{:sr}

Према ЈЛЛ, у првој половини 2016. године у глобалну комерцијалну имовину је уложено око 260 милијарди евра, што је 10 % мање него у првој половини 2015-ог. То у великој мери објашњава пад активности на два највећих тржишта света — сад, где инвестиције у доларима смањен за 16% због укрепившейся валуте, и на британском (-28 %), где је владао неизвесност у вези са «Брекзитом».

Размислите тржишта прихода некретнина седам земаља:

  • Аустрији,
  • У великој британији,
  • У немачкој,
  • Шпанији,
  • САД,
  • Француској,
  • Чешкој.

Аустрија

Инвестиција. У првој половини 2016. године у комерцијалне некретнине у Аустрији је уложено 1,5 милијарди евра, што је за 8,5 пута више него у истом периоду 2015-ог. То се објашњава чињеницом да је за првих шест месеци ове године био је затворен неколико значајних трансакција, међу којима је и продаја куле IZD за 270 милиона евра. На аустријском тржишту доминирају инвеститори из Немачке.

Канцеларије. На канцеларије морао 54 % улагања за првих шест месеци ове године. Потражња у Бечу већа од понуде, и да су празне само 6 % објеката. Активности канцеларије на тржишту успорава и недовољна понуда. Просечан принос — 4,2 % на годишњем нивоу.

Комерцијалних некретнина. У I кварталу 2016 у сегменту био вложен само 1 % инвестиција, али у 2015. години, он је добио око четвртину капитала. Просечан принос — 4-5 %.

Складишта. У овом сектору није довољно квалитетног производа. Купци складишта у већини случајева узимају их за себе, а не закуп. Принос — 6,5 % у Бечу и 7 % у Грацу.

Становање. Од 2008. до 2015 године, цене станова у Бечу порастао на 75 %. Међу купцима на тржишту капитала 40 % — странци. Просечан принос становања — 3,5−4 %.

Тип некретнине Изнајмљивање,
евра/м2
месечно
Годишња
динамика
закуп, %
Цене,
евра/м2
Годишња
динамика
цена, %
Принос,
%
Прогноза
на 2016-2017
Беч
Канцеларије 20,8 -0,6 6 087,8 13,9 4,1
Стреет-ретейл 240,0 0,0 82 285,7 17,1 3,5
Трговински комплекси 88,0 0,0 20 705,9 2,9 5,1
Складишта 4,8 0,0 876,9 11,5 6,5
Стана (дугорочни закуп) 14,4 -2,0 4 928,0 8,4 3,5
Грац
Канцеларије 11,3 0,0 2 076,9 9 и 2 6,5
Стреет-ретейл 88,0 0,0 24 000,0 8,0 4,4
Трговински комплекси 40,0 0,0 7 619,0 3,2 6,3
Складишта 4,0 0,0 685,7 7,1 7,0
Стана (дугорочни закуп) 11,3 -2,8 3 055,0 3,6 4,4

Велика британија

Инвестиција. Велика британија — највеће европско тржиште некретнина. У 2015. години, у комерцијалне објекте ове земље уложено 73 милијарди евра, од којих је скоро половина је пала на Велики Лондон. При том, 43 % инвеститора — странци, углавном американаца. У првој половини 2016-ог обим улагања у овај сегмент тржишта износио око 29 милијарди евра, што је 28 % мање у односу на исти период 2015-ог.

Канцеларије. У I кварталу 2016 на канцеларије морао 42 % инвестиције. Закупнина расте, принос се смањује. Канцеларије премијум сегмента у Лондону доносе 3,6 % годишње.

Комерцијалних некретнина. У I кварталу 2016 у сегмент је уложено 14 % инвестиције. Стопе приноса премијум објеката улици-ретейла имају тренд смањења (3,4 % на годишњем нивоу у Лондону).

