{:uk}

За даними JLL, у першій половині 2016 року в глобальну комерційну нерухомість було вкладено близько 260 млрд євро, що на 10 % менше, ніж у першому півріччі 2015-го. Це багато в чому пояснюється спадом активності на двох найбільших ринках світу — американському, де інвестиції в доларах скоротилися на 16 % через зміцнилася валюти, і на британському (-28 %), де панувала невизначеність у зв’язку з «Брекзитом».

Розглянемо ринки дохідної нерухомості семи країн:

  • Австрії,
  • Великобританії,
  • Німеччини,
  • Іспанії,
  • США,
  • Франції,
  • Чехії.

Австрія

Інвестиції. У першій половині 2016 року в комерційну нерухомість Австрії було вкладено 1,5 млрд євро, що в 8,5 разів більше, ніж за аналогічний період 2015-го. Це пояснюється тим, що за перші шість місяців року було укладено відразу кілька значущих угод, серед яких — продаж вежі IZD за 270 млн євро. На австрійському ринку переважають інвестори з Німеччини.

Офіси. На офіси довелося 54 % інвестицій за перші шість місяців року. Попит у Відні перевищує пропозицію, і використовуються лише 6 % приміщень. Активність на офісному ринку гальмує і недостатня пропозиція. Середня прибутковість — 4,2 % річних.

Торгова нерухомість. У I кварталі 2016 в сегмент був вкладений лише 1 % інвестицій, але в 2015 році він отримав приблизно чверть капіталу. Середня прибутковість — 4-5 %.

Склади. У цьому секторі не вистачає якісного продукту. Покупці складів у більшості випадків займають їх самі, а не здають в оренду. Прибутковість — 6,5 % у Відні і 7 % в Граці.

Житло. З 2008 по 2015 роки ціни на квартири у Відні зросли на 75 %. Серед покупців на столичному ринку 40 % — іноземці. Середня прибутковість житла — 3,5−4 %.

Тип нерухомості Оренда,
євро/м2
в місяць
Річна
динаміка
оренди, %
Ціни,
євро/м2
Річна
динаміка
цін, %
Прибутковість,
%
Прогноз
на 2016-2017
Відень
Офіси 20,8 -0,6 6 087,8 13,9 4,1
Стріт-рітейл 240,0 0,0 82 285,7 17,1 3,5
Торговельні комплекси 88,0 0,0 20 705,9 2,9 5,1
Склади 4,8 0,0 876,9 11,5 6,5
Квартири (довготривала оренда) 14,4 -2,0 4 928,0 8,4 3,5
Грац
Офіси 11,3 0,0 2 076,9 9,2 6,5
Стріт-рітейл 88,0 0,0 24 000,0 8,0 4,4
Торговельні комплекси 40,0 0,0 7 619,0 3,2 6,3
Склади 4,0 0,0 685,7 7,1 7,0
Квартири (довготривала оренда) 11,3 -2,8 3 055,0 3,6 4,4

Великобританія

Інвестиції. Великобританія — найбільший європейський ринок нерухомості. У 2015 році в комерційні об’єкти цієї країни було інвестовано 73 млрд євро, з яких майже половина припала на Великий Лондон. При цьому 43 % інвесторів — іноземці, переважно американці. У першій половині 2016-го обсяг інвестицій у цей сегмент ринку склав близько 29 млрд євро, що на 28 % менше по відношенню до аналогічного періоду 2015-го.

Офіси. У I кварталі 2016 на офіси довелося 42 % інвестицій. Орендні ставки зростають, дохідність знижується. Офіси преміум-сегменту в Лондоні приносять 3,6 % в рік.

Торгова нерухомість. У I кварталі 2016 в сегмент було вкладено 14 % інвестицій. Ставки прибутковості преміальних об’єктів стріт-ритейлу мають тенденцію до зниження (3,4 % річних у Лондоні).

Склади. У I кварталі 2016 на склади довелося 12 % вкладень. На розвиток сектора сприятливо позначається зростання обсягів онлайн-торгівлі в країні. Прибутковість складів у Лондоні — 4,8 %.

