{:da}

Hvad slags af ejendom i udlandet til at investere i hotellet, i butikken eller shopping center? Svaret på dette spørgsmål afhænger i høj grad om strategi og budget, som investor er villig til at afsætte til køb. Tranio fortæller, hvilke objekter det er bedst at vælge på forskellige niveauer af investeringer.

Typer af erhvervsejendomme og deres parametre
Tranio data (gennemsnit anbefalede værdier)*

Typer
objekter
Udbytte
% p
Tid
kontrakt
leje
Fordele Ulemper
Fra 300 tusind euro
Lejlighed (kort sigt leje) 5-7 Fra 1 dag Høj likviditet; i forhold til den langsigtede lejekontrakt — højere udbytte og ingen problemer med udsættelse af lejere, risikoen for leje vækst Risici og håndtering af nedetid, i forhold til en langsigtet lejekontrakt — mere hurtig slitage
Lejlighed (long term rent) 2-3 End 1 år Høj likviditet; høj efterspørgsel fra lejere, stabil, selv under krisen Risici og håndtering af nedetid, problemer med udsættelse af lejere
Studerende boliger 4-6 Fra 6 måneder Høj efterspørgsel fra lejere I forhold til lejligheder — lavere likviditet, er det svært at genbruge
Fra 2,5 millioner euro
Lejlighed huse 3-5 End 1 år Høj likviditet-og vækstpotentiale i den store og små bogstaver Lavt udbytte, masser af lejere, problemer, udsættelse, skal et administrationsselskab
Street butikker 3-4 3-10 år Høj likviditet-og vækstpotentiale i den store og små bogstaver Lavt udbytte
Supermarkeder 5-6,5 12-15 år Højt udbytte, langvarige kontrakter Jo tættere udløbet af kontrakten, jo lavere likviditet
Fra 10 millioner euro
Plejehjem 5-6,5 20-25 år Væksten i antallet af pensionister, langvarige kontrakter Det er svært at genbruge
Indkøbscentre 4-6 5-15 år Højt udbytte Risici ledelsen for et stort antal lejere
Hoteller 4-6 10-20 år Højt udbytte Det er svært at genbruge

* Gennemsnitlige værdier for objekter:

  • i velhavende områder af større Europæiske byer;
  • nye objekter, eller efter større reparationer.
  • lejekontrakter i begyndelsen af gyldighedsperioden.

Budgettet fra 300 tusind til 2,5 millioner euro

Hvis du er klar til at investere i fast ejendom fra 300 tusind til 2,5 millioner euro, Tranio anbefaler køb af en lejlighed eller lejligheder for studerende.

Investorer med et budget på 500-600 tusind euro ofte ønsker at købe en klassisk kommerciel fast ejendom, såsom kommercielle eller på kontoret. Men disse midler er tilstrækkelige til at købe en kvalitet objekt af denne type. I dette tilfælde, i henhold til kvalitet, vi forstår den lave risiko for aktivet: beliggenhed, størrelse, pålideligheden af lejeren, vilkårene og betingelserne for lejemålet. At disse investorer, anbefaler vi, at fast ejendom til leje. Ja, den rentabilitet af sådanne investeringer vil være lavere, men likviditet, pålidelighed og vækst af kapitalisering på lang sigt — over. Hertil kommer, at en sådan ejendom, hvis det er nødvendigt, kan blive brugt til personlige formål.

Anna Kuryanovich

Senior investment consultant

Lejligheder til lang tid leje

Blandt fordelene på lang sigt lease — stabil efterspørgsel og en høj likviditet på objektet, imidlertid, at sådanne investeringer er der en risiko for, at lejeren vil stoppe med at betale, og det vil være vanskeligt at fjerne.

Til leje der passer bedst til en — eller to-værelses lejligheder i en af de Europæiske byer i det område, populære blandt middelklassen. Du kan også fokusere på de studerende og til at vælge en lejlighed i nærheden af et stort Universitet, eller at overveje efterspørgsel af medarbejdere på til at købe bolig i nærheden af business-distriktet.

Udbyttet i tilfælde af en langsigtet lejekontrakt er omkring 2-3 %. Investorer, der ikke er klar til at styre deres egne, bør hyre et administrationsselskab, Kommissionen, som er omkring 5-15 %. Leasing aftaler indgås for et år med ret til forlængelse.

Lejligheder til leje på kort sigt huslejer

Kort sigt leje på lang sigt er mere rentable, fordi rentabiliteten af et sådant objekt er højere (5-7 %), og der er ingen problemer med udsættelse af lejere. Der er dog en risiko for nedetid, og for kort sigt leje lejligheder slides hurtigere end de langsigtede.

