{:mk}

Главен проблем на руски јазик инвеститори — изнаоѓањето на оптимални (од точка на гледање на ризик и поврат) на објект за инвестирање. Nonresidential недвижности комерцијални недвижности обично не се достапни за обичните инвеститорите поради својата висока цена, па повеќето од купувачите се купи станови за изнајмување. Станови за продажба и изнајмување за долгорочно изнајмување има очигледни предности — прво и основно е леснотијата да се управува, но исто така има и недостатоци, како што се релативно низок принос (околу 3 %) и проблемите со eviction на tenants ако е потребно.

Минимално, од точка на гледање на загуби, патот за инвестиции — студент сместување, еден вид на «Златното правило» на пазарот на недвижности. Добра опција од аспект на билансот на ризик/поврат. Вистината е, само 5 % од руската инвеститори со оглед на инвестиции во овој тип на сопственост, додека во странство, тоа е долго време се смета за еден од најпрофитабилните и ветувачки.

Она што е во корист

Од 2012 година, странските инвеститори инвестираат на годишно ниво во студентските станови за најмалку $6 милијарди долари — и тоа е само за пребројување на големите зделки (повеќе од $7.5 милиони евра). Кои се предностите на таква алатка?

Прво, бројот на учениците е во пораст во светот. Според ОЕЦД (Организација за економска соработка и развој), бројот на луѓето кои студираат во странство се зголеми од 2 милиони евра во 2000 година до 4,5 милиони евра во 2012 година, а до 2025 нивниот број ќе достигне 8 милиони луѓе. Покрај тоа, растот на средната класа и зголемување на бројот на богатите луѓе во растечките економии (особено Кина), исто така, значи зголемување на побарувачката на студентот за изнајмување сместување.

Високата побарувачка значи дека ризиците од инвестирање во студентските станови е помал отколку при инвестирање во недвижен имот. Така, за статистика tenants е под силно влијание од економската ситуација, и учениците треба домување и секогаш, дури и во време на криза.

Второ, студент апартмани повисок приносод приносот на конвенционалните апартмани, предавање на долг рок. Во добра области на Европските градови студент сопственост носи во просек од 4-6% на годишно ниво, додека конвенционални станбени е 2-3 %. Приносот може да биде погоре или подолу, 4-6%, во зависност од тоа колку голем Универзитетот е во соседството, колку далеку е тоа од Универзитетот наоѓа и како тие се со висок квалитет и модерен. Според тоа, колку е поголем квалитетот и подобро место, пониски ризици и зголемена профитабилност.

Читайте также:  {:mk}Во француски градови планирано е да се ограничи зголемувањето на киријата

Трето, инвестиции во студентскиот апартмани имаат низок праг за влез на пазарот. Да се купат станови по цена од €90 000 – 100 000 но, за инвестиции во целата зграда ќе треба €15-30 милиони евра. на Пример, инвеститорите може да купите нов студентски станови со површина од 17-23 м2 £70 000 – 100 000 во Ливерпул. Вратите (без одбивање на трошоци) ќе биде 7 %, или £4 900 годишно со купување на Студиото за £70 000. Набавките на буџетот може да се намали за половина доколку користите хипотека за заем. Оние со големи буџети ќе бидат заинтересирани за купување на целиот hostel. Така, за €14.7 милиони евра за купување на студентскиот комплекс на сто станови во Нирнберг. Приносот на 4.9 %, или над €720 000 годишно.

Уште еден плус — пасивна контрола. За сопственици на бизнис во Русија, во странство сопственост — заштеди на алатката, не се примарен извор на приход, и тие немаат време да се справат. Кога инвестирате во студентски стан управување се врши од страна на друштвото за управување, што е вообичаено на инвеститорот, кој изградил дом, инвеститорот не треба да се размислува за решавање на различни проблеми (наоѓање tenants, поправки и сл.). Трошоците за услугите на управување со компанијата — околу 10% од приходот.

Учество во ко-инвестиција за изградба на станбени комплекси во Европа за приватните инвеститори подразбира пасивни инвестиции (менаџмент управувани од страна на друштвото за управување), додека купувачите добиваат хонорари не само од кирии, но од redevelopment.

Стапици

Сепак, како и со инвестиции во било кој друг вид на имот, инвестиции во студентскиот сместување има свои ризици. На пример, студентот апартмани тешко (или подобро кажано невозможно) да се конвертира, бидејќи тие се наоѓа во специјализирани комплекси во близина на универзитетите, и тие можат да живеат само на студентите. Инвеститори самите тие не се во можност да го користите стан за нивниот престој, и да живее во нив некој кој не е ученик. И ако станот е не се наоѓа на повеќето популарни на пазарот и побарувачката за овој Универзитет падна, сопственикот ќе биде тешко да се продаде.