Житло. З 2007 року (попередній пік) по 2015 рік житло в Лондоні подорожчало на 50 %. У Великобританії за той же період зростання склало лише 7 %. Прибутковість квартир в британській столиці — 2,4 %.

Тип нерухомості Оренда,
євро/м2
в місяць
Річна
динаміка
оренди, %
Ціни,
євро/м2
Річна
динаміка
цін, %
Прибутковість,
%
Прогноз
на 2016-2017
Лондон
Офіси 100,0 9,5 33 333,3 17,1 3,6
Стріт-рітейл 500,0 7,7 176 470,6 15,6 3,4
Торговельні комплекси 415,0 -5,0 124 500,0 0,9 4,0
Склади 16,3 0,0 4 126,3 5,3 4,8
Квартири (довготривала оренда) 25,0 6,2 12 574,0 8,2 2,4
Манчестер
Офіси 39,2 1,6 9 400,0 1,6 5,0
Стріт-рітейл 135,0 5,8 38 117,6 18,2 4,3
Торговельні комплекси 175,0 1,5 44 210,5 6,8 4,8
Склади 7,3 4,3 1 581,8 4,3 5,5
Квартири (довготривала оренда) 12,4 н/д 3 402,0 3,5 4,4
Читайте также:  {:uk}У Франції інвестори воліють офісну нерухомість

Німеччина

Інвестиції. ФРН — другий за величиною ринок нерухомості Європи після Великобританії. У першій половині 2016 року в комерційні об’єкти Німеччини було вкладено 17,5 млрд євро, що на 4 % менше по відношенню до першого півріччя 2015-го. Близько 40 % інвесторів — іноземці.

Офіси. У I кварталі 2016 року на офіси припала майже половина інвестицій. У містах «великої сімки» попит зростає швидше пропозиції, оренда дорожчає, а прибутковість скорочується. Якісні офіси приносять близько 4 % на рік.

Торгова нерухомість. У I кварталі 2016 в сегмент було вкладено 20 % інвестицій. Ставки прибутковості преміальних об’єктів стріт-ритейлу мають тенденцію до зниження. У середньому вони приносять 3-4 % річних.

Склади. У I кварталі 2016 на склади довелося 10 % вкладень. Через нестачу якісних пропозицій і сильного попиту прибутковість скорочується (5-6 % річних).

Житло. З 2011 по 2015 роки житло у Німеччині подорожчало в середньому на 55 %, в Мюнхені — на 65 %, в Берліні — майже в 2 рази. Довготривала оренда квартир приносить в середньому близько 3 %.

Тип нерухомості Оренда,
євро/м2
в місяць
Річна
динаміка
оренди, %
Ціни,
євро/м2
Річна
динаміка
цін, %
Прибутковість,
%
Прогноз
на 2016-2017
Берлін
Офіси 17,8 6,7 5 340,0 20,0 4,0
Стріт-рітейл 244,0 1,7 77 052,6 9,7 3,8
Торговельні комплекси 92,0 0,0 25 976,5 11,8 4,3
Склади 5,8 4,5 1 200,0 13,6 5,8
Квартири (довготривала оренда) 10,3 1,1 3 651,1 10,5 3,4
Мюнхен
Офіси 26,8 0,0 8 691,9 4,1 3,7
Стріт-рітейл 296,0 0,0 107 636,4 6,1 3,3
Торговельні комплекси 126,7 0,0 38 984,6 9,0 3,9
Склади 7,0 7,7 1 555,6 19,7 5,4
Квартири (довготривала оренда) 17,2 2,2 7 353,0 8,9 2,8

Іспанія

Інвестиції. У 2015 році обсяг інвестицій в іспанську нерухомість досяг максимуму після кризи — 13 млрд євро, що на 25 % більше по відношенню до 2014 року. Однак у першій половині 2016 в сегмент було вкладено 3,4 млрд євро, що на 20 % менше порівняно з аналогічним періодом попереднього року. Кількість зарубіжних інвесторів збільшується: у 2015 році частка іноземців на ринку комерційної нерухомості становила близько 50 %, у першому півріччі 2016 — вже 73 %.

