{:sr}

Истраживање које је спровео Tranio у 2017. години, је показао: већина трговаца некретнинама (81 %) сматрају да је русскоязычные инвеститори ретко улажу новац у некретнине средстава.

Међутим, ускоро такав начин инвестирања може да постане популарнији. «Према нашим прогнозама, у 2017-2018. године руси ће више да сазнате о фондова некретнина и постепено ће се кретати у том правцу. Често, то је више погодан формат, него само куповина и следеће менаџмент објекта»,— каже манагинг партнер Tranio Џорџ Качмазов.

У овом чланку ћемо објаснити, како да уз помоћ фондова инвестирају у пројекте у вези са изградњом и експлоатације непокретности.

Фондови за некретнине раде у шеми:

  • фонд именује контролну компанију (менаџера фонда);
  • инвеститори улажу капитал у фонд;
  • на добијени новац менаџери фонда стичу некретнина;
  • менаџери фонда стварају и усмеравају профита у фонд;
  • део профита дистрибуира између инвеститора: они зарађују на томе, да пропорционално свом учешћу у фонду добијају део прихода од закупнине или/и препродају.
  • Код улагања у фондове много предности:

    • мали праг за пријављивање — од 1 хиљада до 30 хиљада евра (за поређење: за куповину ликвидности стана потребно најмање 100 хиљада евра);
    • једноставност куповине и продаје акција и акција (у отворених фондова се то може урадити у било који радни дан);
    • професионални менаџмент (није потребно провести време са приватну на менаџмент);
    • диверсификација инвестиционог портфолија;
    • велика ликвидност у поређењу са инвестицијама директно у некретнинама.

    Међутим, постоји и значајан минус: нерезидената тешко да инвестирају у иностране фондове.

    Коментарише експерт Tranio Александар Чернов: «да Инвестирају у америчке средстава физичким лицима – нерезидентима тешко из неколико разлога. Већина платформи организован као инвестиционе верује некретнина (Real Estate Investment Trusts, REITs), који су изузети од опорезивања и носе терет плаћања пореза на приходе од улагања у некретнине на своје акционара (инвеститора). Таква структура је корисно становницима САД, који се често користе за капиталне инвестиције средства са својих пензионих инвестиционих рачуна, који, заузврат, такође имају преференцијални режим опорезивања. Али страним инвеститорима, вкладывающим у сличне амерички фондови, ће морати да плати значајан порез на доходак и сами да поднесе пореску пријаву у САД, као и фондови не су порески агенти. Поред тога, дизајн декларације — дуготрајан и скуп процес. Потенцијални инвеститори из Русије, такође ће се суочити са тешкоће приликом пребацивања средстава из руских банака на амерички рачун фондова и при повратку капитала на рачуне у РФ. Већина платформе нису дизајнирани да раде са странцима и указују на то да инвеститори имају банкарске рачуне у САД. При том, да отвори рачун у америчкој банци без бројеви социјалног осигурања, адресе у САД или дугорочне визе проблематично и у сваком случају захтевају лично присуство и путовања у ову земљу».

    Међутим, према речима директора о финансијским услугама Tranio Кирила Сцхмидт, да инвестирају у РЕИТ може и на берзи — као у хартије од вредности. «У таквом сценарију не поднесе пореску пријаву у САД-у неће морати да»,— рекао је он.

    Врсте фондова

    За оне који још увек усуђују да предузме такве инвестиције, за почетак, важно је да науче врста фонда, да разуме, као и у току ког периода ће бити оствари профит.

    Постоји неколико врста фондова.

    1) за коришћење профита:

      Фонд акумулације
    (Accumulation, Ацц)
    Фонд фокусиран
    на приход
    (Income, Инц)
    Начин коришћења профита Профит реинвестируется назад у фонд за куповину додатних објеката или акција Добит се обрачунава на банковни рачун инвеститора
    Циљ фонда Раст и повећање базе објеката за генерисање додатног приноса Само добијање прихода

    Већина фондова циљ у исто време и на локалу и на генерисање прихода.

