{:sr}

Многи инвеститори, вкладывающие средства у иностранству имовину, траже висок принос. Међутим, нису сви схватили да је велика почетна принос подразумева велики ризик, односно вероватноћу смањење прихода на дужи рок.

Препоручујемо корисницима да унапред процени ризике и да размишљају кроз стратегију инвестирања са оптималан однос приноса, поузданости, рада и других фактора ефикасности улагања. Већина купаца Tranio погодан и једноставан изнајмљивање пословања у штали локације, са дугорочним арендным уговор и управљање кроз контролну компанију. У овом чланку ћемо погледати како да се обезбеди најбољи могући принос на такве стратегије.

Зашто једноставно изнајмљивање пословања

Типичне инвеститори који користе услуге Tranio,— успешни предузетници из Русије, Бразила, Ирана или Кине. Као по правилу, код куће имају активан посао који доноси велики профит. Од непокретности они воле да добијају пасивни приход са минималним вовлеченностью у управљање. То улагање не толико зарад профита, колико се сачува капитал и да га заштити од политичких и економских ризика у својој земљи.

Већина купаца не планирају да продају своје профитабилне некретнине у кратком року. Ова имовина пружа инвеститорима лични фонд пио и служи као гаранција за финансијску добробит њихове деце. Још један важан мотив — дозволу боравка у САД или земљама Европе, који пружају ову могућност купцима некретнина.

Нашим инвеститорима обично нису погодни пројекти додату вредност — изградња или редевелопмент. Улагања у њих су повезани са високим ризицима, међу којима је прекорачење буџета, тешкоће са регистрацијом дозвола, надувана цена куповине и дуге потрага за купца. Од инвеститора се захтева активно учешће у пројекту и извесна квалификација у грађевинском послу. Пројекти развоја ефикасни као главни род активности, а не као средство очувања капитала.

Дакле, непрофильным инвеститорима препоручујемо једноставан изнајмљивање пословања: купују имовину и да је издаје у закуп. То низкорискованная и једноставна за имплементацију стратегија.

Буџет и врсте објеката

Препоручујемо да размотре инвестирање у иностранству имовину у буџету од 200 хиљада евра. Јефтинији, уз неколико изузетака, тешко да купи тржишно објекат. У овом сегменту препоручујемо да купују и стамбених апартмана. Међу њихове предности — висока ликвидност и стабилна потражња.

У буџету од преко 2,5 милиона евра вреди да се крећете на комерцијалне објекте — у, пре свега комерцијалних некретнина и старачки дом.

Независно од буџета, 50-60 % од цене објекта обично се може узети на кредит, тако да је улагање у профитабилне некретнине може да почне и са 100 хиљада евра сопствених средстава.

Врсте комерцијалних некретнина и њихова подешавања
Подаци Tranio (средња препоручене показатеље)*

Врсте
објеката
Принос,
% на годишњем нивоу
Рок
уговора
изнајмљивање
Предности Недостаци
Од 300 хиљада евра
Стана (краткорочни закуп) 5-7 Од 1 дана Висока ликвидност; у односу на дугорочни закуп — већи принос и нема проблема са исељење станара; већи потенцијал раста закупнина Ризици менаџмента и застоја; у односу на дугорочни закуп — брже хабање
Стана (дугорочни закуп) 2-3 Од 1 године Висока ликвидност; велика потражња од стране станара, стабилан чак и у време кризе Ризици менаџмента и застоја; проблеми са исељење станара
Ученик становање 4-6 Од 6 месеци Велика потражња од стране закупаца У поређењу са станови — испод ликвидност, тешко репурпосе
Од 2,5 милиона евра
У стамбеним зградама 3-5 Од 1 године Висока ликвидност, потенцијал за раст капитализације Ниска профитабилност, много станара, проблеми са исељење, потребна друштво за управљање компанија
Уличне продавнице 3-4 3-10 година Висока ликвидност, потенцијал за раст капитализације Ниска профитабилност
Супермаркети 5-6,5 12-15 година Висок принос, дуготрајне уговоре Ближе рок завршетка уговора, ниже ликвидности
Од 10 милиона евра
Старачки дом 5-6,5 20-25 година Раст броја пензионера, дуготрајне уговоре Тешко репурпосе
Тржни центри 4-6 5-15 година Висок принос Ризици менаџмента у великом броју станара
Хотели 4-6 10-20 година Висок принос Тешко репурпосе

* Просечни показатељи за објекте:

  • у богатијим областима великих европских градова;
  • нове објекте или после великог ремонта;
  • лизинг уговоре у почетку трајања.