Читайте также:  {:mk}Во близина на Дизниленд во Париз е изградба на Големиот туристичко место Села Природата

Ликвидноста студент станови е помал од ликвидноста на конвенционалните станови, но поголема од не-станбени објекти.

Важно е да се разбере дека студентот сместување во хостели не е иста како обични станови во станбени мулти-станбени згради. Програмерите често ги користат неискуство на инвеститорите и да го рекламирате Студио станови во станбени згради во областите во близина на универзитетите како студент апартмани. Разликата е во тоа што документите треба да се наведе дека објектот може да се користи само како студент престој и живеат во зградата може само студенти од Универзитетот.

Како што споменавме погоре, приносот на студентот апартмани 4-6 %. Ако продавачот ветувања висок принос (9-10% или повисоко), веројатно е дека инвестициите ќе бидат поврзани со дополнителни ризици — непривлечна локација и затоа ниска побарувачка, лошото управување или влошување на згради. Да се заштитат себе си од најновите ризик — низок квалитет на објектот и неговите obsolescence — препорачливо е да се купи нови објекти. Најдоброто место да се купи станови во примарниот пазар, како и со купување на втор дом брзо постојат трошоци за поправка, што намалена профитабилност.

Каде да се купат

Да се купи профитабилни студент сместување во велика БРИТАНИЈА, Германија и Франција. Овие пазари се веродостојни и се од голема побарувачка од страна на локалните и странските студенти (на споделување на оваа е 10-20% од вкупниот број на запишани). Можности за приватните инвеститори на пазарите на Австрија, Шпанија и Швајцарија е ограничен, затоа што постојат објекти уште во дизајнот фаза купен од страна на корпоративни инвеститори и фондови. Како за НАС, како најголем пазар студент апартмани, предлогот е прекумерна, потенцијал се зголеми за изнајмување стапки е ограничена, па дури и локалните инвеститори стадото на Европските пазари, кои се во потрага на повеќе профитабилен нуди.

Причината треба да се обрне внимание на присуството на «магнет» — се наоѓа во близина на популарната Универзитетот, како и недостатокот на вишокот на набавка во локалните изнајмување на пазарот, каде што студентот апартмани може да се натпреварува со голем број на приватни станови, како и принос негативно влијание на низок изнајмување стапки.

Читайте также:  {:mk}Имотот во Австриските Алпи — ветувачки област за инвестирање

Исто така, важно е демографската ситуација — како е во пораст и ќе се зголеми бројот на студенти во градот. Ако бројот на студентите не се менува или да се намалува, но и изградба на нови домови и објекти, на степенот на населеност е ниска, на стан ќе биде празна и инвестиции ќе не донесе профит. На пример, во Германија бројот на студенти расте речиси насекаде, но постојат градови, како што се Јена и Greifswald, каде што бројот на ученици во текот на пет години е намален за 10-11 %.

Во велика БРИТАНИЈА за инвестиции во студентскиот апартмани ветува големи Универзитетски центри со недоволно снабдување на домување, како што се Бристол, Лондон, Оксфорд и Единбург, и Манчестер. Во Германија потенцијал на градови во Баварија (вирцбург, Нирнберг, Passau), како и Германија и Франкфурт на мајна. Во Франција добра инвестиција можности постојат во градовите на AIX-EN-Прованса, Лил, Montpellier, Pessac, Марсеј, Стразбур.

Lifehack за инвеститори — меѓу првите да знаат каде и кога ќе отворите нова факултетот или Универзитетот, и за да купи голем број на станови.

На пример, на крајот на 2017 ќе започне изградба на кампусот во Кардиф, и благодарение на овој проект, локалната Универзитетот ќе привлече 2.000 студенти од целиот свет. И од 2019 во Северните предградија на Париз се отвора Европа е најголемиот кампусот на факултетите од општествените Науки, во која да работат и учат учениците и на студентите од неколку универзитети.

Со ширењето на Интернет технологијата расте во популарност е да ги купите далечинско учење, но традиционалните форми на образование ќе остане во фокусот на студентите во наредните децении. И, затоа, студент станови во близина на Универзитетот се уште ќе биде популарен.

Georgy Kachmazov, управување со партнерот Tranio