{:sr}

Главни проблем руског инвеститора — тражење оптималног (са становишта ризика и приноса) објекта за улагања. Нежилая комерцијалних некретнина обично недоступна обичним инвеститорима због своје високе цене, тако да већина купаца куповину станова за изнајмљивање. Куповина станова и давање у дугорочни закуп има очигледне предности — на првом месту то је лак за управљање, али, постоје и мане — релативно низак принос (око 3 %) и проблеми са исељење станара у случају потребе.

Минимални, са тачке гледишта губитака, пут за инвестиције — студентске апартмани, врста «златна средина» тржишта некретнина. Добра опција са становишта биланса ризик/принос. Истина, док је само 5 % руског инвеститора разматрају улагања у овај тип некретнине, док је у иностранству он је већ одавно се сматра једним од профитабилне и перспективне.

У чему је корист

Од 2012. године страни инвеститори годишње улажу у студентске стан не мање од $6 милијарди долара — и то рачунајући само велике трансакције (више од $7, 5 милиона). Од ангажује такав алат?

Прво, број ученика у свету расте. Према подацима ОЕЦД-а (Организације за економску сарадњу и развој), број људи који студирају у иностранству је порастао са 2 милиона долара у 2000. до 4,5 милиона у 2012, а до 2025. године њихов број ће достићи 8 милиона људи. Поред тога, раст средње класе и повећање броја богатих људи у земљама у развоју (посебно из Кине) такође значи раст тражње за издавање студентских станова.

Висока потражња значи да је ризик на улагање у студентске стан испод, него са инвестицијама у нежилую некретнине. Тако, на станаре канцеларија снажно утиче економска ситуација, а ученици којима је потребна становања увек, чак и у време кризе.

Друго, принос студентских станова вишинего принос од обичних станова, предају у дугорочни закуп. У добрим деловима европских градова студентски некретнине доноси у просеку 4-6 % на годишњем нивоу, док је уобичајена становање — 2-3 %. Принос може бити испод или изнад 4-6 % у зависности од тога колико је велики универзитет се налази поред врата, далеко од универзитета се налазе апартмани и колико су квалитетне и модерне. Сходно томе, већи квалитет и боље место, то је мањи ризик и већи принос.

Читайте также:  {:sr}Хостели у иностранству: достојанство формата и выгодность инвестиција

Треће, инвестиције у студентске апартмани се разликују низак праг за улазак на тржиште. Купити стан може бити по цени од €90 000 – 100 000 али за улагања у цео број зграда потребне €15-30 милиона на Пример, инвеститори могу купити нове студентске станови површине од 17-23 м2 за £70 000 – 100 000 у Ливерпулу. Принос (без одбитка трошкова) износи 7 %, или £4 900 годишње приликом куповине студио за £70 000. При томе, буџет за куповину може да се смањи на пола, ако искористе хипотекарних кредита. Власници великих буџета ће бити интересантно куповина цео хостел. Тако, за €14,7 милиона долара може се купити студентски комплекс на стотину станова у Нирнбергу. Принос — 4,9 %, или више €720 000 годишње.

Још један плус — пасивно управљање. За власнике предузећа у Русији страних некретнина — алат уштеде средстава, а не главни извор прихода, и немају времена самоуправљања. Када је улагање у студентске апартмани управљање се врши друштва за управљање, која обично је програмер, построивший хостелу, а инвеститор не морате да мислите о решавању различитих проблема (претрага за станаре, поправке итд.). Трошкови за услуге друштва за управљање — око 10 % од прихода од закупнине.

Учешће у соинвестировании изградње комплекса апартмана у Европи за приватне инвеститоре подразумева пасивне инвестиције (менаџмент се бави друштво за управљање компанија), при чему купци добијају приходе не само од закупа, али и од редевелопмента.

Замке

Међутим, као и у улагање у било који други тип некретнине, улагања у студентске апартмани имају своје ризике. На пример, студентске апартмани тешко (или, пре, немогуће) репурпосе, јер се они налазе у специјализованим комплекса поред универзитетима, и у њима могу да живе само ученици. Сами инвеститори не могу да користе станове за њихов смештај, као и да остане у њима неко ко је студент. А ако стан се налази на најбољем берзи и потражња за овом универзитет пао, власник ће бити тешко да прода објекат.