    2) за учешће у трговању на берзи:

      Које се котирају на берзи
    (listed)
    Не котирају на берзи
    (non-listed)
    Издавање акција Производи акције Не производе акције
    Правни статус — инвестиционих трустова некретнина (Real Estate Investment Trusts, REITs)
    — компанија за некретнине — акционарско друштво
    — инвестициони фондови (unit trusts или мутуал funds)
    — пензиони фондови (pension schemes)
    — другарство са ограниченом одговорношћу (limited partnerships)

    «Информације о не котирају на берзама фондова на располагању инвеститорима не мање, него о се котирају на берзи. То је добро отрегулированная индустрије. Улагање у паевый инвестициони фонд розничному инвеститор чак и лакше него фонда на берзи, и овај сегмент тржишта максимално транспарентан»,— каже Кирил Шмит.

    3) у погледу инвестирања:

      Отворене
    (open-ended)
    Затворене
    (closed-ended)
    Року до продаје акција Инвеститор може да купи акције или довести акције на откупити друштва за управљање у било који радни дан Креиран на ограничен период (5-10 година). Током овог периода, инвеститор не може да повуку своја средства из фонда. Отплата акција се дешава у случају ликвидације фонда
    Ликвидност Висока Најнижа
    Читайте также:  {:sr}Најбоље ски одмаралишта у Европи: премијум-класе

    Фондови, специјализоване за некретнине, могу бити отворене и затворене. Међутим, већина фондова, које се баве изградњом,— затворено, док се гради објекат, новац не може да повуче: они су уклопљени у станицу, јаме, у изградњи зграда. Изаћи из инвестиција могуће је да након завршетка изградње и продаје зграде, када је фонд се појављују средства (међутим, инвеститор може да прода свој удео другог инвеститора). На пример, фонд се отвара у 2015. години, прикупља жељени износ средстава од инвеститора и гради на новац објекти у року од пет година. Након што новац прикупљају, фонд проглашава затворена, у 2020. години, он продаје објекте и користи средства исплаћује инвеститорима профит.

    Од фондова треба разликовати краудфандинговые платформе, такође представља колективних инвестиционих шема. «Основна разлика је у томе што за разлику од фондова у краудфандинге инвеститор често сам бира, у тачно пројекти инвестирају, и не везује се обавезе унапред»,— рекао је Александар Чернов.

    Инвестиционе стратегије

    Инвеститорима је важно да знате, шта стратегије ради фонду, да процени ризик и принос. Стратегије постоје четири врсте.

    Стратегија инвестирања

    Подаци Tranio

    Стратегија Други
    имена
    Суштина Ризици Принос*
    Цоре Buy and Hold
    («куповина и поседовање»)
    Куповина некретнина за изнајмљивање без учешћа кредита Најмањи Најнижа
    (2-3 %)
    Core Plus Куповина некретнина за изнајмљивање у нецентральных локацијама са коришћењем кредитног полуге Средња Просечна
    (5-7 %)
    Value Added Value Added
    («повећање вредности»)
    Редевелопмент (куповина објеката за реконструкцију, накнадно поправке и продају по вишој цени) Средње-високе Средње висока
    (7-10 %)
    Opportunistic Изградња, куповина неосвоенных земљишта, објеката са обременениями Високе Висока
    (преко 10 %)

    * у Западној Европи и САД

    Већина фондова раде само једна од стратегија. Али неки одлуче да одмах две или три — на пример, Цоре, Цоре Плус и Value Added. «У Европи и САД у погледу капитала доминирају средства Цоре и Core Plus, јер у њима је значајан удео свих најскупљи и великих институционалних објеката»,— рекао је Александар Чернов.

    Они фондови који функционишу по стратегије Цоре, бирају трајне, низкорисковые тржишта са стабилан потражње и раста цена, већ зато нуде ниску кирију принос (2-3 %). Фондови који воле стратегију Core Plus, дају већи принос (до 7 %), будући да улажу у мање од централне локације и користе кредитни полуга. Коначно, фондови, специјализоване за Value Added, може да обезбеди коначну принос до 10 % због чињенице да улажу средства инвеститора у развоју тржишта, на пример, на такве, где се очекује джентрификация, и стичу објекте за реконструкцију за препродају по вишој цени.

    Примери фондова и њихова стратегија

    «Код инвеститора различите задатке: неко треба да очување капитала са минималним ризиком и приносом, а неко је спреман на велики ризик и очекује веће камате на уложени капитал. Западни тржиште фондова некретнина нуди широк спектар различитих стратегија, нивоа ризика и приноса својим клијентима»,— каже Џорџ Качмазов.