Складишта. У I кварталу 2016 на складишта морао 12 % прилога. На развој сектора је повољно утиче раст онлајн трговине у земљи. Принос складишта у Лондону — 4,8 %.

Становање. Од 2007. године (претходни пик) за 2015. годину смештај у Лондону порастао је у цену за 50 %. У великој Британији је у истом периоду раст износи само 7 %. Принос станова у британској престоници — 2,4 %.

Тип некретнине Изнајмљивање,
евра/м2
месечно
Годишња
динамика
закуп, %
Цене,
евра/м2
Годишња
динамика
цена, %
Принос,
%
Прогноза
на 2016-2017
Лондон
Канцеларије 100,0 9,5 33 333,3 17,1 3,6
Стреет-ретейл 500,0 7,7 176 470,6 15,6 3,4
Трговински комплекси 415,0 -5,0 124 500,0 0,9 4,0
Складишта 16,3 0,0 4 126,3 5,3 4,8
Стана (дугорочни закуп) 25,0 6,2 12 574,0 8,2 2,4
Манчестер
Канцеларије 39,2 1,6 9 400,0 1,6 5,0
Стреет-ретейл 135,0 5,8 38 117,6 18,2 4,3
Трговински комплекси 175,0 1,5 44 210,5 6,8 4,8
Складишта 7,3 4,3 1 581,8 4,3 5,5
Стана (дугорочни закуп) 12,4 н/д 3 402,0 3,5 4,4
Читайте также:  {:sr}Најбоље ски одмаралишта у Европи: премијум-класе

Немачка

Инвестиција. НЕМАЧКА — други по величини тржиште некретнина у Европи након велике Британије. У првој половини 2016. године у комерцијалне објекте Немачкој је уложено 17,5 милијарди евра, што је за 4 % мање у односу на први полугодию 2015-ог. Око 40 % инвеститора — странци.

Канцеларије. У I кварталу 2016. године, на канцеларије дошао је скоро половина инвестиција. У градовима «биг седам» је тражња расте брже од понуде, изнајмљивање скупље, а принос се смањује. Квалитетне канцеларије доносе око 4 % годишње.

Комерцијалних некретнина. У I кварталу 2016 у сегмент је уложено 20 % инвестиције. Стопе приноса премијум објеката улици-ретейла имају тренд смањења. У просеку, они доносе 3-4 % на годишњем нивоу.

Складишта. У I кварталу 2016 на складишта морао 10 % улагања. Због недостатка квалитетних предлога и јаке тражње принос се смањује (5-6 % годишње).

Становање. Од 2011. до 2015 година становања у Немачкој је порасла у цену у просеку за 55 %, у Минхену — на 65 %, у Берлину — скоро 2 пута. Дугорочни закуп станова доноси у просеку око 3 %.

Тип некретнине Изнајмљивање,
евра/м2
месечно
Годишња
динамика
закуп, %
Цене,
евра/м2
Годишња
динамика
цена, %
Принос,
%
Прогноза
на 2016-2017
Берлин
Канцеларије 17,8 6,7 5 340,0 20,0 4,0
Стреет-ретейл 244,0 1,7 77 052,6 A 9.7 3,8
Трговински комплекси 92,0 0,0 25 976,5 11,8 4,3
Складишта 5,8 4,5 1 200,0 13,6 5,8
Стана (дугорочни закуп) 10,3 1,1 3 651,1 10,5 3,4
Минхен
Канцеларије 26,8 0,0 8 691,9 4,1 3,7
Стреет-ретейл 296,0 0,0 107 636,4 6,1 3,3
Трговински комплекси 126,7 0,0 38 984,6 9,0 3,9
Складишта 7,0 7,7 1 555,6 19,7 5,4
Стана (дугорочни закуп) 17,2 2,2 7 353,0 8,9 2,8

Шпанија

Инвестиција. У 2015. години обим инвестиција у шпански имовине врхунац после кризе — 13 милијарди евра, што је за 25 % више у односу на 2014. године. Међутим, у првој половини 2016 у сегмент је уложено 3,4 милијарди евра, што је 20 % мање у односу на исти период претходне године. Број страних инвеститора повећава: у 2015. години удео странаца на тржишту комерцијалних некретнина износио око 50 %, у првој половини 2016 — већ 73 %.

