{:mk}

Многу инвеститори, кои инвестираат во странство сопственост, бараат високо се враќа. Сепак, не секој го разбира дека голем почетна принос значи високи ризици, што е, веројатноста на помал приход на долг рок.

Ние препорачуваме на клиентите да изврши процена на ризици и стратегија за инвестирање со оптимален баланс на сигурност, профитабилност, труд и други фактори на ефикасност на инвестициите. Повеќето клиенти Tranio едноставна погоден за изнајмување бизнис во стабилна локација со долгорочен закуп договор и управување преку друштвото за управување. Во овој напис, ние ќе го разгледаме начинот на кој да се обезбеди најдобар принос со оваа стратегија.

Зошто е едноставен за изнајмување бизнис

Типичен инвеститорите кои ги користат услугите Tranio успешни претприемачи од Русија, Бразил, Иран и Кина. Обично дома, тие имаат активен бизнис што носи главните приходи. Од странски недвижности тие сакаат да добиваат пасивни приходи со минимално учество во управувањето. Тоа е инвестиција која не само за профит, но за да се зачува на капитал и за заштита од политичките и економските ризици на неговата земја.

Повеќето корисници не планираат да ги продаваат своите изнајмување имот во блиска иднина. Овој имот се обезбедува на инвеститорите со лични Фондот за пензиско и гаранција на финансиска благосостојба на нивните деца. Друг важен мотив — дозвола за престој во САД или Европа, која обезбеди можност дом купувачи.

Нашите инвеститори се обично не се погодни проекти додадена вредност — изградба или redevelopment. Инвестиции во нив се поврзани со високи ризици, вклучувајќи го надминува буџети, потешкотии со регистрација на дозволувајќи им на документи, надуени куповната цена и долга потрага за купувачот. Инвеститорите, исто така, бара активно учество во проектот и специфични квалификации во изградба на бизнис. Проектот за развој на ефективни како основно занимање, а не како алатка за капитал зачувување.

На тој начин, не-core инвеститори, ние препорачуваме едноставен за изнајмување бизнис: да се купи имот и изнајмување надвор. Тоа е низок ризик и едноставно да се имплементира стратегијата.

Буџетот и видови на објекти

Ние препорачуваме да се разгледа инвестирање во странство имот со буџет од 200 илјади евра. Поевтино, со ретки исклучоци, тоа е тешко да се купи течни објект. Во овој сегмент, ние ви препорачуваме да се купи станбени апартмани. Меѓу нивните предности — висока ликвидност и стабилна побарувачка.

Со буџет од над 2,5 милиони Евра е да се фокусира на комерцијални — првенствено мало својства и старечки домови.

Без оглед на буџетските, 50-60% од имотот на вредноста што обично може да се земе кредит, па инвестирање во изнајмување на имот може да почне и 100 илјади евра на сопствените средства.

Типови на комерцијални недвижности и нивните параметри
Tranio податоци (просечна препорачува вредности)*

Видови
објекти
Принос,
% p
Време
договор
изнајмување
Предности Недостатоци
Од 300 илјади евра
Стан (краток рок за изнајмување) 5-7 Од 1 ден Висока ликвидност; во однос на долготраен закуп — повисок принос и нема проблеми со eviction на tenants; потенцијал за изнајмување на раст Ризици и управување на престој; во однос на долготраен закуп — брзи носат
Стан (долгорочно изнајмување) 2-3 Од 1 година Висока ликвидност; висока побарувачка од tenants, стабилен, дури и за време на криза Ризици и управување на престој; проблеми со eviction на tenants
Студентот домување 4-6 Од 6 месеци Високата побарувачка од tenants Во споредба со станови — намалена ликвидност, тоа е тешко да се repurpose
Од 2,5 милиони евра
Стан куќи 3-5 Од 1 година Висока ликвидност и потенцијал за развој на капитализација Низок принос, многу tenants, проблеми, eviction, треба на друштвото за управување
Улица продавници 3-4 3-10 години Висока ликвидност и потенцијал за развој на капитализација Низок принос
Супермаркети 5-6,5 12-15 години Висок принос, долго-траен договори На поблиску датумот на истекување на договорот, на намалување на ликвидноста
Од 10 милиони евра
Во старечки домови 5-6,5 20-25 години Растот на бројот на пензионерите, долго-траен договори Тоа е тешко да се repurpose
Трговски центри 4-6 5-15 години Висок принос Управување со ризици за голем број на tenants
Хотели 4-6 Од 10-20 години Висок принос Тоа е тешко да се repurpose

* Просечни вредности за предмети:

  • во богатите области на големи Европски градови;
  • нови предмети, или по големи поправки;
  • изнајмување договори во почетокот на периодот на важност.