Til at købe lejligheder til leje kort sigt leje i steder populære med turister. Derfor er det bedre at vælge en stor by, den efterspørgsel, der er ikke påvirket af sæsonudsving, og så kan vi ikke kun fokusere på turister, men også for forretningsfolk på forretningsrejser, og patienten — i dette tilfælde, fortrinsvis boliger nær distrikter eller i nærheden af universitetshospitaler.

Читайте также:  {:da}Hvordan til at udtrække en indkomst fra ferie ejendom i Frankrig

Short-term rental medfører højere indkomst i forhold til det lange sigt, og i dette tilfælde ikke noget problem for udsættelse af lejere

Kortsigtet leasing indebærer en overgivelse, for en uge eller flere måneder. Til at levere boliger i short-term rental er muligt, for eksempel, bruger den populære tjeneste Airbnb. Hvis investor ikke er klar til at dykke ned i virksomheden og til at deltage i ledelsen af objektet uafhængigt af hinanden kan have behov for hjælp af administrationsselskabet, den Kommission, som (afhængigt af byen, erfaring og service set) er fra 15 til 30 % af lejeprisen. En udenlandsk investor i nogen tilfælde af at du får brug for bistand i ledelse og team Tranio klar til at give det. Vi tilbyder ejendomsadministration lejligheder, short-term leases, og sikre en kompetent ledelse og udbytte på op til 5-7 %.

Student apartments

Studerende lejligheder tæt på et godt Universitet er en stor investering, som investor vil blive givet en lind strøm af kunder i mange år fremover, rentabilitet af sådanne objekter er højere end konventionelle lejligheder. Ulempen er, at studerende boliger komplekser i specialiserede slidt hurtigere end lejligheder, giver til leje på lang sigt. Udover, student apartments er sværere at sælge, fordi de er designet til en bestemt målgruppe, og den investor kan ikke bruge dem til deres egen bolig. Men i forhold til ikke-fast ejendom student apartments har en høj likviditet.

At købe rentable studerende overnatning i ENGLAND og Tyskland. Disse markeder er pålidelige og af høj efterspørgsel efter lokale og udenlandske studerende. At vælge den rigtige by til at investere i student housing, du skal være opmærksom på tilstedeværelsen i nærheden af en eller flere populære blandt studerende på uddannelsesinstitutioner, samt mangel på overskydende efterspørgsel i de lokale udlejning af markedet, hvor den studerende lejligheder kan konkurrere med et stort antal af tilgængelige lejligheder, og udbyttet vil blive påvirket af det lave niveau af husleje.

«Den gennemsnitlige udbytte student apartments — fra 4 til 6 %. Dette tal afhænger af, hvordan et stort Universitet i nærheden, hvor langt er det fra University ligger, og hvordan de er af høj kvalitet og moderne. Derfor, jo højere kvalitet, jo lavere risiko og lønsomhed»,— sagde Giorgi Kachmazov, managing partner Tranio.

Lejemålet er normalt en kalender eller akademiske år.

Budgettet fra 2,5 millioner til 10 millioner euro

Købere med et budget fra 2,5 millioner til 10 millioner euro Tranio råder til at købe varer format street-butikker eller supermarkeder. Dette budget tilgang også lejlighed huse, men investeringer i disse anlæg skal kun beskæftige sig med dem, der er klar til at tage i ledelse, og med jævne mellemrum for at løse problemer for beboerne.

Den investor, der med et budget på 10 mio bedst ses som en investering i erhvervsejendomme. Ofte klienter med dette budget er interesseret i at købe et lille hotel, men vi anbefaler ikke at overveje denne mulighed, hvis du fokuserer på passiv indkomst og er ikke villige til at være fuldt involveret i ledelsen af virksomheden. Ud over tidskrævende, gæstfrihed kræver en vis erfaring.

Anna Kuryanovich

Senior investment consultant

Lejlighed huse

Lejlighed huse har en høj likviditet, men, som i tilfældet med separate lejligheder, lejere kan være svært at smide, fordi det i Europa, at deres rettigheder er beskyttet ved lov.

Den største vanskelighed af bebyggelsen huse — et stort antal af lejere og en høj sandsynlighed for forekomst af eventuelle spørgsmål eller problemer, der kræver tid at løse. Derfor, en investor vil have behov for hjælp af administrationsselskabet.