Канцеларије. У 2015. години овај сектор је морао да 43 % инвестиције. Потражња за изнајмљивање у Мадриду и Барселони био највиши у последњих 9 година. Ипак, на тржишту још увек висок проценат слободних простора: у Мадриду су празне 15,9 % канцеларија, у Барселони — 14 %, њихов повратак у Мадриду и Барселони је 4, 3 и 4,5 %, респективно.

Комерцијалних некретнина. У 2015. години у тржни центри и комплекси Шпанији је уложено 2,65 милијарди евра (рекорд за 10 година). Принос улици-ретейла је око 4 %, тржних центара — 5 %.

Складишта. Потражња у Мадриду и Барселони већа од понуде, и број слободних објеката убрзано смањује. Принос од око 7 %.

Становање. Од 2007. године, када су шпански тржиште је достигао врхунац, до 2015 (период дна након кризе) смештај у Шпанији пао у цену за 43 %. Највећим потенцијалом раста цена поседују тржишта Барселоне и Мадрида. Принос станова — око 5 %.

Тип некретнине Изнајмљивање,
евра/м2
месечно
Годишња
динамика
закуп, %
Цене,
евра/м2
Годишња
динамика
цена, %
Принос,
%
Прогноза
на 2016-2017
Мадрид
Канцеларије 16,7 3,2 4 705,9 19,0 4,3
Стреет-ретейл 204,0 4,1 65 280,0 18,0 3,8
Трговински комплекси 35,3 0,4 8 479,2 0,4 5,0
Складишта 4,9 3,5 861,3 5,8 6,9
Стана (дугорочни закуп) 11,8 9,6 2 751,0 1,7 5,1
Барселона
Канцеларије 13,3 13,9 3 555,6 31,6 4,5
Стреет-ретейл 220,0 1,9 70 400,0 15,5 3,8
Трговински комплекси 36,8 0,0 8 832,0 0,0 5,0
Складишта 4,9 3,5 861,3 9,5 6,9
Стана (дугорочни закуп) 13,9 17,6 3 518,0 5,4 4,7
Читайте также:  {:sr}Како Аирбнб и сличне му онлајн-услуге променили тржишту изнајмљивање станова

САД

Инвестиција. Према ЈЛЛ, од 2009. до 2015 година инвестиције у америчку комерцијалних некретнина порасла за око 20-25 % годишње. У првој половини 2016-ог у овај сегмент је уложено 108 милијарди евра, што је за 16 % мање у односу на 2015. године. Тржиште комерцијалних некретнина САД остаје највећи у свету.

Канцеларије. Проценат слободних простора смањује, изнајмљивање скупље, принос се смањује на већини (72 %) тржишта. Просторије доносе у просеку 4,4 % на годишњем нивоу.

Комерцијалних некретнина. У Мајамију, Њујорку и Сан Франциску су празне 2-3 % простора, квалитетних предлога није довољно. Проценат слободних простора у првој половини 2016. године имала је тенденцију да се повећа. Просечан принос — 4,6 %.

Складишта. Према истраживању компаније PwC, складишта — највише обећава сегмент на тржишту комерцијалних некретнина у САД 2016. године. Један од главних ризика овде — трошење простора, тако што је половина таквих објеката у Државама изграђен током 1980-их. године или раније. Проценат слободних простора у овом сектору се смањује, изнајмљивање скупље, принос се смањује. Складишта у САД доносе у просеку 5 % на годишњем нивоу.