Офіси. У 2015 році на цей сектор довелося 43 % інвестицій. Попит на оренду в Мадриді і Барселоні був найвищим за останні 9 років. Тим не менш, на ринку все ще висока частка вакантних приміщень: в Мадриді пустують 15,9 % офісів, в Барселоні — 14 %, їх прибутковість в Мадриді і Барселоні становить 4,3 і 4,5 % відповідно.

Торгова нерухомість. У 2015 році в торгові центри і комплекси Іспанії було вкладено 2,65 млрд євро (рекорд за 10 років). Прибутковість стріт-ритейлу становить близько 4 %, торгових комплексів — 5 %.

Склади. Попит в Мадриді і Барселоні перевищує пропозицію, і кількість порожніх об’єктів стрімко скорочується. Прибутковість — близько 7 %.

Житло. З 2007 року, коли іспанський ринок досяг піку, до 2015 (період дна після кризи) житло в Іспанії подешевшало на 43 %. Найбільшим потенціалом зростання цін мають ринки Барселони і Мадрида. Дохідність — близько 5 %.

Тип нерухомості Оренда,
євро/м2
в місяць
Річна
динаміка
оренди, %
Ціни,
євро/м2
Річна
динаміка
цін, %
Прибутковість,
%
Прогноз
на 2016-2017
Мадрид
Офіси 16,7 3,2 4 705,9 19,0 4,3
Стріт-рітейл 204,0 4,1 65 280,0 18,0 3,8
Торговельні комплекси 35,3 0,4 8 479,2 0,4 5,0
Склади 4,9 3,5 861,3 5,8 6,9
Квартири (довготривала оренда) 11,8 9,6 2 751,0 1,7 5,1
Барселона
Офіси 13,3 13,9 3 555,6 31,6 4,5
Стріт-рітейл 220,0 1,9 70 400,0 15,5 3,8
Торговельні комплекси 36,8 0,0 8 832,0 0,0 5,0
Склади 4,9 3,5 861,3 9,5 6,9
Квартири (довготривала оренда) 13,9 17,6 3 518,0 5,4 4,7
Читайте также:  {:uk}Інвесторам пора скористатись затишшям на ринку південної Франції

США

Інвестиції. За даними JLL, з 2009 по 2015 роки інвестиції в американську комерційну нерухомість зростали приблизно на 20-25 % в рік. У першій половині 2016-го в цей сегмент було вкладено 108 млрд євро, що на 16 % менше по відношенню до 2015 року. Ринок комерційної нерухомості США залишається найбільшим у світі.

Офіси. Частка вакантних приміщень скорочується, оренда дорожчає, дохідність знижується на більшості (72 %) ринків. Приміщення приносять у середньому 4,4 % річних.

Торгова нерухомість. У Майамі, Нью-Йорку і Сан-Франциско пустують 2-3 % приміщень, якісних пропозицій не вистачає. Частка порожніх приміщень у першій половині 2016 року мала тенденцію до збільшення. Середня прибутковість — 4,6 %.

Склади. Згідно з опитуванням компанії PwC, склади — найперспективніший сегмент на ринку комерційної нерухомості США в 2016 році. Один з основних ризиків тут — знос приміщень, так як половина таких об’єктів в Штатах побудовані в 1980-х рр. або раніше. Частка порожніх приміщень у цьому секторі скорочується, оренда дорожчає, дохідність знижується. Склади в США приносять в середньому 5 % річних.

Житло. Багатоквартирні будинки — самий сильний і стійкий сектор комерційної нерухомості США. У 2015 році об’єкти цього типу залучили 30 % інвестицій. Станом на 2016 рік, ціни в США ще на 5 % нижче піку 2007 року, в Майамі — на 22 %. Осібно стоїть Нью-Йорк, де житло коштує на 13 % дорожче по відношенню до 2007 року. Середня прибутковість житлової нерухомості в США — 4,4 %.

