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Die Risikobeurteilung spielt eine wichtige Rolle in der Phase der Anlagestrategie, da je nachdem, wie der Anleger bereit ist, Risiken einzugehen, hängt weitgehend und Budget, Profitabilität und der Erwartung. Also, wenn die Investoren betrachten zukünftige Investitionen in Immobilien als низкорискованные, dann sind Sie bereit, mehr zu zahlen für jeden Dollar prognostizierten Einnahmen, wodurch der Zinsfuß senkt. Das heißt, je niedriger die Risiken, desto niedriger die Rendite.

Das Risiko ist die Wahrscheinlichkeit von Verlusten in Folge der änderungen. Je größer die Chance, dass ein negatives Ereignis passiert, desto größer ist das Risiko. Für Immobilieninvestitionen typisch sind zwei Gruppen von Risiken — landesspezifische Risiken und Risiken im Zusammenhang mit einem bestimmten Projekt.

Landesspezifische Risiken

An landesspezifische Risiken gehört vor die Wahrscheinlichkeit von wirtschaftlichen, politischen und sozialen Umwälzungen im Land, wo das Grundstück.

Das Niveau des länderrisikos kann man aus den berichten der Rating-Agenturen oder Beratungsunternehmen. Zum Beispiel, in der Rangliste von The Economist Intelligence Unit kleinste landesspezifische Risiken bei österreich, Großbritannien, Deutschland und den USA, die größten — bei Afghanistan, Weißrussland, der Ukraine etc.

Einer der wirtschaftlichen Faktoren des länderrisikos — Anstieg der Inflation. Die Abhängigkeit ist: je höher die Inflation, desto größer ist das Risiko. Das geringste Risiko ist die Inflation weniger als 5 % pro Jahr, der größte — mehr als 100 %. Der Immobilienmarkt ist sicher vor Inflations Risiko, dass die Kosten der Miete monatlich oder jährlich überprüft: die mieten an den index der Einzelhandelspreise, dessen Dynamik spiegelt die Inflation. Je öfter überarbeitet Preise, desto höher die Empfindlichkeit des Objekts an die Inflation und desto höher die Rendite des Anlegers. Zum Beispiel, Hotelzimmer, Geschäfte, Industrie-und Lagerhallen und Unterkünfte, сдаваемое in der Miete ist, traditionell als Objekte mit einer erhöhten Empfindlichkeit zu Inflation, Büros und REIT — mittlere und Grundstücke und Wohnungen, vorgelegt, in Erbpacht, — niedrig.

Deutschland — insgesamt низкорисковая Land für Investitionen in Immobilien, allerdings gibt es hier Regionen ein erhöhtes Risiko. Insbesondere, dazu gehören die östlichen Länder

Ein anderer Wirtschaftsfaktor des länderrisikos verbunden mit der Instabilität der nationalen Währung. Unabhängig davon, steigt Ihr Kurs fällt oder, jede signifikante Abweichung stellt ein Risiko dar. Die größte Gefahr für die Märkte entsteht, wenn der Anstieg oder Rückgang der Währung mehr als 20% beträgt.

Für Rohstoff-Volkswirtschaften auch dies ist typisch Risikofaktor, wie der Rückgang der ölpreise. Je niedriger die Preise, desto größer ist die Gefahr der Wirtschaft; das größte Risiko — Rückgang der Preise für Rohstoffe um mehr als 20 %. So, laut Savills, auf dem hintergrund дешевеющей öl von 2007 bis 2009 Wohnungen in der Russischen Hauptstadt sank um 51 %. Im Januar-Februar 2009 begann die ölpreise steigen, und die Kosten pro Quadratmeter ist auch nach oben gegangen. Im Jahr 2015 öl zeigt einen negativen Trend, und die Immobilienpreise auch sinken.

Andere wirtschaftliche Faktoren — Rückgang des BIP, ein Rückgang des Tempos der Produktion, Rückgang der Exporte und der Rückgang der Kaufkraft der Bevölkerung. Das größte Risiko — Abnahme jeden dieser Indizes um mehr als 10 %.

Zum Land gehören auch die sozio-politische Risiken. Insbesondere auf dem Immobilienmarkt könnte sich negativ negative Wachstum, und dies gilt nicht nur für das Land insgesamt, sondern auch für die konkrete Ansiedlung, sowie die einzelnen Region. Zum Beispiel, die Bevölkerung von Ost-Deutschland zieht in immer mehr fortgeschrittenen und vielversprechenden westlichen Länder, deshalb die letzteren sind weniger riskante Märkte für Immobilieninvestitionen (Ausnahme — kleine Stadt im Ruhrgebiet, verliert die Bevölkerung wegen fehlender Arbeitsplätze).

