{:no}

Risikovurdering spiller en viktig rolle på scenen i dannelsen av fondets strategi, hvordan en investor er villig til å ta risiko, avhenger i stor grad på det økonomiske, og forventningen til avkastning. Så, hvis investorer vurdere fremtidige eiendomsmegling investeringer som lav risiko, de er villige til å betale mer for hver krone av forventede inntekter, og dermed senke avkastning. Det er, jo lavere risiko lavere yield.

Risiko er sannsynlighet for tap som følge av eventuelle endringer. Jo mer sjanse for at vil skje negativ hendelse, jo større risiko. For real estate investment det mest typiske er to grupper av risiko — land risikoer og risikoer knyttet til et bestemt prosjekt.

Landet risiko

Landet risikoen første er sannsynligheten for økonomiske, politiske og sosiale omveltninger i et land hvor eiendommen ligger.

Nivået av landet risiko kan være hentet fra rapporter fra ratingbyråer eller konsulentfirmaer. For eksempel, i rangeringen av Economist Intelligence Unit det minste landet risiko i Østerrike, STORBRITANNIA, Tyskland og Usa, den største er Afghanistan, Hviterussland, Ukraina, etc.

Ett av økonomiske faktorer land risiko — inflasjon. Avhengigheten er som følger: jo høyere inflasjon, jo større risiko. Den laveste risikoen for inflasjon mindre enn 5 % per år, og den største er over 100 %. Eiendomsmarkedet forsikret mot risikoen for inflasjon fordi kostnaden for leie er revidert månedlig eller årlig, leier er knyttet til konsumprisindeksen, som gjenspeiler dynamikken i inflasjon. Jo oftere priser er revidert, jo høyere følsomhet av objektet til inflasjon og større inntekter for investor. For eksempel, hotellrom, butikker, industri-lager og boliger, leies ut for en kort sikt, er tradisjonelt ansett for å være objekter med en økt følsomhet for inflasjon, office REIT gjennomsnitt, og land og leiligheter for langsiktig leie, er lav.

Tyskland — Generelt lav-risiko-land for investering i fast eiendom, men det er risiko for regioner. Spesielt, disse inkluderer den Østlige land

En annen økonomisk faktor er landet risiko forbundet med ustabilitet i den nasjonale valuta. Uansett, øker sin pris eller faller, eventuelle vesentlige avvik representerer risiko. Den største faren for markeder er mer sannsynlig å oppstå når stigning eller fall i en valuta som er mer enn 20 %.

For vare-basert økonomi er også preget av slike risikofaktorer som nedgangen i oljeprisen. Jo lavere pris, jo større trussel mot økonomien; den største risikoen reduksjon i hydrokarbon priser mer enn 20 %. Dermed, i henhold til Savills, midt fallende oljepriser fra 2007 til 2009, leiligheter i den russiske hovedstaden falt med 51 %. I januar-februar 2009, og oljeprisen begynte å stige, og kostnadene per kvadratmeter gikk også opp. I 2015, olje viser en negativ trend, og boligprisene er også fallende.

Andre økonomiske faktorer — nedgangen i BNP, nedgang i produksjonen, nedgang i eksporten og nedgang i kjøpekraften i befolkningen. Den største risikoreduksjonen for hver av disse indikatorene mer enn 10 %.

Landet omfatter også sosio-politisk risiko. Spesielt for fast eiendom markedet kan ha negativ negativ befolkningsvekst, og dette gjelder ikke bare for landet som helhet, men for et bestemt sted og en bestemt region. For eksempel befolkningen i Øst-Tyskland flyttet til mer utviklet og lovende Vestlige land, slik at sistnevnte er ansett som mindre risikabelt markeder for real estate investment (med unntak av en liten by i Ruhr-regionen, som er å miste befolkningen på grunn av mangel på arbeidsplasser).

Читайте также:  {:no}De beste skistedene i Europa: premium-klassen

Den politiske situasjonen har også en betydelig innvirkning på investor atferd og på deres oppfatning av risiko. I henhold til studien «Tranio», det er 17% av polled tinget mener at den politiske situasjonen (på lik linje med økonomisk stabilitet) er en av de viktigste grunnene til at russisk-talende kjøpere velge et bestemt land til å kjøpe eiendommen. Denne faktoren er spesielt tydelig i land som STORBRITANNIA, Tyskland, USA og Frankrike.

Sosio-politisk og økonomisk uro i landet kan permanent skremme bort investorer fra det lokale eiendomsmarkedet

En annen viktig land risiko — potensielle endringer i lovgivningsom kan påvirke real estate markets. Det kan være endringer i skatteloven (økning i eksisterende skatter og innføring av ny), innføring av restriktive lover som gjelder bygging og investeringer, samt innføring av restriksjoner på overføring av kapital.

Prosjekt risiko

Risiko forbundet med prosjektet kan deles inn i to kategorier:

  • risikoen for prosjekter merverdi, som tar sikte på å skape merverdi;
  • risikoen for utleie virksomhet.