Boligblokke skal vælge i markeder, hvor lejeboliger er stabil efterspørgsel, som i Berlin, hvor omkring 85% af beboerne er lejere. Du skal fokusere på de byer med en veludviklet arbejdsmarkedet: hvis der er arbejde, der er lejere, og derfor kan du være sikker på efterspørgslen for boliger og stabil indkomst. I Tyskland disse byer er Berlin, Hamburg, düsseldorf, Köln og München, Østrig — Wien.

Читайте также:  {:da}At investere i lejlighed huse i Frankrig: køb, forvaltning, fordele

Det er vigtigt at være opmærksom på ikke kun at funktioner i byen, men også område-specifikke: rentabelt at købe en lejlighed eller bygning, hvor huslejen og ejendom efterspørgslen er stigende, antallet af beboere øget, og der er planlagt større infrastrukturprojekter.

Leje udbytte af huse er gennemsnitligt 3-5 %. Som i tilfældet med separate lejligheder, leje er normalt for et år, som kan forlænges.

Street detailhandel

Street detailhandel — små butikker, cafeer og restauranter, der ligger på første etage af husene. Dette format er en typisk løsning i opbygningen af de Centrale gader i de større byer. Lokaler street detailhandel har en høj likviditet, men lav rentabilitet. Ofte i Europa er ikke solgt første sal er adskilt, og alene bygningen som en helhed. Derfor sådanne genstande, især i gode steder, er lille.

Ifølge Anna Kuryanovich, de vigtigste indikatorer for likviditet af sådanne genstande, der befinder sig på gader med tung gående trafik samt gode offentlige transportforbindelser, såvel som et attraktivt udseende og komfort for de besøgende (tilstedeværelsen af display-Vinduer, separat indgang fra gaden, osv.).

Udbyttet af objekter af format af street detailhandel i gennemsnit 3-4 %, men på store, kendte shopping-gader (for eksempel, Oxford street i London eller Passeig de Gracia i Barcelona) det kan være under 3 %.

I modsætning til andre typer af fast ejendom, leasing-kontrakter af genstande af gade detail er normalt kort — 3 til 5 år, men det er kompensiruet høj efterspørgsel fra lejere. I nogle lande, såsom Spanien, fordelt kontrakter for 10 år.

Det anbefales at købe sådan et objekt, som skaber et minimum af problemer, når ejendommen er en lav risiko, med god beliggenhed, med en pålidelig corporate lejer, langsigtet lejekontrakt. Det er ønskeligt, at den høje operationelle omkostninger afholdes af lejer

Supermarkeder

«Dette er en af de mest populære formater af investeringer for internationale investorer. Dens popularitet skyldes at lette styring, lav risiko og højt udbytte. Men der er også ulemper: det tættere på slutningen af leasingperioden, den lavere likviditet og højere rabat til salg. En vigtig faktor i reduktion af risiko er en god placering,» siger George Kachmazov.

Det er mest fordelagtigt at købe supermarkeder i byområder med en voksende befolkning, siden til andre forretninger, tiltrække lejere, tæt på de offentlige transportforbindelser samt de vigtigste transportveje.

Rentabiliteten af supermarkeder er 5-6,5 %. Lejekontrakter af sådanne faciliteter lange — de er som regel i 15 år.

Hvordan investor er forpligtet til at deltage i forvaltningen af erhvervsejendomme, afhænger af, hvilken type leasing. Mest praktisk for ejeren af kontrakten, er af den type, der NNN lease (triple net leasing): ejer afgifter lejeren et gebyr, «triple», der er uden fradrag af skat, forsikring og vedligeholdelse (disse udgifter i henhold til den aftale, afholdes af lejer).

Budgettet for mere end 10 mio.

Hvis der er mere end 10 millioner euro Tranio anbefaler at investere i plejehjem. For store budgetter, kan du også investere i indkøbscentre og hoteller, men sådanne objekter, der er svære at styre. Udover, til køb af store og høje kvalitet, hoteller og shopping centre kræver investeringer i mængden af 30-100 millioner euro.

Plejehjem

Plejehjem — en lovende mulighed for investeringer, som i Europa, og et stigende antal ældre mennesker (ifølge Eurostat prognoser, inden 2040 andelen af personer over 65 år vil udgøre mere end en fjerdedel af Europas befolkning), og flere seniorer, der har brug for specialiseret boliger. Den største ulempe ved sådanne et objekt (som i tilfældet med campusser) — kompleksiteten af konverteringen.

Komplekser for de ældre, er fundet i Østrig, Storbritannien, Tyskland, USA eller Frankrig, i store eller mellemstore byer og deres omgivelser. Du skal være opmærksom på demografi — hvor mange pensionister, der vil være i området i fremtiden, 10-30 år (sådanne oplysninger kan fås i processen med gennemførelse af Due Diligence), og at, om i området forbruger-service virksomheder, hospitaler og afvænningsklinikker, veludviklet infrastruktur.