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Die politische Situation hat auch einen erheblichen Einfluss auf das Verhalten der Anleger und deren Wahrnehmung von Risiken. Laut der Studie «Транио», 17 % der Befragten Makler glauben, dass die politische Situation (zusammen mit der wirtschaftlichen Stabilität) — einer der wichtigsten Gründe, warum die russischsprachigen Käufer wählen dieses oder jenes Land für den Kauf einer Immobilie. Dieser Faktor ist besonders ausgeprägt in Ländern wie Großbritannien, Deutschland, USA und Frankreich.

Sozio-politischen und wirtschaftlichen Turbulenzen im Land kann dauerhaft verscheuchen Investoren aus dem lokalen Immobilienmarkt

Ein weiterer wichtiger Länderrisiko — mögliche änderungen in der Gesetzgebung, die Einfluss auf die Immobilienmärkte. Dies können änderungen in der Steuergesetzgebung (Erhöhung der bestehenden und die Einführung neuer Steuern), die Einführung der restriktiven Gesetze in Bezug auf den Bau und Investitionen sowie die Einführung von Beschränkungen für den Kapitalverkehr.

Die Risiken des Projektes

Risiken im Zusammenhang mit dem Projekt, kann in zwei Kategorien unterteilt:

  • Risiken von Projekten Added Value, deren Ziel — die Wertschöpfung;
  • Risiken Mietgeschäft.

1. Projekte Added Value

Zu den Projekten Added Value («Mehrwert») sind der Bau und die Sanierung. Das Risiko solcher Projekte Recht hoch, aber die Rendite ist auch High — 14-25 %.

Die wichtigsten Risiken, die mit dem Bau:

  • die Kosten der Erde oder ein Objekt am Eingang überschätzt werden kann;
  • der Bau oder die Reparatur kann sich verzögern;
  • veranschlagte Bau oder Reparatur kann überschritten werden;
  • der Verkaufspreis kann niedriger sein als geplant;
  • Verkauf können gehen langsamer als geplant.

Alle diese Risiken könnten «fressen» die Rendite, womit sich der Anleger bleibt ohne Gewinn oder sogar mit Verlust.

Bauprojekte mehr als riskant im Vergleich zu Leasing-Geschäft

Alle genannten Risiken wachsen in der Progression proportional zur Höhe der Schuldenlast der Entwickler, das heißt, je mehr Kredit-Geld, das er nutzt, desto höher ist die jeder der oben genannten Risiken. Bei Worst-Case-Szenario, Z. B. bei hoher Höhe der Schuldenlast der Baustelle und die Kosten der deutlichen Korrektur kann sein, dass Bauträger oder Investor bleiben die Verlierer. Erfahrene Entwickler immer berechnen verschiedene Szenarien der Entwicklung der Ereignisse, und als solche akzeptabel, bei denen der Investor aus dem Projekt, verdienen 15-20 % (Classic Script) oder 20-25 % (optimistische Szenario).

Die Risiken des Projektes manifestieren sich noch vor Beginn der arbeiten. Insbesondere besteht die Gefahr der nichterhaltung der Baugenehmigung (Permit Risk). Sein Wesen besteht darin, dass bei allen Investitionen in die Sanierung, Generalüberholung oder der Bau von Grund auf für die Umsetzung der nach dem Kauf des Landes oder des Objekts müssen die Koordination und die Erlaubnis erhalten. In der Regel im Preis wird das Risiko der nicht-Erhalt der entsprechenden Genehmigung oder der Tatsache, dass es dauert eine lange Zeit. In einigen Ländern sind die Entwickler bereit, das Risiko der nicht-Erhalt der Erlaubnis.