1. Prosjekter Merverdi

Prosjektene merverdi (merverdi) omfatter bygging og ombygging. Risikoen for slike prosjekter er ganske høy, men utbyttet er også høy: fra 14 til 25 %.

De viktigste risikoene forbundet med bygging av:

  • verdien av landet eller objekt på input kan bli oppblåst;
  • bygging eller reparasjon, kan bli forsinket;
  • estimatet av bygging eller reparasjon, kan bli overskredet.
  • salg prisen kan bli lavere enn planlagt;
  • salg kan gå langsommere enn planlagt.

Alle disse farene kan «spise» yield, med det resultat at investor vil være uten fortjeneste eller selv med tap.

Byggeprosjekter er mer risikabelt enn utleie business

Alle disse risikoene vokse eksponentielt i forhold til gjeld legg til utvikleren, som er, jo mer kreditt penger de bruker, jo høyere hver av disse risikoene. I verste fall, slik som høy gjeld belastning av bygningen og korreksjon verdi kan være at utbygger eller investor vil lide tap. Erfarne utviklere alltid beregne ulike scenarier for utvikling av hendelser, og akseptabelt er de som investor kommer ut av prosjektet, tjene 15-20 % (klassisk scenario) eller 20-25 % (optimistisk scenario).

Prosjekt risiko skje før start av arbeidet. I særdeleshet er det en risiko for å ikke komme i en bygning tillatelse (Tillatelse Risiko). Kjernen er at i tilfelle av investeringer i ombygging, og store reparasjoner eller bygge fra grunnen av til å gjennomføre etter kjøpet av landet eller objektet må være bestått for godkjenning og få tillatelse. Vanligvis prisen tar hensyn til risikoen for unnlatelse av å innhente nødvendig tillatelse, eller at det vil ta lang tid. I noen land utviklere er villige til å ta risikoen på at du ikke får tillatelse.

For å finne ut hvilken risiko som er forbundet med et bestemt objekt, hjelper omfattende kontroll — Due Diligence — som omfatter fire typer kompetanse:

  • juridisk kompetanse (Juridisk Due Diligence): advokatene sjekk leieavtalen og tillatelse for bygging;
  • finansiell og skattemessig due diligence (Finansielle & Skattemessig Due Diligence): skatt rådgiver etablerer de reelle kostnadene av innholdet av objektet, beregner lønnsomhet og størrelse av fradrag i skatt;
  • risikovurdering (Sjansen & Risiko): undersøkelse av muligheter for utvikling av steder, så vel som virkningen av eksisterende og fremtidige konkurrenter;
  • teknisk vurdering (Teknisk Due Diligence): undersøkelse av teknisk tilstand av fast eiendom (vanligvis ikke gjort når du kjøper nye ting).
Читайте также:  {:no}Fransk student eiendom — en lønnsom investering

2. Utleie business

Den minst risikable objekter for leie, har følgende egenskaper:

  • ligger i det prestisjetunge områder;
  • teknisk god stand;
  • leietakere — middle-class (for boliger) eller selskaper av den første gruppe (i tilfelle av kommersielle bygninger);
  • det gjennomsnittlige nivået av leie tilgjengelig for den gjennomsnittlige leietakere;
  • muligheten til å konvertere objektet (for eksempel overføring av hotellet egenskaper til bolig-eller omvendt);
  • den leieinntekter vil ikke lavere avgifter for lån.

Plasseringen er den viktigste karakteristisk: hvis eiendommen ligger i et godt område, da risikoen vil være minimal, og objekt — væske. Men risikoen kan være grunn til videre utvikling av området, slik at når du velger en lønnsom objektet bør spørre planen og for å se om den kommer og allerede implementert endringer (utvidelse av transport-nettverk, fremveksten av nye institusjoner, etc.) over tid å øke bruken av store bokstaver i foretaket eller omvendt, redusere lønnsomheten. For eksempel, hvis en person har kjøpt en leilighet i new York med vakker utsikt over Central Park, og det er en priori ivaretok sikkerheten til investering, som leiligheter med denne typen er få og nye ikke mer.

Risikoen er også dårlig objektets tilstand og ikke nok teknisk utstyr. Verre plass-planlegging beslutninger innen bygg, tilgjengeligheten av moderne engineering systems og kvaliteten på bærende konstruksjoner, lavere konkurranseevne i markedet, lavere sin verdi og etterspørsel fra leietakere, og risikoen høyere. Til tross for at gamle og slitte ut gjenstander kan gi en god avkastning i øyeblikket, de er alltid mer risikabelt for investering enn bygningene i god stand.

Kvaliteten av leietakere og den type leiekontrakt kan også øke eller redusere risiko. Investor som er villig til å ta risikoen på å miste leietaker er sannsynlig å investere i eiendom med langsiktige leieavtaler. I motsatt fall, når risikoen for investor er akseptabelt, vil han vurdere eiendom som passer til en slutt eller kortsiktige leieavtaler.