Локација

Локацијата на објектот е директно зависна ризици и инвестицијата се враќа. Ние препорачуваме да инвестираат во земји со развиена економија и стабилни политички систем. Најмалку ризик се разликуваат Австрија, велика БРИТАНИЈА, Германија, САД, Франција и Швајцарија; во овие земји помалку веројатно хиперинфлација, падот на националните валути и намалување на БРУТО домашниот производ.

Читайте также:  {:mk}Инвеститор од Саудиска Арабија ќе стане новиот сопственик на хотелот "Crillon"

Повеќето руски клиенти преферираат Германија поради географската близина, но исто така бидејќи во споредба со другите наведени земји, на родот во Германија е малку повеќе, кредитни услови се подобро и даноците се малку пониски. Но и други земји на оваа листа се исто така од интерес: на пример, некои инвеститори се избере НАС, затоа што тие се очекува дека има повеќе од капитализација, други се плашат од слабеењето на германската економија поради политички настани, додека другите се стекнат со профитабилен недвижен имот во земји каде нивниот бизнис или лични интереси.

Ние ви препорачуваме да се сметаат, исто така, валута во која се номинирани трошоци на инвеститорот семејството во 5-10 години. На пример, ако имате станбен имот во велика БРИТАНИЈА и таму вашите деца, треба да се погледне за предмети приходот од која е генерирана во фунти стерлинзи.

Меѓу другите наоѓалишта тоа е подобро да се избере големите градови и нивното богато предградијата или средни градови со растење на популацијата, и развиен пазар на труд и потенцијалниот економски раст. Ние препорачуваме да се фокусираат на докажани локации кои веќе имаат успешна инвестиција искуство сонародници. За пример, добри опции на Западно-Европските метрополи и големи градови и од Западна Германија.

Изборот на простор зависи од видот на имотот. На пример, улични продавници тоа е подобро да се купи на главните улици со густ сообраќај, и комерцијални-магацин — на периферијата на главните градови во близина на пат.

Tenants и договор за закуп

Ако изнајмување станбен имот, tenants склопот на средната класа семејство, со добра кредитна историја и стабилен приход. И во сегментот на комерцијални недвижности се најмалку ризични објекти кои веќе биле под закуп на големи корпоративни tenants работат на пазарот за десетици или стотици години. Веројатноста на стечај на таквите tenant помалку од мали приватни компании. Информации за финансиската состојба на tenants може да се добијат од адвокатите во процесот на испитување на објектот (Due Diligence).

Објекти со голем број на tenants (на пр, стан куќи или трговски центри) не се погодни за надворешни несуштински инвеститори. Во нашето искуство, ако tenant е повеќе од пет, тоа значително го зголемува ризикот за менаџмент и ги зголемува барањата на професионализмот на менаџментот на компанијата. Тоа е најдобро да се купи имот со единствена tenant.

Важен услов за закуп договор за поделба на трошоци на установата помеѓу сопственикот и tenant: кој плаќа за данок на имот, комунални услуги, осигурување и други трошоци. Ние ви препорачуваме да се намалат ризиците со купување на објекти во кои максимум оперативни трошоци на товар на tenant. Договорите од овој вид се познати како НН Закуп (Двојно Нето Закуп) или NNN Закуп (Triple Нето Закуп), нивните разлики од други варијанти што е прикажано во табелата:

Тип на закуп Цената на сопственикот
Поправка на фасадата
и изградба
дизајни
Содржината
и одржување
Осигурување Данок
недвижен имот
Бруто Изнајмување Закуп
N Закуп
(Еден Нето Закуп)
·
НН Закуп
(Двојно Нето Закуп)
· ·
NNN Закуп
(Triple Нето Закуп,
колега во Германија —Dach & Fach)
· · ·
Апсолутна NNN Закуп · · · ·

Препорачливо е да се купи предмети в долг рок (10-20 години) изнајмување договори не-cancellable, и со тешко изнајмување го оценувате без оглед на оперативните перформанси на бизнисот на tenant. Имајте на ум дека овој договор е обврзувачки за двете страни: тоа не е само дека tenant обезбедува стабилна ренти за целиот овој период, но дека сопственикот нема право да evict на tenant до истекот на договорот.

Долгорочни договори даде на инвеститор дополнително осигурување на цена корекција, кои не се заштитени од страна дури и најпознатите стабилна недвижности пазари. Ако имаат инвестирано во објект со 15-20-годишен договор, тогаш со голема веројатност периодот на пониски цени ќе се случи во првите 10 години на сопственост, бидејќи циклуси на пазарот на недвижности се следат едни со други секој 7-10 години. Под строги договори за 15-20 години, цената флуктуации нема да влијае на вашиот приход, како што е невозможно да го раскине договорот или да ја намали изнајмување. На тој начин, ќе бидете во можност да се почека до пазарот обновува, и да го напушти проектот во добри услови.