Локација

Од локације објекта директно зависити и ризик и принос инвестиција. Препоручујемо вам да инвестира у земље са развијеном привредом и стабилан политички систем. Најмањим ризиком разликују Аустрија, велика Британија, Немачка, САД, Француска и Швајцарска: у овим земљама имају мање шансе хиперинфлације, пада националне валуте и смањење БДП-а.

Већина руских купаца воле Немачку због географске близине, као и зато што у поређењу са другим наведеним земљама принос у Немачкој мало више, услови кредитирања боље, а порези мало испод. Али друге земље са ове листе такође су од интереса: на пример, неки инвеститори бирају САД, јер очекују да тамо више капитализације, други страхују слабљење немачке економије због политичких догађаја, а трећа стекну профитабилне некретнине у земљама, где се фокусирају своје пословне или личне интересе.

Читайте также:  {:sr}Тржиште некретнина у Француској: шта треба да знате купцу у 2016. години

Саветујемо такође узети у обзир, у којој валути ће бити номиновани трошкове породице инвеститора кроз 5-10 година. На пример, ако имате стамбених некретнина у великој Британији и тамо уче своју децу, вреди ближи поглед на објектима, изнајмљивање приход од којих се генерише у фунтама стерлинга.

Усред насеља је боље да изаберете било метрополе и њихове развијене предграђа, или града средње величине са растућим становништва, развијена тржишта рада и потенцијалом за економски раст. Препоручујемо вам да се крећете на проверене локације, у којима већ постоје искуства инвестиција сународника. На пример, добре опције — западноевропейские престоница и великих градова у Западној Немачкој.

Избор подручја зависи од врсте некретнина. На пример, уличне продавнице боље купити на централним улицама са густим саобраћајем, а трговина и складишта — на одласку из великог града у близини трассой.

Станари и закуп

Ако сте предају у закуп стамбених некретнина, као съемщиков жељени представници средње класе са добром кредитном историјом и стабилан приход. А у сегменту комерцијалних некретнина најмање пуни ризика објекте који су већ обрађене у закуп велики корпоративни станарима, рад на тржишту десетине или стотине година. Вероватноћа стечаја као съемщиков мање од малих приватних предузећа. Информације о финансијском стању станара може да захтева од адвоката у процесу прегледа објекта (Due Diligence).

Објекти са пуно станара (на пример, стамбеним зградама или тржни центри) не одговарају страним непрофильным инвеститорима. По нашем искуству, ако съемщиков више од пет, то је значајно повећава ризик менаџмента и побољшава услове за професионализма друштва за управљање. Најбоље је да купи имовину са једини станар.

Важан услов за изнајмљивање уговора — подела трошкова за одржавање објекта између власника и станара: ко плаћа порез на имовину, комуналне услуге, осигурање и других расхода. Саветујемо да смање ризике, куповина објеката у којима се највише оперативне трошкове изложени на закупца. Уговора овог типа називају НН Lease (Double Нет Lease) или NNN Lease (Троструки Нето често зове ‘Lease’), њихове разлике у односу на друге опције су приказане у табели:

Тип закупа Трошкове власника
Поправка фасаде
и грађевинских
конструкција
Садржај
и одржавање
Осигурање Порез
на имовину
Gross Rent Lease
N Lease
(Single Нет Lease)
·
НН Lease
(Доубле Нет Lease)
· ·
NNN Lease
(Троструки Нето Lease,
аналогни у Немачкој —Дацх & Fach)
· · ·
Absolute NNN Lease · · · ·

Препоручује се да се стекне објекти c дугорочним (10-20 година) дуго изнајмити по уговору без права на раскид, а са тврдом изнајмљивање стопа, без везивања за оперативним показатељима пословања закупца. Имајте на уму да је такав уговор намеће обавезе на обе стране: не ради се само о томе да је закупац гарантује стабилну закупнине за цео овај период, али и о томе да власник нема право да исели закупца до истека уговора.

Дугорочни уговори дају инвеститор додатне осигурање од цена коррекций, од чега нису заштићени чак и најпоузданији тржишта некретнина. Ако сте уложили у објекат са 15-20 година уговор, онда се са великом вероватноћом период пада цена ће бити у првих 10 година власништва, јер циклуса на тржишту некретнина прате једни друге сваких 7-10 година. Када хард уговорима на 15-20 година ценовне флуктуације неће се одразити на вашем приходу, јер не може да пре времена раскине уговор или да смањи кирију. На тај начин, моћи ћете сачекати да се тржиште опорави и изађе из пројекта при успешном конъюнктуре.