Тип нерухомості Оренда,
євро/м2
в місяць
Річна
динаміка
оренди, %
Ціни,
євро/м2
Річна
динаміка
цін, %
Прибутковість,
%
Прогноз
на 2016-2017
Нью-Йорк
Офіси 50,2 5,6 14 178,8 11,8 4,3
Стріт-рітейл 450,0 4,7 154 285,7 12,2 3,5
Торговельні комплекси 51,0 5,4 10 633,0 10,0 5,8
Склади 4,8 6,4 1 049,8 13,6 5,5
Квартири (довготривала оренда) 40,9 3,9 14 009,2 7,0 3,5
Майамі
Офіси 13,0 7,0 3 473,3 18,9 4,5
Стріт-рітейл 200,0 1,8 61 935,5 18,2 3,9
Торговельні комплекси 68,2 4,4 14 237,2 8,9 5,8
Склади 6,2 0,4 1 273,9 4,7 5,9
Квартири (довготривала оренда) 16,1 7,2 2 907,0 5,7 4,0

Франція

Інвестиції. Обсяг інвестицій у комерційну нерухомість Франції в 2015 році досяг восьмирічного максимуму — 26 млрд євро. У першій половині 2016-го в такі об’єкти тут було вкладено 9,1 млрд євро, що на 16 % більше, ніж за аналогічний період 2015 року. Зростання інвестицій обумовлений тим, що були укладені три угоди вартістю понад 500 млн євро. Близько третини інвесторів на французькому ринку — іноземці.

Офіси. Якісної пропозиції не вистачає, попит перевищує пропозицію, ставки прибутковості мають тенденцію до зниження. Офіси в преміум-сегменті приносять в середньому 3,25 % річних.

Торгова нерухомість. У Франції будується мало торговельних об’єктів, і нова пропозиція створюється в основному за рахунок редевелопмента. Ставки прибутковості знаходяться на історичному мінімумі (близько 3 % для об’єктів стріт-ритейлу в Парижі).

Склади. Інвестиції в цей сектор незначні і становлять лише 3 % від загального обсягу вкладень. Попит перевищує пропозицію, ставки прибутковості мають тенденцію до зниження. Склади приносять у середньому близько 6 % річних.

Житло. Французький ринок житла відносно спокійно переносить періоди кризи. Річна динаміка цін знаходиться в діапазоні від -2 до +2 %. У I кварталі 2016 ціни були на 8 % нижче по відношенню до піку III кварталу 2011 року. Прибутковість житла — близько 3-4 %.

Тип нерухомості Оренда,
євро/м2
в місяць
Річна
динаміка
оренди, %
Ціни,
євро/м2
Річна
динаміка
цін, %
Прибутковість,
%
Прогноз
на 2016-2017
Париж
Офіси 52,7 0,4 16 853,3 10,4 3,8
Стріт-рітейл 885,0 0,0 354 000,0 16,7 3,0
Торговельні комплекси 166,7 0,0 50 001,0 12,5 4,0
Склади 4,6 1,9 947,6 18,6 5,8
Квартири (довготривала оренда) 26,2 -0,8 8 543,5 0,9 3,7
Ліон
Офіси 18,0 0,0 4 500,0 14,6 4,8
Стріт-рітейл 175,0 4,3 52 500,0 17,3 4,0
Торговельні комплекси 126,0 15,4 43 200,0 23,6 3,5
Склади 3,9 0,0 784,0 12,5 6,0
Квартири (довготривала оренда) 11,7 -2,3 3 052,2 0,4 4,6
Читайте также:  {:uk}Як вибрати стратегію інвестування у закордонну нерухомість

Чехія

Інвестиції. У першій половині 2016 року інвестиції в комерційну нерухомість Чехії скоротилися на 29 % до 956 млн євро. Тим не менш сума вкладених в сегмент коштів на 39 % вище середнього показника за останні 10 років.

