet af pensionister, langvarige kontrakter Det er svært at genbruge
Indkøbscentre 4-6 5-15 år Højt udbytte Risici ledelsen for et stort antal lejere
Hoteller 4-6 10-20 år Højt udbytte Det er svært at genbruge

* Gennemsnitlige værdier for objekter:

  • i velhavende områder af større Europæiske byer;
  • nye objekter, eller efter større reparationer.
  • lejekontrakter i begyndelsen af gyldighedsperioden.

Beliggenhed

Placering af et objekt, der er direkte afhængige risiko og investering vender tilbage. Vi anbefaler at investere i lande med udviklede økonomier og stabilt politisk system. Mindst risiko afviger Østrig, STORBRITANNIEN, Tyskland, USA, Frankrig og Schweiz; i disse lande, som er mindre sandsynligt, hyperinflation, den falder af nationale valutaer og reduktion af BNP.

De fleste russiske kunder foretrækker Tyskland på grund af den geografiske nærhed, men også fordi i forhold til andre børsnoterede lande, er renten i Tyskland er en smule mere, lånebetingelser, der er bedre, og de skatter, der er lidt lavere. Men andre lande på denne liste er også af interesse: for eksempel, at nogle investorer vælger OS, fordi de forventer, at der mere af kapitalisering, andre frygter den svækkelse af den tyske økonomi på grund af politiske begivenheder, mens andre erhverve profitable fast ejendom i de lande, hvor deres forretning eller personlige interesser.

Читайте также:  {:da}En investor fra Saudi-Arabien vil blive den nye ejer af hotel "Crillon"

Vi foreslår, at overveje også den valuta, som er residenter uden omkostninger for investor ‘ s familie i 5-10 år. For eksempel, hvis du har en bolig i det forenede KONGERIGE, og der for dine børn, bør du kigge til at objekter lejeindtægter fra, der er genereret i pund sterling.

Blandt andre lokaliteter, er det bedre at vælge de store byer og deres velhavende forstæder eller mellemstore byer med en voksende befolkning og en udviklet på arbejdsmarkedet og potentielle økonomiske vækst. Vi anbefaler, at fokus på dokumenteret steder, der allerede har en vellykket investering erfaring landsmænd. For eksempel, et godt valg af de vesteuropæiske hovedstæder og større byer i vesttyskland.

Valget af område afhænger af den type af ejendom. For eksempel, street butikker det er bedre at købe på de vigtigste gader med tung trafik, og kommercielle-lager — i udkanten af de større byer i nærheden af ruten.

Lejere og leasing aftale

Hvis du lejer boliger, lejere foretrukket en middelklasse familie med en god kredit historie og stabil indkomst. Og i det segment af erhvervsejendomme er den mindst risikable objekter, der allerede er blevet udlejet til store corporate lejere, der opererer på markedet for snesevis eller hundredvis af år. Sandsynligheden for konkurs af sådanne lejeren mindre end små private virksomheder. Oplysninger om den finansielle situation for lejere, som kan indhentes fra advokater i processen med gennemgang af objektet (Due Diligence).

Objekter med et stort antal af lejere (fx, lejlighed huse eller indkøbscentre) er ikke egnet udenlandske ikke-kerne investorer. Det er vores erfaring, hvis lejeren er mere end fem, er det i høj grad øger risikoen for ledelse og øger krav om professionalisme i administrationsselskabet. Det er bedst at købe fast ejendom, der udelukkende lejer.

En vigtig forudsætning for at forpagtningsaftale — fordeling af omkostninger af anlægget mellem ejer og lejer: hvem betaler ejendomsskat, utilities, forsikring og andre omkostninger. Vi foreslår, at reducere de risici, der er ved at købe objekter, hvor den maksimale driftsudgifter, debiteres lejer. Kontrakter af denne type er nævnt som en NN Lease (Dobbelt Net Leasing) eller NNN Lease (Triple Net Leasing), deres forskelle fra andre varianter er vist i tabellen:

Type af leje Udgifterne til ejeren
Reparation af facade
og konstruktion
design
Indholdet
og vedligeholdelse
Forsikring Skat
fast ejendom
Brutto Husleje Leasing
N Leasing
(Enkelt Nettet Lease)
·
NN Lease
(Dobbelt Nettet Lease)
· ·
NNN Lease
(Triple Nettet Lease,
en modpart i Tyskland —Dach & Fach)
· · ·
Absolut NNN Lease · · · ·

Det anbefales at købe varer c på lang sigt (10-20 år) leje kontrakter, uopsigelig, og med hårdt lejeprisen, uden henvisning til den driftsresultat og virksomhed af lejeren. Husk på, at denne kontrakt er bindende for begge parter: det er ikke kun, at lejeren sikrer stabil husleje for hele denne periode, men at ejeren ikke har ret til at smide lejeren indtil udløbet af kontrakten.