    Неки страни фондови непокретности и њихове стратегије

    Подаци фондова

    Фонд Aberdeen Property Trust Henderson Legal & General PropFund УС Мастерс Residential Property Фонд
    Тип фонда Отворени, котирующийся Отворени, котирующийся Отворени, котирующийся Затворени, не котирующийся Отворени, котирующийся
    Надлежност Велика британија Велика британија Велика британија Немачка Аустралија
    Стратегија Цоре Цоре Цоре Core Plus Value Added
    Минимални буџет 5 000 £ 1 000 £ (Ацц),
    3 000 000 £ (Инц)
    500 £ 30 000 € Н/д
    Географија
    објеката
    Велика Британија (Лондон) Велика Британија (Југо-Источна Енглеска) Велика британија Немачка (Берлин и околине, као и град са популацијом од више од 50 хиљада људи) САД (Њујорк, Њу Џерси; потцењен локације)
    Врсте
    објеката
    50 % — трговинске објекте, 20 % — канцеларије Трговина и канцеларијски некретнина 22 % —индустријски објекти; остало — продавнице, канцеларије, ретаил паркова, складишта Стан Јефтине куће на 1-4 породицу и стан зграде на 20-100 станова
    Принос,
    % годишње
    2,0–2,5 3,1 2,8 7,0–10,0 Н/д
    Закредитованность
    (ЛТВ, %)
    75-80 Н/д

    Према истраживању Европске асоцијације за инвеститора се не котирају на берзи фондова некретнина (European Association for Investors in Non-Listed Реал Естате Vehicles, INREV), већина анкетираних инвеститора у 2016. години изабран стратегије Value Added или Цоре. У односу на 2015. годину, удео Цоре и Value Added повећао (са 82,2 до 86,2 %), а Oportunistic — смањена (са 17,8 до 13,8 %). То говори о томе да ће у 2016. години инвеститори су мање спремни да иду на ризике, него раније. У студији је такође известио да је најпопуларније тржишта за инвестиције — земље са ниским ризиком (Немачка, Француска и велика Британија).

    На појединим тржиштима учешће опортунистичких стратегија може бити горе. На пример, према подацима ЈЛЛ, у Шпанији у 2015. години, она је износила 28 % (док је Цоре и Core Plus — 35 %). Ова земља се одликује великим ризицима, него, на пример, велика Британија и Немачка, и инвеститори, выбирающие Шпанију, обично спремни да иду у велике ризике.

    Читайте также:  {:sr}Тржиште некретнина у Француској: шта треба да знате купцу у 2016. години

    Смањење ризика и диверсификација

    Принос фондова инвеститорима није загарантована. Она зависи од тога постају све скупљи или јефтинији средства, као и од тражње за изнајмљивање и динамике закупнина.

    Као и било коју врсту улагања, улагања у некретнине средстава повезани са ризиком. Већи принос, већи ризик.

    «Један од главних ризика фонда — бескрупулозни контролни. Важно је да изаберете компаније са добром историјом, углед, транспарентно извештавање и разумљив стратегијом»,— каже Џорџ Качмазов.

    Већина фондова покушавају да минимизирају ризике, комбинујући различите стратегије и диверсифицируя портфолио.

    Кључне ризике и начина да их смањи

    Подаци Tranio

    Ризици Како фондови су осигурани од ризика
    Макроекономски ризици
    (криза, инфлација итд.)
    Избор стабилних тржишта (на пример, инвестиције у «велику семерку» у Немачкој) и диверсификација (на пример, 80 % капитала се може улагати у тржним центрима или канцеларије, а 20 % — у логистичке системе и старачки дом)
    Тржишни ризик
    (пад цена некретнина, смањење цене закупа)
    Валутни ризик
    (на пример, у прилог аустралијског фонда у САД постоји ризик од пада курса америчког долара)
    Законодавни ризик
    (промене у закону)
    Продаја по цени испод набавне Куповина у потцењени подручјима у којима се очекује или се одржавају джентрификация или регенерација
    Ризик повезан са финансирањем
    (у будућности фонд не може добити повољне услове за кредите)
    Кредите са фиксним стопама, ЛТВ не више од 50 %
    Неплаћање закупа станари Поуздани станари са добром кредитном историјом (велике компаније, као што су Sainsbury’s, јавних предузећа), неколико станара
    Ризик од застоја Избор већ датих у закуп објеката са минималним заполняемостью 80-95 % у подручјима са саобраћајним везама и тржиште рада; дуготрајне и тешке уговора о закупу
    Ризик високих трошкова одржавања Избор квалитетних објеката (становање, не захтева поправке, «зелене» пословне зграде класе А и сл.)