Становање. Стамбене зграде — је јак и стабилан сектор комерцијалних некретнина у САД. У 2015. години објекте овог типа привукла 30 % инвестиције. Са стањем на 2016. годину, цене у САД за још 5 % испод врха 2007. године, у Мајами — 22 %. Сама стоји Њујорк, где становања за 13 % скупље у односу на 2007. години. Просечан принос стамбених некретнина у САД — 4,4 %.

Тип некретнине Изнајмљивање,
евра/м2
месечно
Годишња
динамика
закуп, %
Цене,
евра/м2
Годишња
динамика
цена, %
Принос,
%
Прогноза
на 2016-2017
Њујорк
Канцеларије 50,2 5,6 14 178,8 11,8 4,3
Стреет-ретейл 450,0 4,7 154 285,7 12,2 3,5
Трговински комплекси 51,0 5,4 10 633,0 10,0 5,8
Складишта 4,8 6,4 1 049,8 13,6 5,5
Стана (дугорочни закуп) Је 40, 9 3,9 14 009,2 7,0 3,5
Мајами
Канцеларије 13,0 7,0 3 473,3 18,9 4,5
Стреет-ретейл 200,0 1,8 61 935,5 18,2 3,9
Трговински комплекси 68,2 4,4 14 237,2 8,9 5,8
Складишта 6,2 0,4 1 273,9 4,7 5,9
Стана (дугорочни закуп) Итд-16, 1 7,2 2 907,0 5,7 4,0

Француска

Инвестиција. Обим инвестиција у комерцијалне некретнине у Француској у 2015. години достигао восьмилетнего максимума — 26 милијарди евра. У првој половини 2016-ог у такве објекте овде је уложено 9,1 милијарди евра, што је 16 % више него у истом периоду 2015. године. Раст инвестиција због чињенице да су били затворени три трансакције у вредности од преко 500 милиона евра. Око трећине инвеститора на француском тржишту — странци.

Канцеларије. Квалитет понуде недостаје, потражња већа од понуде, стопе приноса имају тренд смањења. Канцеларије у премијум сегменту доносе просечно 3,25 % годишње.

Комерцијалних некретнина. У Француској се гради мало трговинских објеката, као и нови предлог настаје углавном због редевелопмента. Стопе приноса су на историјски минимум (око 3 % за објекте улици-ретейла у Паризу).

Складишта. Инвестиције у овај сектор мале и чине само 3 % од укупних улагања. Потражња већа од понуде, стопе приноса имају тренд смањења. Складишта доносе у просеку око 6 % на годишњем нивоу.

Становање. Француски тржиште некретнина је релативно мирно толерише периодима кризе. Годишња динамика цена је у опсегу од -2 до +2 %. У I кварталу 2016 цене су за 8 % ниже у односу на опозицији ИИИ квартал 2011. године. Принос станова — око 3-4 %.

Тип некретнине Изнајмљивање,
евра/м2
месечно
Годишња
динамика
закуп, %
Цене,
евра/м2
Годишња
динамика
цена, %
Принос,
%
Прогноза
на 2016-2017
Париз
Канцеларије 52,7 0,4 16 853,3 10,4 3,8
Стреет-ретейл 885,0 0,0 354 000,0 16,7 3,0
Трговински комплекси 166,7 0,0 50 001,0 12,5 4,0
Складишта 4,6 1,9 947,6 18,6 5,8
Стана (дугорочни закуп) 26,2 -0,8 8 543,5 0,9 3,7
Лион
Канцеларије 18,0 0,0 4 500,0 14,6 4,8
Стреет-ретейл 175,0 4,3 52 500,0 17,3 4,0
Трговински комплекси 126,0 15,4 43 200,0 23,6 3,5
Складишта 3,9 0,0 784,0 12,5 6,0
Стана (дугорочни закуп) 11,7 -2,3 3 052,2 0,4 4,6
Читайте также:  {:sr}Ограничења на куповину некретнина у Европи за странце

Чешка

Инвестиција. У првој половини 2016. године инвестиције у комерцијалне некретнине Чешкој опао на 29 % до 956 милиона евра. Међутим износ уложено у сегменту средстава на 39 % изнад просечног показатеља у последњих 10 година.