Читайте также:  {:sr}Изнајмљивање на француском: као заклон за киносъемок

Ликвидност студентских станова испод, него ликвидност конвенционалних станова, међутим, више него не-стамбених објеката.

Важно је да се схвати да је студент стан у домовима — то није исто што и обични стамбене станова у стамбеним зградама. Често програмери су неопытностью инвеститора и рекламирају студију у стамбеним зградама у областима у близини са универзитетима као студент апартмани. Разлика је у томе што се у документима треба да буде наведено, да објекат може да се користи само као ученик хостел и живи у згради могу само студенти универзитета.

Као што је већ поменуто, принос студентских станова износи 4-6 %. Ако продавац обећава висок принос (9-10 % или више), онда је, највероватније, инвестиције ће бити повезана са додатним ризицима — непривлекательное локацију и, сходно томе, ниска тражња, неефикасно управљање или погоршања зграде. Да би се заштитили од последњег ризик — низак квалитет објекта и његове устаревание — препоручује се да купи нове објекте. Најбоље је да купи станове на примарном тржишту, као и на куповину другог домова брзо настају трошкови поправке, због чега се смањује принос.

Где купити

Купују студентске апартмани профитабилна у великој Британији, Немачкој и Француској. Та тржишта су поуздани и разликују велике потражње од стране локалних и страних студената (удео последњих износи 10-20 % од укупног броја ученика). Могућности за приватни инвеститори на тржиштима Аустрије, Шпаније и Швајцарске су ограничени, јер тамо су предмети још увек у фази пројектовања скупаются корпоративним инвеститорима — компанија и фондова. Што се тиче САД — самог великог тржишта студентских станова, тамо понуда некорисна, потенцијал раста закупнина је ограничен, па чак и локални инвеститори могу да помогну на европско тржиште у потрази за више од цене понуде.

Читайте также:  {:sr}Како да приход од одмаралиште некретнине у Француској

При избору града треба да обрате пажњу на присуство «магнет» — који се налази у близини популарног универзитета, као и на недостатак вишак понуде на домаћем тржишту изнајмљивање, где студентском стана може износити конкуренцију велики број приватних станова, а на принос негативно утицати низак ниво закупнина.

Такође је важна демографска ситуација — колико расте и да ће расти број студената у граду. Ако је број ученика се не мења или се смањује, али се граде нови домови и центри, онда попуњеност ће бити лоше, станови ће бити празан и инвестиције не доносе профит. На пример, у Немачкој број студената расте скоро свуда, али постоји града, као што су Јена и Грайфсвальд, где је број ученика за пет година смањена на 10-11 %.

У великој Британији за инвестиције у студентске апартмани обећава велике универзитетске центре са недовољно предлогом становања, као што су Лондон, Лондон, Оксфорд и Единбург, као и Манчестер. У Немачкој потенцијал има градова у Баварској (Вюрцбург, Нирнберг, Пасау), као и Гейдельберг и Франкфурт-на-Мајни. У Француској добре могућности за инвестиције постоје у градовима Аик-ен-Провенце, Лил, Монпеље, Пессак, Марсеј, Стразбур.

Лайфхак за инвеститоре — међу првима сазнати где и када ће бити отворен факултет или универзитет нови, и купити у близини апартмана.

На пример, крајем 2017. године ће почети изградња кампуса у Кардифу, и захваљујући пројекту локални универзитет ће привући 2 000 студената из целог света. Али до 2019, у северном предграђу Париза ће отворити највећи у Европи кампус факултета друштвених наука, који ће да раде и уче, наставници и студенти из неколико универзитета.

Са ширењем интернет-технологије све већу популарност стиче учење на даљину, међутим, традиционални облици образовања ће остати у центру пажње студената током наредних деценија. А самим тим и студентске апартмани у близини факултета и даље ће бити популаран.

Џорџ Качмазов, манагинг партнер Tranio