    Многи фондови су разноврсне свој инвестициони портфолио, односно улажу средства инвеститора у исто време у некретнине неколико типова у различитим земљама, користећи неколико стратегија и праваца инвестиција. Поред некретнина, фондови могу чувати мали део средстава у новцу или хартијама од вредности. Ту су и фондови, који не улажу директно у објекте, а улажу средства у други фондови или компаније које се баве некретнинама.

    Пример структуру портфолија фонда, узимајући у обзир диверсификације

    Како да инвестирају?

    Пројекти Цоре и Core Plus — најмање ризичне, али је више могуће да зарадите помоћу стратегије Value Added.

    «Јединственог препоруке бр. Избор зависи од циљева инвестирања и место улагања у портфељу купца. На пример, ако је 80 % средстава је већ уложено у поуздане алате и потребан алат за повећање приноса, док је још 20 % може да се усмери у пројекте Value Added»,— рекао је Александар Чернов.

    Према речима Ђорђа Качмазова, онима који желе да инвестирају у Value Added, посебно се препоручује да изаберете разумљиво тржишта и јаке фондове, да би се смањио ризик.

    «Препоручује се да изаберете фондови са обећава стратегијама, на пример, да инвестирају у такву класу некретнине, који ће бити у потражњи на хоризонту 10-20 година,— каже Џорџ Качмазов.— По нашем мишљењу, то је микроапартаменты и старачки дом. Такође је важно да изаберете развија подручје где се дешава джентрификация, који из објективних разлога ће бити више течности кроз 10 година. Фондови, инвестирующие у будуће и актуелне стратегије, са великом вероватноћом ће инвеститор приход».