Чак и када је време уговорима се обично може индекс ренте у складу са инфлације, односно сваке године подигне их око 1-2 %. Уз позитиван развој тржишта у овом случају има своје мане. На пример, ако на тржишту некретнина сваке године расте на 4 %, и преко 10 година желите да прође објекат знатно скупље раста инфлације — нећете бити у могућности да то уради, јер вас ограничава уговор. Дакле, инвеститорима, који верују у успон тржишта на дужи рок, боље је да купи објекте са пятилетними уговорима (на пример, комерцијалних некретнина на пешачким улицама) и индекс цена закупа по завршетку уговора.

Читайте также:  {:sr}Топ 10 земаља, где руси траже иностранству имовину

Потенцијал за раст вредности

Низкорискованные средства на западним тржиштима се продају са почетне закупнине приходом од 3 до 7 %. Купити предмети са основних примања за више од 7 %, сматрамо да је неоправдано и скупо за страног инвеститора: у таквим пројектима висока вероватноћа да на хоризонту 5-10 година реализује било који ризик, трошкови ликвидације који ће бити већи него што је премија за ризик на улазу.

Поред тога, тржишта са ниским нивоом ризика и приноса (обично је то центри и престижним областима великих градова) скупи брже од оних које се одликују високим основној приходом и пратећим високим ризиком.

На пример, како је показао провео Tranio ретроспективный анализа цене некретнина у САД, од 2001. до 2015. годину објекте са почетним приносом од 3 % порасла у цену у просеку за 5 % годишње, са приносом од 5 % на 4,7 %, са приносом од 7 % — само 3 и 5% годишње, а објекти са приносом од 9 % могли да пада у цени. При томе међу десхевеиусцхих објеката мање вероватно изгубили у вредности од оних које су имали нижи принос. Вероватноћа пада цене су веће код објеката са више од високе почетне приходом, тако да с обзиром на вероватноћу реализације овог ризика објекте са почетним приносом од 3-7 % дају на крају већи укупан принос.

За прогнозе раста цена важни и перспективе развоја округа. Брже само скупље некретнине тамо, где се дешава джентрификация — процес у коме су индустријске области претварају у престижне стамбене, оплемењена територија, развија инфраструктура, а становништво са ниским нивоом прихода протерано више богате. При том, највише повољним подручјима, која се налазе близу центра града, или имају погодан саобраћајне везе са центром.

Оптимална принос не зависи само од ризика, али и од трајања инвестиције. Мање период, већа почетна принос има смисла у оквиру опсега 3-7 %. На пример, без узимања кредита код 20-годишњег периода инвестирања највећи укупни принос (с обзиром на раст капитализације) постигнут у основној приноса 3,8–5,8 %, а ако је рок инвестирања — 10 година, онда је оптимална основна принос — 4,5–6,5 %. Такав закључак аналитичари Tranio добили као резултат истраживања 100 парова «принос — повећање капитализације» за стамбене и нерезидентна некретнина у Немачкој.

Кредит

Може да се повећа принос са хипотеком.

Новац, привукла на рачун хипотеке, које су јефтиније од закупац плаћа за изнајмљивање. На пример, приликом куповине инвестиционих некретнина у Немачкој може да рачуна на кредит у износу до 60 % од цене објекта под 2-3 % годишње. Приликом закупа приноса 6,5 % принос на уложени капитал, узимајући у обзир кредита може достићи 8-10 %.

У општем случају, најјефтинији кредити — променљива стопа-без могућности превремене отплате, а најскупљи — са фиксном стопом, признајући превремену отплату.

Боље да узме кредит на дужи временски период (10-15 година): што је дужи, скупљи новац, али и мањи ризик да негативна ситуација на тржишту утицати на услове за рефинансирање. У случају комерцијалних некретнина се препоручује да се региструју хипотеке на шеми, у којој је на првом месту плаћа камата, а тело кредита — ближе до краја трајања кредита. При томе је пожељно да до краја мандата је погашено не мање од 40-50 % тела.

Не вреди перекредитовывать објекат и позајмити превише. Али и не треба да заузимају превише мали, тако чудно да би било не искористити прилику да се узме кредит је јефтинији него плаћа закупац.