Definieren Risiken im Zusammenhang mit einem bestimmten Objekt, hilft eine umfassende überprüfung — Due Diligence, — dies sind die vier Arten der Kompetenz:

  • die rechtliche Prüfung (Legal Due Diligence): Anwälte prüfen den Mietvertrag und die Verfügbarkeit der Baugenehmigung;
  • finanzielle und steuerliche Expertise (Financial & Tax Due Diligence): der Steuerberater legt die tatsächlichen Kosten auf den Inhalt des Objekts, berechnet die Rentabilität und Größe der Steuereinnahmen;
  • Risikobewertung (Chance & Risk): die Prüfung der Perspektiven der Entwicklung der Standorte sowie die Auswirkungen der bestehenden und zukünftigen Konkurrenten;
  • technische Bewertung (Technical Due Diligence): die Prüfung des technischen Zustandes der Immobilie (in der Regel nicht durchgeführt beim Kauf neuer Objekte).
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2. Verleih

Am wenigsten risikoreiche Objekte zur Miete zu vermieten, verfügen über die folgenden Eigenschaften:

  • die Lage in den besten Lagen;
  • guter technischer Zustand;
  • Mieter — Vertreter der Mittelschicht (für Wohnimmobilien) oder Unternehmen der ersten Staffel (bei gewerblichen Objekten);
  • das Durchschnittliche Niveau der Miete, barrierefrei durchschnittlichen Mieter;
  • die Möglichkeit der Umwidmung des Objekts (Z. B. die übersetzung von Hotelimmobilien in den Wohnungsbestand oder Umgekehrt);
  • der Gewinn aus der Vermietung nicht unter den Gebühren für einen Kredit.

Die Lage ist das wichtigste Merkmal: wenn die Immobilie befindet sich in guter Lage, dann sind die Risiken minimal, und das Objekt — ликвиден. Allerdings mit dem Risiko verbunden ist, kann die weitere Entwicklung des Landkreises, so dass bei der Auswahl ein profitables Objekt sollten Sie sich Fragen Plan der Bebauung zu erkundigen, ob zukünftige und bereits eingeführte änderungen (Erweiterung des Transportnetzes, die Entstehung neuer Institutionen usw.) im Laufe der Zeit Steigerung der Kapitalisierung der Investition oder, im Gegenteil, seine Ausbeute senken. Zum Beispiel, wenn eine Person kaufte eine Wohnung in New York mit einem wunderschönen Blick auf den Central Park, das er a Priori sicherte sich die Sicherheit der Anlagen, da die Wohnungen mit einem Blick ein wenig, und neue nicht mehr.

Das Risiko sind auch schlechte Zustand des Objekts und die mangelnde technische Ausstattung. Je schlechter die raumplanungsentscheidungen im inneren des Gebäudes, Sicherheit, moderne Engineering-Systeme und die Qualität der tragenden Konstruktionen, je niedriger die Wettbewerbsfähigkeit des Objekts auf dem Markt ist, desto geringer ist sein Wert und die Nachfrage seitens der Mieter und die Risiken höher. Trotz der Tatsache, dass alte und abgenutzte Objekte geben kann eine gute Rendite in dem Moment, Sie immer mehr riskant zu investieren, als Gebäude in einem guten Zustand.

Die Qualität der Mieter und die Art der Miet-Vertrag kann auch erhöhen oder verringern Sie die Risiken. Anleger, die nicht bereit ist, das Risiko des Verlustes des Mieters, vielmehr investieren Sie in ein Objekt mit langfristigen Miet Verträgen. Und Umgekehrt, wenn dieses Risiko für den Investor ist annehmbar, er wird als Optionen Immobilien mit einem geeigneten bis zum Ende oder Kurzfristige Pacht-Vertrag.

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Ein weiteres Risiko verbunden mit der Wahl der Art der Finanzierung und der weiteren Verwaltung der Fremdmittel. In der Regel, je höher der Anteil des Fremdkapitals, desto höher ist das Risiko.

Die Wirkung des Hebels ist als die Kosten der Fremdfinanzierung günstiger als die Rendite des Projekts. Der Investor kann mit der Bank verhandeln, damit zahlen Zinsen auf das Darlehen, zahlen aber mindestens vom Körper des Darlehens. Auf diese Weise können Sie erhöhen die betriebliche Rentabilität von Investitionen. Aber diese Methode der Steigerung der Profitabilität führt zu einem weiteren Risiko. Wenn der Preis des Objektes sinken, wenn Sie benötigen, um den Kreditvertrag zu verlängern, wird die Bank verlangen proportional докапитализировать Kredit und zusätzliche Sales-Software (margin call). Deshalb ist es wichtig, die richtige Balance zu finden Hebels Rendite und Risiken, ist die Fähigkeit von professionellen Investoren.