Langvarig kontrakt giver det investor ekstra forsikring på prisændringer, som ikke er beskyttet af selv de mest robuste fast ejendom markeder. Hvis du har investeret i et objekt med en 15-20-årig kontrakt, så er med stor sandsynlighed den periode af lavere priser vil forekomme i de første 10 år af ejerskab, da de cykler af markedet for fast ejendom følger hinanden hver 7-10 år. Under strenge kontrakter for 15-20 år, prisudsving vil ikke påvirke din indkomst, som det er umuligt at opsige kontrakten eller nedsætte lejen. Således, vil du være i stand til at vente, indtil markedet er i bedring, og at forlade projektet, i gode forhold.

Selv med den lange kontrakt, er det normalt muligt at indeksere huslejen i takt med inflationen hvert år at øge dem med omkring 1-2 %. Hvis en positiv udvikling af markedet i dette har sine ulemper. For eksempel, hvis boligmarkedet fortsætter med at vokse hvert år med 4 %, og i 10 år, du ønsker at passere en genstand markant mere end væksten i inflationen — vil du ikke være i stand til at gøre det, fordi du begrænse kontrakt. Derfor, investorer, der tror på vækst på markedet i det lange løb, er det bedre at købe ejendomme med fem-årige kontrakter (fx, erhvervsejendomme, og gågader), og at indeksere leje i slutningen af kontrakten.

Читайте также:  {:da}Fast ejendom Paris: internationale investorer er på vej tilbage

Det potentiale for vækst af omkostninger

Aktiver med lav risiko i de Vestlige markeder er solgt med en indledende leje udbytte af 3 til 7 %. At købe objekter med et indledende udbytte på over 7% vi mener, at det er unødvendig og uhensigtsmæssig for en udenlandsk investor, og i sådanne projekter er en høj sandsynlighed for, at der på horisont på 5-10 år gennemført nogen risiko, omkostninger til afvikling, som vil være højere end den risikopræmie på indgang.

Hertil kommer, at markeder med lav risiko og afkast (som regel, indkøbscentre og prestigefyldte områder i større byer) bliver dyrere hurtigere end dem, der er kendetegnet ved en høj oprindelige udbytte, og det er forbundet store risici.

For eksempel, som det fremgår af Tranio retrospektiv analyse af priserne på fast ejendom i Usa, fra 2001 til 2015, genstande med en indledende udbytte på 3% steg i pris med gennemsnitligt 5 % om året med et udbytte på 5% er på 4,7 % med en forrentning på 7 % — kun 3,5% per år, mens objekter med et udbytte på 9% kunne falde i pris. Blandt de faldende objekter blev tabt i værdi af dem, der havde et lavere udbytte. Sandsynligheden for, at de faldende priser er højere for objekter med højere indledende afkast, således at der tages hensyn til sandsynligheden for, at denne risiko begivenhed objekter med et indledende udbytte af 3-7% resultere i større samlede afkast.

For den forventede pris-vækst er også vigtige perspektiver for udviklingen af bydelen. Hurtigste dyr ejendom, hvor der er gentrificeringen — den proces, hvor industriområder er omdannet til beboelse, adlet område, der er udviklet infrastruktur og en befolkning med lav indkomst, der er fordrevet af de mere velhavende. De mest fordelagtige områder, der ligger tæt på byens centrum, og har gode transportforbindelser til centrum.

Optimalt udbytte afhænger ikke kun af risici, men også fra datoen for investeringer. Jo mindre periode, jo større den oprindelige give mening i størrelsesordenen 3-7 %. For eksempel, uden at tage højde for lån med en 20-årig investeringsperiode den højeste samlede afkast (herunder store bogstaver vækst) er opnået ved en indledende udbytte af 3,8–5.8 pct.; og, hvis investeringen periode på 10 år, som er den optimale indledende udbytte på 4,5 til 6,5 %. En sådan konklusion analytikere Tranio, der er modtaget som et resultat af en undersøgelse af 100 par af «udbytte — stigning i kapitalisering» til beboelse og ikke-boligejendomme i Tyskland.

Kredit

Du kan øge udbyttet med et realkreditlån.

Pengene er rejst gennem realkreditlån, er billigere end at lejeren betaler leje. For eksempel, når de køber investeringsejendomme i Tyskland, du kan regne med et lån på op til 60% af projektets omkostninger med 2-3% om året. Når du lejer afkast på 6,5% afkast af investeret kapital baseret på lånet kan nå op til 8-10 %.

I det Generelle tilfælde, de billigste lån med variabel rente, med ingen mulighed for førtidig indfrielse, og den dyreste med en fast rente, der giver mulighed for tidlig tilbagebetaling.

Bedre at tage et lån til en på lang sigt (10-15 år) på længere sigt, de mere dyre penge, men jo lavere risiko for, at negative markedsforhold vil påvirke betingelserne for refinansiering. I tilfælde af kommerciel ejendomsret, som det anbefales at arrangere en pant-ordning, hvor første til at betale renter og hovedstol — mod slutningen af lånets løbetid. Det er ønskeligt, at slutningen af den periode, tilbagebetales mindst 40-50 % af kroppen.

Det er ikke nødvendigt at re-kredit facilitet og at låne for meget. Men det bør ikke være for lille, da det ville være mærkeligt ikke at bruge muligheden for at tage æren billigere end at betale lejer.