    Апликација: Карактеристике европских фондова некретнина

    Подаци Пвц

    Земља Правни статус Захтеви за фонд Предности Мане
    Аустрија Фонд имовине (Immobilien-Sondervermögen) — фонд отвореног типа, није правно лице; управља аустријског друштва за управљање (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) — то је било ДОО (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Гмбх), или АО (Aktiengesellschaft, АГ) Инвестиције за најмање 10 пута у 4 године За све инвеститоре; нема опорезивања на нивоу фонда; добра отрегулированность; фонд купује акције по жељи инвеститора Ограничења на врсте некретнина; повећање вредности некретнина опорезује, без обзира да ли је на продају
    Посебан фонд некретнина (Immobilien-Spezialsondervermögen) — фонд затвореног типа, није правно лице; управља аустријског друштва за управљање (KAG) — то је било ДОО (GmbH), или АО (АГ) Инвестиције најмање 5 пута у 4 године Флексибилан алат за институционалних инвеститора Ограничења за неке врсте некретнина; фонд само за правна лица; обично само дугорочна инвестиција; повећање вредности некретнина опорезује, без обзира да ли је на продају
    Велика британија Фондови — партнерство са ограниченом одговорношћу (Лимитед Партнерсхип) Нема Нема опорезивања на нивоу фонда; ниже стопе пореза за инвеститоре-нерезидената Структура је више погодан за фондова затвореног типа
    Фискално транспарентан фондови (Tax Transparent Funds, TTFs): овлашћено и подесив партнерство са ограниченом одговорношћу (authorised and regulated лимитед партнерсхип vehicle, АЛП) и структура базирана на уговору заједничког власништва (contractual co-ownership arrangement, ЦЦА) Нема Нема опорезивања на нивоу фонда; ниже стопе пореза за инвеститоре-нерезидената; нерезиденти могу бити изузети од пореза на капиталне добитке ТТФ — нови режим функционисања фонда некретнина, т. х. постоји неизвесност у питању признавања међународним организацијама
    Надлежни фонд за инвестирање у некретнине (Property Authorised Investment Fund, PAIF), инвестициона компанија отвореног типа (open-ended инвестмент цомпани, OEIC) Услови се сматрају појединачно Већина чланака приход фонда изузети од корпоративног пореза (али приходи инвеститора отписати од пореза) Тешко регулисање активности фонда (Служба за контролу финансијским операцијама, Financial Conduct Authority)
    Немачка Фонд имовине (Immobilien-Sondervermögen) —фонд отвореног типа, није правно лице; управља немачког друштва за управљање (KAG) — то је било ДОО (GmbH), или АО (АГ), или ДОО и ограничена партнерство (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Компанија Kommanditgesellschaft, Гмбх & Цо. KG) Финансијска средства не више од 30 % од укупне вредности непокретне имовине Најчешћи и поуздан алат за било ког инвеститора; нема опорезивања на нивоу фонда До откупа акција — минимално две године периода поседовања и годишњи период обавештења о повлачењу
    Посебан отворени фонд (Spezial-Sondervermögen) — није правно лице; управља немачког друштва за управљање (KAG) — то је било ДОО (GmbH), или АО (АГ), или ДОО и ограничена партнерство (Гмбх & Цо. KG) Финансијска средства не више од 50 % од укупне вредности непокретне имовине Нема опорезивања на нивоу фонда Само за професионалне или просумер инвеститора
    Затворени фонд (geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Investment-KG) — партнерство са ограниченом одговорношћу; главни партнер — обично ДОО (GmbH); инвеститори су партнери са ограниченом имовинска одговорност Финансијска средства не више од 60 % од укупне вредности непокретне имовине За све инвеститоре; нема пореза на расподелу прихода Недоступни споразума о избегавању двоструког опорезивања и европске директиве; фонд може наплаћивати немачки пореза на трговинску активност
    Посебан фонд затвореног типа (Spezial-Investment-KG); инвестициона АО (Investmentaktiengesellschaft) или партнерство са ограниченом одговорношћу (Investment-KG); главни партнер — обично ДОО (GmbH); инвеститори су партнери са ограниченом имовинска одговорност Нема Нема опорезивања прихода на нивоу фонда Недоступни споразума о избегавању двоструког опорезивања и европске директиве; само за професионалне или просумер инвеститора
    Луксембург Фондови, регулирующиеся споразумом о колективних инвестиција (Undertakings for Collective Investments, UCIs): фонд за дељење локација (Fonds заједничка места de Placement, FCP), инвестициона компанија са променљивим капиталом (Социете д Investissement à Капитала Variable, SICAV), инвестициона компанија са сталним капиталом (Социете д Investissement à Капитала Fixe, SICAF); управља луксембургу друштва за управљање (Alternative Investment Fund Манагер, AIFM) Максимално 20 % средстава бити уложено у један инвестициони објекат; банкарство финансирање не више од 50 % од укупне вредности непокретне имовине; минимална вредност имовине — 1,25 милиона евра Флексибилан алат инвестирања, популаран код страних инвеститора; нема опорезивања на нивоу фонда Опорезивање инвеститора зависи од земље пребивалишта
    Режим специјализованих инвестиционих фондова (Specialised Investment Funds, СИФ): FCP, SICAV, SICAF Максимум 30 % средстава бити уложено у један инвестициони објекат; минимална вредност имовине — 1,25 милиона евра Нема опорезивања на нивоу фонда Инвеститори могу бити само компаније, професионални инвеститори или физичких лица, вкладывающие најмање 125 хиљада евра или је спреман да пружи доказ о присуству искуства инвестирања; опорезивање инвеститора зависи од земље пребивалишта
    Друштво улаже у ризично капитал (Социете д Investissement en Capital à Risque, SICAR); може узети различити облици правног лица (ДОО, партнерство са ограниченом одговорношћу и други) Нема (јер улагања оппортунистические) Нема опорезивања на нивоу фонда Само за професионалне инвеститоре; опорезивање инвеститора зависи од земље пребивалишта
    Француска Инвестициони фонд некретнина (Fonds de Placement Некретнине, ФПИ) и компанија, чија преимущественной активности су трансакције са некретнинама (Социете de Placement à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); управља француске или регистрована у другој земљи ЕУ друштва за управљање Капитал у износу од 500 хиљада евра у прве 3 године након оснивања; најмање 60 % имовине треба да буде непокретне имовине; најмање 85 % прихода од закупнине и (за SPPICAV) 100 % увећања вредности капитала пред инвеститорима Нема опорезивања на нивоу фонда; за јавне фондова могуће ослобођење од 3 одсто пореза Недоступни споразума о избегавању двоструког опорезивања; фондови ФПИ малобројни
    Читайте также:  {:sr}Пет разлога да купи имовину у иностранству на изградњи

    Овај материјал се може користити само у информативне сврхе. Инвестиције у некретнине повезан са ризиком, укључујући и ризик од губитка износа уложеног капитала. Разуме нијансе ће вам помоћи квалификовани стручњаци за инвестиције. Tranio препоручује да допру до њих пре инвестициони фондови.

    Јулија Кожевникова, Tranio