Kapital auf Kredit genommen für Investitionen, die sich lohnen sollte, mehr als eine Gebühr für seine Verwendung. Wenn der Gewinn aus der Immobilie unter Zahlung für ein Darlehen, der Anleger Verluste, die desto größer ist, je größer der Betrag der Fremdmittel.

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Nach Meinung von Experten auf dem Immobilienmarkt erschien ein weiteres Risiko: da die Zinsen für Kredite in 2014-2015 Jahren in vielen Ländern erreicht den niedrigsten Stand in der Geschichte und praktisch nahe null, so ist Sie in 3-5 Jahren erheblich wachsen, und wenn dies geschieht, den Wert der Immobilien sinken.

Das Risiko ist auch die Remote-Verwaltung vom Objekt: Entfernung der Immobilie schwächt die Kontrolle über Sie, also der Versuch zu engagieren Management auslandsprojekt aus Russland mit großen Risiken verbunden. Anstelle von einem selbst verwalten, empfehlen wir eine Fachfirma beauftragen.

Nicht weniger wichtig ist und das Risiko mit der Strukturierung der Transaktion. Es gibt verschiedene Regelungen, die es erlauben, Steuern zu optimieren — zum Beispiel, das Darlehen oder die Erledigung durch eine Reihe von Unternehmen. Dies erhöht die Ausbeute, aber verringert die Transparenz und erhöht das Risiko des Besitzes. Das Finanzamt kann nicht akzeptieren, Optimierung der Struktur und überlastung zusätzliche Steuern und Strafen. In der Welt erhöht sich die Transparenz des Bankensystems, die OECD führt Maßnahmen zur Bekämpfung der Erosion der Bemessungsgrundlage und Russland verlangt von seinen Bewohner zahlen Steuern auf Einkünfte im Ausland. All diese Veränderungen erhöhen die Risiken der übermäßige Strukturierung von Objekten mit dem Ziel der Optimierung der Steuern. Unsere Empfehlung für den Kunden: Erstens, sich mit Steuerberatern, und zweitens mit der Optimierung nicht übertreiben, da es möglicherweise Probleme mit den Steuerbehörden in absehbarer Zeit.

Die oben genannten Punkte bestimmen eine bedeutende Gefahr — Gefahr der Verringerung der Liquidität, D. H. Verringerung des schnellen Verkauf ohne Verlust der Reduzierung der Kosten und des potenziellen Wachstums der Marktkapitalisierung bei einem positiven Szenario der Entwicklung des Marktes. Beziehungsweise, je geringer die Risiken nach den oben genannten Punkten, desto höher ist die Liquidität und als Folge niedriger Startpreis für die Rendite des Objekts.

Am Ende

Die wichtigsten Risiken bei der Investition in Immobilien sind:

Landesspezifische Risiken
Wirtschaftliche
  • das Wachstum der Inflation;
  • Instabilität von Währungen;
  • der Rückgang der ölpreise;
  • Rückgang des BIP, ein Rückgang des Tempos der Produktion und Rückgang der Exporte;
  • der Rückgang der Kaufkraft der Bevölkerung.
Sozial-politische
  • negatives Bevölkerungswachstum;
  • die instabile politische Situation;
  • die Einführung von gesetzlichen Beschränkungen.
Die Risiken des Projektes
Added Value
  • überschätzt der Kaufpreis des Grundstücks oder des Objekts;
  • die überschreitung der Kostenvoranschläge;
  • Nichteinhaltung der Fristen;
  • Risiko Verkauf zu einem niedrigeren Preis;
  • Permit Risk.
Verleih
  • der Bau in der Umgebung des Objekts, senkt seine Kosten;
  • der schlechte Zustand des Objekts;
  • schlechte Qualität der Mieter;
  • Kurzfristige Leasingvertrag;
  • ein großer Anteil des Fremdkapitals;
  • Remote-Verwaltung;
  • Strukturierung der Transaktion.

Was soll man wählen — eine hohe Rendite oder niedrige Risiken — hängt von den Investoren und von seiner Beziehung zu Risiken. Das Hauptproblem vieler Käufer ist, dass Sie beginnen das Gespräch mit der Frage «Was ist der Ertrag?», und die erste Frage in der Tat sollte «Was sind die Risiken, und wie kann ich verkaufen dieses Objekt in der Zukunft?». Wenn der Anleger höhere Erträge bekommen will, muss er bereit sein, mehr Risiko nehmen.

Julia Kozhevnikov, «Транио»