Kvalitet plejehjem i Europa er normalt behandles på lang sigt (gennemsnitlig 20 år) stive kontrakter. Leje udbytte er 5-6,5 %.

Читайте также:  {:da}Efter devalueringen af rublen russiske købere til at købe i udlandet i mindre boliger, men flere erhvervsejendomme

Indkøbscentre

Ifølge George Kachmazov, shopping-centre er en kompliceret investering mulighed, på grund af det store antal af lejere. Hertil kommer, at detail-format, der er i konstant forandring, og ofte sælges gamle, forældede og ikke-funktionelle shopping centre. Amatør investor let at falde i fælden og købe lovende objekt. «Denne type af investeringer er mere egnet for investorer med professionel ledelse, udgifter, der er betalt tilbage med store mængder af indtægter. Efter min mening, at investere i shopping centre står i overværelse af mere end 30 millioner euro,»— sagde Giorgi Kachmazov.

Når du vælger et shopping center bør være opmærksom på, at købekraften af befolkningen i regionen, tilgængelighed af infrastruktur og tilgængelighed.

«En vigtig antallet af lejere, tilstedeværelsen af anker lejere magneter (normalt kendte mærker, såsom Zara, Nike osv.), tilgængelighed af mad ret, sigt af leasing-kontrakter antallet af kunder, der bor rundt omkring, demografi af byens tekniske tilstand og i overensstemmelse med de relevante tekniske krav til sådanne bygninger, antallet af konkurrenter i området, og hvor længe lejere tage ejendommen, og hvad er sandsynligheden for fremkomsten af nye lignende faciliteter i nabolaget,»— sagde Giorgi Kachmazov.

Fremhævede lejere — købmandsforretninger, elektronik butikker, tekstiler, såvel som en café. Jo mere i et Indkøbscenter kendte mærker, jo bedre for business, som er populær blandt besøgende for brand tiltrække nye kunder og derved øge indtægterne for lejere og øge leasing priser for investor. Leasing er normalt for 5-15 år. Rentabiliteten af shopping centre er i gennemsnit 4-6 %.

Et stort antal af lejere komplicerer management

Hoteller

Hotellet markedet er heterogent, og der er forskellige profiler og risikoen aktiver. «Det er svært at købe kvalitet og likviditetsfaciliteter med et budget på omkring 10-15 millioner: der er risiko for, at hotellet vil blive placeret i de mest eftertragtede beliggenhed og bliver styret af en lille aktør, der kan på et tidspunkt flytter ud. I et sådant scenario er at finde en anden lejer vil være yderst vanskeligt. Vi anbefaler ikke at betragte som en investering små hoteller: mest sandsynligt, at de vil være bundet små (og derfor risikabelt) erklæring om, at «spise» vender tilbage. Udover, små hoteller ofte betyde en personlig tidskrævende ledelsen af virksomheden. Flot, stort hotel med kendte management-virksomheder, der ligger i centrum af store Europæiske byer, der er mellem 50 millioner og giver et lavt udbytte (ca 4 %), som har evalueret af markedet som lav-risiko-og meget flydende. Derudover, det er også prestigefyldte til ejeren af aktivet,»— sagde Giorgi Kachmazov.

Ideelt set bør du vælge de hoteller, der ligger i de større byer, der ikke er afhængig af sæsonmæssige efterspørgsel, med en stor turist-strømmen. I tillæg til den placering, du har brug for at være opmærksom på betingelse af hotellet, er det tid for den sidste reparation, ratings og anmeldelser om Booking.com dynamikken i ophold af turister i den placering, sæsonbestemte efterspørgsel, konkurrenceevne på markedet, tilstedeværelse i bygningen Spa-og mødelokaler.

Kontrakter med operatører er for 10-20 år og kan være af to typer: en lejekontrakt eller en management aftale. I det første tilfælde er det ejeren af det betyder, at opnå en fast leje, den anden — procent af omsætningen. Udbyttet i tilfælde af kontraktstyring kan være højere, men det afhænger altid af det økonomiske resultat af operatøren. Leje udbytte i de større byer og hovedstæder ligger på niveau med 4-6 %.

Når du planlægger at købe indtægter ejendomme i udlandet, er du nødt til at overveje mange faktorer, og beregne hvert trin, så du bør have tillid til fagfolk med stor erfaring og godt kendskab til markedet. Kontakt lederne Tranio, og de vil rådgive dig om køb af erhvervsejendomme.

Julia Kozhevnikova, Tranio