Офіси. Попит перевищує пропозицію, ставки прибутковості мають тенденцію до зниження. У Празі найбільш затребувані офіси класу «А». Порожні 14,6 % приміщень. Середня ставка прибутковості в преміум-сегменті — 5,5 %.

Торгова нерухомість. Як і на офісному ринку, в секторі торговельних об’єктів попит також перевищує пропозицію і ставки прибутковості мають тенденцію до зниження. Середня прибутковість об’єктів стріт-ритейлу в преміум-сегменті — 5,25 %.

Склади. Порожні площі скоротилися до п’ятирічного мінімуму (5 %) і високий попит підігріває спекулятивне будівництво. Середня прибутковість високоякісних складів — 6,5 %.

Житло. Ціни на квартири в Чехії досягли дна в 2013 році і з тих пір ростуть. У 2015 році вони підвищилися на 4,5 %. Близько 40 % проданих в 2015 році в Празі житлових об’єктів — це квартири з однією спальнею. Житло в чеській столиці приносить в середньому 3,7 % річних.

Тип нерухомості Оренда,
євро/м2
в місяць
Річна
динаміка
оренди, %
Ціни,
євро/м2
Річна
динаміка
цін, %
Прибутковість,
%
Прогноз
на 2016-2017
Прага
Офіси 15,2 2,6 3 172,2 11,5 5,8
Стріт-рітейл 160,0 8,1 45 176,5 20,8 4,3
Торговельні комплекси 56,0 0,0 12 800,0 9,5 5,3
Склади 4,0 4,3 711,1 8,2 6,8
Квартири (довготривала оренда) 9,2 17,1 3 027,0 4,5 3,7
Брно
Офіси 10,7 8,3 1 551,5 14,9 8,3
Стріт-рітейл 70,0 0,0 10 838,7 3,2 7,8
Торговельні комплекси 45,0 2,6 6 967,7 9,2 7,8
Склади 4,1 0,0 607,5 3,1 8,0
Квартири (довготривала оренда) 6,7 10,8 1 807,0 4,5 4,4

За прогнозами Cushman & Wakefield, в 2016 році загальний обсяг інвестицій у комерційну нерухомість ЄС (не рахуючи ринок Великобританії) буде на 10 % вище, ніж у 2015-му, а у Великобританії — на 25 % нижче. Спад активності інвесторів в Сполученому Королівстві може бути пов’язаний з «Брекзитом». Згідно з прогнозом JLL, обсяг інвестицій на ринку США в 2016 році скоротиться на 10-15 % в річному обчисленні. Головна причина — брак цікавих пропозицій і макроекономічна невизначеність.

Ставки прибутковості на розвинених ринках в останні роки мали тенденцію до зниження з-за високого попиту на нерухомість преміум-сегмента і зростаючих цін. Експерти очікують, що цей тренд збережеться і в 2016-2017 роках. Орендні Ставки і ціни на об’єкти також будуть підвищуватися. За прогнозами Standard & poor’s, нерухомість буде дорожчати навіть у Великобританії, незважаючи на «Брекзит»: в 2016 році зростання складе 5 %, а в 2017-му ціни опустяться на приблизно 2 %.

  США Великобританія ЄС
Річна динаміка інвестицій, % −10–15 -25 +10
Прибутковість Знизиться або збережеться на колишньому рівні Знизиться в преміум-сегменті, підвищиться в середньому ціновому сегменті Знизиться в преміум-сегменті, підвищиться чи збережеться на колишньому рівні в середньому ціновому сегменті
Ставки оренди Підвищаться Збережуться на колишньому рівні в преміум-сегменті Збережуться на колишньому рівні або підвищаться
Попит з боку орендарів Збережеться на колишньому рівні або підвищиться Збережеться на колишньому рівні або знизиться Збережеться на колишньому рівні або підвищиться
Ціни на нерухомість

Юлія Кожевнікова, Tranio