Канцеларије. Потражња већа од понуде, стопе приноса имају тренд смањења. У Прагу је већина тражње канцеларије класе «А». Су празне 14,6 % простора. Просечна стопа приноса на премијум сегменту — 5,5 %.

Комерцијалних некретнина. Као и у канцеларији тржишту у сектору комерцијалних објеката потражња такође превазилази понуду и стопе приноса имају тренд смањења. Просечан принос објеката улици-ретейла у премијум сегменту — 5,25 %.

Складишта. Празне површине смањен до петогодишњег минимума (5 %) и висока потражња изазива спекулятивное изградњу. Просечан принос квалитетних складишта — 6,5 %.

Становање. Цене за станове у Чешкој достигла дно у 2013. години, и од тада расте. У 2015. години су повећана за 4,5 %. Око 40 % од продаје у 2015. години у Прагу стамбених објеката — то је једнособан. Смештај у чешкој престоници доноси у просеку 3,7 % на годишњем нивоу.

Тип некретнине Изнајмљивање,
евра/м2
месечно
Годишња
динамика
закуп, %
Цене,
евра/м2
Годишња
динамика
цена, %
Принос,
%
Прогноза
на 2016-2017
Праг
Канцеларије 15,2 2,6 3 172,2 11,5 5,8
Стреет-ретейл 160,0 8,1 45 176,5 20,8 4,3
Трговински комплекси 56,0 0,0 12 800,0 9,5 5,3
Складишта 4,0 4,3 711,1 8,2 6,8
Стана (дугорочни закуп) 9 и 2 17,1 3 027,0 4,5 3,7
Брно
Канцеларије 10,7 8,3 1 551,5 14,9 8,3
Стреет-ретейл 70,0 0,0 10 838,7 3,2 7,8
Трговински комплекси 45,0 2,6 6 967,7 9 и 2 7,8
Складишта 4,1 0,0 607,5 3,1 8,0
Стана (дугорочни закуп) 6,7 10,8 1 807,0 4,5 4,4

Према прогнозама Cushman & Wakefield, у 2016. години укупан обим инвестиција у комерцијалне некретнине ЕУ (не рачунајући тржиште велике Британије) ће бити за 10% већа него у 2015-ој, а у великој Британији — 25 % испод. Пад активности инвеститора у Великој Британији може да буде повезан са «Брекзитом». Према предвиђањима ЈЛЛ, обим инвестиција на тржишту САД у 2016. години је смањен за 10-15 % на годишњем нивоу. Главни разлог — недостатак занимљивих предлога и макроекономске неизвесности.

Стопе приноса на развијеним тржиштима у последњих неколико година имала тренд смањења због високе потражње за некретнинама премијум сегмента и растућих цена. Стручњаци очекују да ће се овај тренд наставити и у 2016-2017. години. Изнајмљивање стопе и цене објеката такође ће се повећати. Према прогнозама Standard & пурс, некретнина ће ићи горе чак и у великој Британији, без обзира на «Брекзит»: у 2016. години раст ће износити 5 %, а у 2017-м цене ће пасти на око 2 %.

  САД Велика британија ЕУ
Годишња динамика инвестиција, % −10–15 -25 +10
Принос Падне, или ће остати на истом нивоу Падне у премијум сегменту, ће се повећати у просеку сегменту цена Падне у премијум сегменту, повећати или ће остати на истом нивоу у просеку сегменту цена
Закупнина Порасту Остају на истом нивоу у премијум сегменту Остају на истом нивоу или порасти
Потражња од стране закупаца Остати на истом нивоу или ће се повећати Остати на истом нивоу или падне Остати на истом нивоу или ће се повећати
Цене некретнина

Јулија Кожевникова, Tranio