Skat optimering

Med hensyn til optimering af skat på indkomst af fysiske personer i Europa og Usa til at indbetale sin i forhold til det beløb af indkomst og fast ejendom til en værdi af 1 million euro, er nemmere at trække på en person. Dyrere vare billigere at registrere et selskab, på grund af juridiske enheder, typisk flade og den lavere sats for selskabsskat. Også virksomheder, der er lettere at reducere den skattepligtige indkomst gennem afskrivninger og fradrag på lån fra Bank og grundlægger.

Читайте также:  {:da}At investere i Paris fast ejendom: hvor meget kan du tjene på at leje

Det er bedst, hvis en aftale kunne være organiseret, så at kun skal betale skat i det land, hvor ejendommen. Denne mulighed afhænger den skattemæssige bopæl for investor, mellemstatlige aftaler om undgåelse af dobbeltbeskatning, ejerformer, og andre faktorer. Tranio konsulenter med skatterådgivere hjælpe hver enkelt kunde individuelt med til at strukturere transaktionen og arrangere lån på de bedste betingelser.

Output af projektet

Den sædvanlige periode på ejerskab af indkomst ejendommen inden salg — 5-20 år. Som regel, vil du brug for mindst 13-14 år, anlægget er betalt ud, og begyndte at gøre en fortjeneste. I nogle lande investorer er afhængige af et udtryk i salg, efter at der er betalt en skat på kapitalgevinster (for eksempel, i Tyskland er det 10 år).

Om det vil være rentabelt at sælge ejendommen efter mange år — en af de vigtigste investeringer risici, som ofte ikke tager højde for de kunder, der er interesseret i et højt udbytte. De er tiltrukket af tilbud med en indledende udbytte på 8% og derover; typiske eksempler er Parkering eller boliger for studerende på periferien. Den vigtigste ulempe ved sådanne faciliteter er lav likviditet, der er, lille efterspørgsel efter køb. Hvis du vil sælge dem, vil reducere den pris, som i sidste ende eliminerer de høje indledende udbytte.

Når planlægningshorisont er 10-20 år foreslår vi at overveje en kommerciel ejendomsret med en indledende udbytte på 5 % (forudsat at de øvrige anbefalinger i denne artikel). Ofte er deres omkostninger vokser med 2-3% per år med markedet eller endda hurtigere end ham. Det er en robust objekt, der kan være rentabelt at sælge, før den planlagte dato, hvis dine planer ændrer sig. Men under stress-scenarie, sådan en ejendom mindre tab i værdi, jo mere risikobetonede projekter med høje indledende afkast.

Men hvis du kommer til at sælge ejendommen i 1-3 år, er det bedste at købe de mest rentabel ejendom i regionen med vækstpotentiale. I dag er et af de steder i Europa er Spanien med sin Centrale markeder i Madrid og Barcelona. Det er dog umuligt at sige, om væksten på disse markeder i de kommende 10-20 år, så for langsigtede investeringer med henblik på at bevare kapitalen er bedre at vælge en forudsigelig placering.

Hvis du ikke har planer om at sælge ejendommen, og at overlade det til arvingerne, er det vigtigt at vælge det rigtige format besiddelse, med henblik på at optimere arveafgift. For eksempel i Frankrig er der ingen afgifter på arv og donation, hvis objektet er registreret på det civil-virksomheden fast ejendom transaktioner (SCI). Og i den BRITISKE arv skattefri ejendom, der er designet til offshore selskab.

Her er en oversigt over de vigtigste henstillinger Tranio for investorer i udlandet ejendom

  Bolig Non-residential fast ejendom
Minimum budget 300 tusind euro 2,5 millioner euro
Objekt typer Lejligheder, boliger til studerende Erhvervsejendomme på de overfyldte gader, supermarkeder, plejehjem
Land Østrig, STORBRITANNIEN, Tyskland, USA, Frankrig, Schweiz
Byen Store befolkningscentre med god demografi og vækst potentiale
Områder Steder med god miljø og infrastruktur, populære blandt middelklassen; det omkringliggende område universiteter, medicinske centre og forretningsmæssige distrikter Tæt på transport arterier og offentlig transport, på steder, hvor andre faciliteter på en lignende profil
Vækstpotentialet
kapitalisering
Høj Gennemsnit
Investeringsperiode 10 år
Den optimale indledende
udbytte
4-6 %
(du kan forbedre kredit score)
LTV (leverage ratio
af projektomkostningerne)
60 %
Kredit Billigste lån med variabel rente, med ingen mulighed for førtidig indfrielse, du bør vælge den ordning, hvor den første tilbagebetaling procent, og kroppen er tættere på slutningen af den periode,
Lånets løbetid 10-15 år
Lejere Middelklassen, familier med børn, elever, kontor arbejdstagere, pensionister Store detailhandlere og forvaltning virksomheder, som opererer på markedet for flere årtier og er i god form finansielle
Type af leje NN eller NNN (for et maksimum for driftsudgifter til lejere);
en langsigtet kontrakt, uden ret til opsigelse
Leasingperioden 1 dag (på kort sigt),
1 år (på lang sigt)
5-20 år

Georgij Kachmazov, managing partner Tranio