Дури и со долго договорот е обично е можно да индексот ренти во линија со инфлацијата секоја година да се зголеми на нив, со околу 1-2 %. Ако позитивен развој на пазарот во овој има свои недостатоци. На пример, ако на пазарот на домување продолжува да расте секоја година од 4 %, и во 10 години би сакал да помине некој објект значително повеќе во однос на растот на инфлацијата — ти не ќе бидат во можност да го стори тоа, бидејќи ќе се ограничи на договорот. Затоа, инвеститори кои веруваат во пазарот на раст на долг рок, тоа е подобро да се купи имот со пет-годишни договори (на пример, комерцијални недвижности, и пешачки улици) и индексот на наемот на крајот на договорот.

Читайте также:  {:mk}Граѓанското компанија за недвижности трансакции (SCI)

Потенцијал на раст на трошоците

Ниско-ризични средства во Западните пазари се продава со почетна изнајмување на принос на 3 до 7 %. Да се купи објекти со почетна принос од над 7% ние веруваме дека тоа е непотребно и disadvantageous за странски инвеститор: во вакви проекти висока веројатноста дека на хоризонтот од 5-10 години спроведе било каков ризик, цената на ликвидација која ќе биде повисока од ризик премија на влезот.

Покрај тоа, пазари со низок ризик и врати (како по правило, трговски центри и престижната области на поголемите градови) стануваат се поскапи побрзо од оние што се карактеризира со високи почетни родот и придружните високи ризици.

На пример, како што е прикажано од страна на Tranio ретроспективна анализа на цените на недвижностите во сад, од 2001 до 2015 година, на предмети со почетна принос на 3% се зголеми во цена со просек од 5 % годишно, со принос од 5% е 4.7 %, со принос од 7 % — само 3.5% годишно, додека објекти со принос од 9% би можело да падне во цената. Меѓу паѓаат предмети се изгуби во вредност од оние кои имале помал принос. Веројатноста од паѓање на цените е повисок за објектите со повисока почетна враќа, така што, земајќи ја во предвид веројатноста на овој ризичен настан објекти со почетна принос од 3-7% резултира со поголем целокупната враќа.

За предвидувањата на цената на раст исто така се важни изгледите за развој на таа област. Најбрз скапи недвижен имот таму каде што е gentrification — процес со кој индустриски области се трансформира во две групи: станбени, ennobled територија, развиена инфраструктура и населението со ниски приходи, раселените од страна на повеќе богатите. Најповолна области кои се блиску до центарот на градот или имаат добри транспортни врски кон центарот.

Оптимален принос не зависи само од ризици, но, исто така, од денот на инвестиции. Колку се помали период, толку е поголема почетна принос го прави смисла во опсег од 3-7 %. На пример, без да се земе предвид кредитот со 20-годишен инвестициски период на највисоката се враќа (вклучувајќи капитализација раст) се постигнува во почетна принос на 3.8–5,8 отсто; и ако инвестиции период е 10 години, оптимална почетна принос на 4.5–6.5 %. Како заклучок аналитичари Tranio добиени како резултат на проучување на 100 пара «принос — зголемување на капитализација» за станбен и не-станбен имот во Германија.

Кредит

Вие може да го зголеми приносот со хипотека.

Парите собрани преку хипотеки, се поевтини од tenant плаќа кирија. На пример, кога купувате инвестициски имот во Германија, ќе може да смета на кредитот до 60% на проектот цена од 2-3% годишно. Кога ќе изнајмување принос од 6,5% враќање на вложениот капитал врз основа на кредитот може да достигне до 8-10 %.

Во Општ случај, најевтиниот кредити — променлива стапка со постои можност од почетокот на отплата, и најскапи со фиксна стапка, дозволувајќи им на почетокот на отплата.

Подобро да се земе кредит за долгорочно (10-15 години) подолг рок, се поскапи пари, но помал ризикот што неповолните услови на пазарот ќе влијаат на условите на рефинансирање. Во случај на имот препорачливо е да се организира хипотека шема во која прво да плати камата и главница — кон крајот на кредитот рок. Пожелно е на крајот од мандатот исплатен најмалку 40-50 % од телото.

Тоа не е неопходно да се ре-кредитна објект и да позајмуваат премногу. Но, не треба да биде премногу мала, како тоа ќе биде чудно да не користите можност да се земе кредит поевтини од плаќање tenant.