Оптимизација пореза

Што се тиче оптимизацију пореза на приход, затим физичка лица у Европи и САД плаћају га пропорционално величини прихода, као и некретнине у вредности до 1 милион евра лакше организовати на физичко лице. Преко пута је објекат профитабилније да се региструјете на компанију, јер се код правних лица је обично раван и више најнижа стопа пореза на добит. Такође компанијама лакше да се смањи одбитних на рачун амортизације и умањења на кредите од банке и оснивача.

Читайте также:  {:sr}Изнајмљивање на француском: као заклон за киносъемок

Најбоље од свега, ако посао успе да се организује тако, да плати порез само у земљи проналажења имовине. Ова способност зависи од пореског резиденства инвеститора, међудржавних споразума о избегавању двоструког опорезивања, облика својине и других фактора. Консултанти Tranio уз помоћ пореских саветника помажу сваком клијенту појединачно прегледају договор и да изда кредит на оптималним условима.

Излаз из пројекта

Уобичајени термин власништва прихода имовином до продаје — 5-20 година. Обично је потребно не мање од 13-14 година, да објекат окупился и почео да доноси профит. У неким земљама, инвеститори се фокусирају на време, када се продаје после кога се не плаћа порез на капиталну добит (на пример, у Немачкој је 10 година).

Да ли је могуће да ће бити исплатив за продају некретнина, после много година, један од кључних ризика улагања, који често не узимају у обзир купци, истраживач високог приноса. Их привлаче понуде са почетним приносом од 8 % и више; типични примери — паркинг или смештај за студенте на периферији. Кључни недостатак таквих објеката — ниска ликвидност, тј. мала је потражња за куповину. Ако ћеш да их прода, морати да значајно смањи цену, што је на крају негира високу почетну принос.

На хоризонту планирања 10-20 година саветујемо посматрати комерцијалну имовину са почетним приносом од 5 % (у складу са осталих препорука из овог чланка). Најчешће је њихова вредност расте на 2-3 % годишње заједно са тржиштем или чак и брже од њега. То је поуздан објекте, који се могу профитабилно да прода и пре рока, ако ваши планови ће се променити. А када стрессовом сценарија таква имовина мање губи на цени, него више ризичне објекте са високим почетним приходом.

Међутим, ако идете да прода објекат преко 1-3 године, онда је најбоље да се купи највише профитабилне некретнине у региону са потенцијалом раста. Данас једна од таквих локација у Европи се сматра да је Шпанија са њеним централним тржиштима Мадрида и Барселоне. Међутим, не можемо рећи да ли ће се наставити раст ових тржишта у наредних 10-20 година, тако да за дугорочних инвестиција усмерених на очување капитала је боље да изаберете више предвидљив локације.

Ако планирате да не продају имовину, а остави наследнике, важно је да изаберете тачан облик власништва, за оптимизацију пореза на наслеђе. На пример, у Француској нема пореза на наслеђе и поклон, ако је објекат регистрован на државну фирму за некретнине (СЦИ). А у великој Британији порез на наслеђе не подлеже некретнине, уређена на офшорную компанију.

Ево резиме главних препорука Tranio за инвеститоре у иностранству имовину:

  Стамбених некретнина Нежилая некретнине
Минимални буџет 300 хиљада евра 2,5 милиона евра
Типови објеката Станови, смештај за студенте Комерцијалних некретнина на прометним улицама, супермаркети, старачки дом
Земље Аустрија, велика Британија, Немачка, САД, Француска, Швајцарска
Града Велике насеља са добром демографией и потенцијалом за економски раст
Области Места са добром екологију и инфраструктуру, популарне средње класе; околини факултета, медицинских центара и пословних блокова У близини саобраћајних артерија и стајалишта јавног превоза, на местима окупљања других објеката сличног профила
Потенцијал раста
капитализације
Висок Просечна
Рок инвестирања Од 10 година
Оптимална основна
принос
4-6 %
(могуће је да се повећа на рачун кредита)
ЛТВ (удео позајмљених средстава
од вредности објекта)
60 %
Кредит Најјефтинији кредити — променљива стопа-без могућности превремене отплате; треба да изаберете шему, у којој се прво плаћају камату, а тело — ближе до краја мандата
Рок кредита 10-15 година
Станари Представници средње класе, породице са децом, студенти, канцеларијски радници, пензионери Велики трговински ланци и рад компаније, које раде на тржишту за неколико деценија и да су у добром финансијском стању
Тип закупа НН или NNN (максимално оперативне трошкове на арендаторе);
дугорочни уговор без права на раскид
Период закупа 1 дан (краткорочни),
1 година (дугорочни)
5-20 година

Џорџ Качмазов, манагинг партнер Tranio