Når du velger en leie eiendommen bør ta hensyn til hvor pålitelige leietaker

En annen risiko er forbundet med valg av metode for finansiering og administrere lån av midler. Som en regel, jo høyere andel av lånt kapital, jo høyere risiko.

Den utnytter effekten er når kostnaden for gjeld finansiering er billigere enn lønnsomheten i prosjektet. Investor kan forhandle med Banken, slik at for å betale renter på lånet, men å betale et minimum av lånet. Denne metoden er det mulig å øke sine inntekter fra investeringer. Men denne metoden for å øke lønnsomheten fører til en annen risiko. Hvis prisen på objektet vil reduseres når du trenger å forlenge låneavtalen, vil Banken kreve forholdsmessig å utnytte lånet og for å gi ytterligere sikkerhet (margin call). Derfor er det viktig å finne den riktige balansen lever av avkastning og risiko er muligheten for profesjonelle investorer.

Det lånt kapital for investering må gjøre en fortjeneste i overkant av kostnadene for bruken. Hvis eiendomsmegling nedenfor gebyrer for lånet, investor bærer tapet, som er større, jo større verdi av lånte midler.

Читайте также:  {:no}I Frankrike, investorer foretrekker kontorbygg

Ifølge eksperter, er the real estate market det er en annen risiko: som renter på lån i 2014-2015 i mange land har nådd det laveste nivå i historie og nesten nær null, så i 3-5 år kan de vokse betydelig, og når det skjer, vil eiendomsverdiene reduseres.

Risikoen er også fjernkontrollen objektet: den avsides av eiendom svekker kontroll over det, så forsøk på å engasjere seg i forvaltningen av utenlandske prosjektet fra Russland er forbundet med stor risiko. I stedet for en ekstern self-control er anbefalt å leie et spesialisert selskap.

Like viktig er det risiko forbundet med strukturering av transaksjonen. Det finnes ulike ordninger som gjør at du kan optimalisere dine skatter, for eksempel en felles lån eller å søke via en rekke selskaper. Dette øker kapasitet, men reduserer åpenhet og øker risikoen for eierskap. SKATTEMYNDIGHETENE kan ikke akseptere struktur optimalisering og kreve ytterligere avgifter og straffer. I verden øker gjennomsiktigheten av banksystemet, OECD har innført tiltak for å bekjempe erosjon av skattegrunnlag, og Russland krever sine innbyggere til å betale skatt på inntekt opptjent i utlandet. Alle disse endringene øke faren for overdreven rydding av objekter med sikte på optimalisering skatt. Vår anbefaling til kunder: for det første, om å ta kontakt med skatterådgivere, og for det andre, for ikke å overdrive optimalisering, som det er fylt med problemer med skattemyndighetene i overskuelig fremtid.

De ovenfor nevnte punktene definerer de viktigste risiko — risikoen for reduksjon av likviditet, som er å redusere mulighetene for et raskt salg uten tap av verdi og reduksjon potensialet for vekst av store bokstaver i tilfelle av et positivt scenario for utviklingen av markedet. Følgelig lavere risiko av de nevnte punktene, jo høyere likviditet og dermed lavere starter utbytte av objektet.

I slutten

De viktigste risiko ved å investere i eiendom er:

Landet risiko
Økonomisk
  • inflasjon;
  • valuta ustabilitet;
  • nedgangen i oljeprisen;
  • nedgangen i BNP, den faller i pris av produksjonen og nedgang i eksporten;
  • nedgangen i kjøpekraft i befolkningen.
Sosio-politiske
  • negativ befolkningsvekst;
  • den ustabile politiske situasjonen;
  • innføring av juridiske restriksjoner.
Prosjekt risiko
Merverdi
  • oppblåst kjøpesummen av det land eller anlegget;
  • det overskytende av estimater;
  • unnlatelse av å oppfylle tidsfrister;
  • risikoen for å selge til en lavere pris,
  • Tillatelsen Risiko.
Utleie business
  • bygging i nærheten av objekt, for å redusere sine kostnader;
  • den dårlige tilstanden til anlegget;
  • den lave kvaliteten av leietaker;
  • kortvarig utleie;
  • en stor andel av lånt kapital;
  • ekstern kontroll;
  • strukturering av transaksjonen.

Hva du skal velge — høy kapasitet eller lav risiko — avhengig av investor og hans holdning til risiko. Det største problemet med mange kjøpere er at de starter samtalen med spørsmålet «Hva er lønnsomheten?», og det første spørsmålet burde virkelig være «Hva er risikoen og hvordan kan jeg selge dette anlegget i fremtiden?» Hvis investor ønsker å gjøre store returnerer, må det være villig til å akseptere større risiko.

Yulia Kozhevnikova, «Tranio»