Данок на оптимизација

Во врска со оптимизација на данок на доход на физички лица во Европа и сад да ги плати своите сразмер со висината на приходите и недвижен имот вредност од 1 милион евра е полесно да се подготви на лице. Поскап објект поевтино да регистрираат фирма, бидејќи на правни лица обично рамна и помала стапка на данок на добивка. Исто така, компаниите полесно да се намали приходите што се оданочуваат преку амортизација и одбивања на кредити од Банка и на основачот.

Читайте также:  {:mk}Ограничувања на купување на недвижен имот во Европа за странци

Најдобро е доколку договорот би можело да биде организиран така што да се плаќа данок само во земјата на локацијата на имотот. Оваа можност зависи од данок на барањето на инвеститорот, меѓудржавни договори за одбегнување на двојното оданочување, облици на сопственост, како и други фактори. Tranio консултанти со даночни советници им помогне на секој клиент поединечно да се структурата на трансакцијата и организира кредит, во најдобри услови.

Излез на проектот

Вообичаениот период на сопственост на данок на имот пред продажба — 5-20 години. Како по правило, ќе треба најмалку 13-14 години, објектот има исплатеше и започна да се направи профит. Во некои земји, инвеститори се потпираат на терминот во продажба по кои не се плаќа данок на капитална добивка (на пример, во Германија тоа е 10 години).

Дали тоа ќе биде профитабилен за да продадат имотот по многу години — еден од клучните инвестиции ризици, кои често не сметка за клиенти кои се заинтересирани за висок принос. Тие се привлечени од нуди со почетна принос од 8% и над; типични примери се Паркинг или домување за студентите на периферија. Клучен недостаток на вакви објекти е ниска ликвидност, што е, малата побарувачка за купување. Ако ви се случува да се продадат, значително ќе се намали цената, која на крајот ја елиминира високи почетни принос.

Кога планирање на хоризонтот е 10-20 години ние ви препорачуваме да се разгледа имот со почетна принос на 5 % (предмет на други препораки од овој член). Често нивната цена расте 2-3% годишно со пазарот, па дури и побрзо од него. Тоа е стабилна објект што може да биде профитабилно да се продаваат пред планираниот датум ако твоите планови се менуваат. Но под стрес сценарио, таков имот помалку загуби во вредност, поризични проекти со висок почетна враќа.

Сепак, ако ви се случува да го продаде имотот во 1-3 години, тоа е најдобро да се купи најпрофитабилните имот во регионот со голем потенцијал. Денес е еден од таквите локации во Европа е Шпанија со својата Централна пазари на Мадрид и Барселона. Сепак, тоа е невозможно да се каже дали растот во овие пазари во следните 10-20 години, така и за долгорочни инвестиции во насока на зачувување на капиталот е подобро да се избере предвидливи локација.

Ако не планирате да го продаде имотот и да го оставиме тоа за наследници, тоа е важно да го изберат правото формат на сопственост, со цел да се оптимизира наследство данок. На пример, во Франција нема данок на наследство и донација, ако објектот е регистриран на граѓанското компанија за недвижности трансакции (SCI). И во велика БРИТАНИЈА наследство даночно ослободени сопственост, дизајниран за оф-шор компанија.

Тука е резиме на главните препораки Tranio за инвеститорите во странство сопственост

  Станбен имот Не-станбени
Минимален буџет 300 илјади евра 2,5 милиони евра
Објектот видови Станови, куќи за студентите Комерцијални недвижности на преполните улици, супермаркети, старечки домови
Земја Австрија, велика БРИТАНИЈА, Германија, САД, Франција, Швајцарија
Градот Голема популација центри со добра демографијата и потенцијал за развој
Области Места со добра средина и инфраструктура, популарни меѓу средната класа; околината универзитети, медицински центри и бизнис области Близина на транспортните артерии и јавен превоз, во местата каде што другите објекти на сличен профил
Потенцијал за развој
капитализација
Висок Просечна
Инвестиции период 10 години
Оптимална почетна
принос
4-6 %
(може да се подобри кредитни бодови)
LTV (потпора на односот на
на проектот cost)
60 %
Кредит Најевтиниот кредити — променлива стапка со постои можност од почетокот на отплата; можете да изберете шема во која првата отплата процент, а телото е поблиску до крајот на мандатот
Кредитот рок 10-15 години
Tenants Средната класа, семејства со деца, ученици, канцеларијата на работниците, пензионерите Големи трговците на мало и управување друштва кои работат на пазарот за неколку децении и се во добра финансиска форма
Тип на закуп НН или NNN (за максимум оперативни трошоци да tenants);
долгорочен договор, без право на раскинување
Времетраењето на закупот 1 ден (краткорочни),
1 година (долгорочни)
5-20 години

Georgy Kachmazov, управување со партнерот Tranio