{:hy}

Շատ ներդրողները, вкладывающие միջոցներ արտասահմանյան անշարժ գույք, ձգտում են բարձր եկամտաբերության. Սակայն ոչ բոլորն են հասկանում, որ մեծ նախնական եկամտաբերությունը ենթադրում է մեծ ռիսկեր, այսինքն ՝ հավանականությունը եկամուտների նվազման երկարաժամկետ հեռանկարում:

Մենք խորհուրդ ենք տալիս հաճախորդներին նախապես գնահատել ռիսկերը եւ մտածել ռազմավարությունը ներդրումների օպտիմալ հավասարակշռություն շահութաբերության, հուսալիության, трудозатрат եւ այլ գործոնների արդյունավետության ներդրումներ. Մեծամասնությանը հաճախորդների Tranio հարմար է, պարզ է վարձակալության բիզնեսը կայուն գտնվելու վայրը, երկարաժամկետ арендным պայմանագրով և կառավարման միջոցով օպերացիոն ընկերությանը. Այս հոդվածում մենք նայում, թե ինչպես է ապահովել լավագույն եկամտաբերությունը նման ռազմավարության.

Ինչու պարզ է վարձակալության բիզնեսը

Բնորոշ ներդրողները, ովքեր օգտվում են մատուցվող ծառայություններից Tranio,— հաջողակ գործարարներ Ռուսաստանից, Բրազիլիայից, Իրանի կամ Չինաստանի հետ: Որպես կանոն, հայրենիքում նրանք ունեն ազդեցիկ բիզնես է, որը բերում է հիմնական շահույթ. Է արտասահմանյան անշարժ գույքի նրանք նախընտրում են ստանալ պասիվ եկամուտները նվազագույն ներգրավվածությամբ վարչություն. Սա ներդրում է ոչ այնքան հանուն շահույթի, որքան նպատակով կապիտալը պահել և պաշտպանել է իր քաղաքական եւ տնտեսական ռիսկերի համար:

Հաճախորդների մեծ մասը չի պատրաստվում վաճառել իր եկամտային անշարժ գույք մոտ ապագայում: Այս սեփականությունը ապահովում է ներդրողներին անձնական կենսաթոշակային հիմնադրամ եւ երաշխիք է ծառայում ֆինանսական բարեկեցություն ։ Եւս մեկ կարեւոր շարժիչ — կացության ԱՄՆ-ում կամ եվրոպական երկրներում, որոնք ապահովում են նման հնարավորություն անշարժ գույքի գնորդներին.

Մեր ներդրողներին սովորաբար ոչ պիտանի ծրագրեր ավելացված արժեքի — շինարարություն կամ редевелопмент. Ներդրումները դրանք կապված են բարձր ռիսկեր, որոնց գերազանցումը նախահաշվի, դժվարությունները ձեւակերպմամբ թույլատրող փաստաթղթերի, завышенная գնման գինը և երկար տարիներ որոնում գնորդի. Է ներդրողի պահանջվում է ակտիվ մասնակցել այս ծրագրին ‘ որոշակի որակավորում, շինարարական բիզնեսում. Նախագծերը девелопмента արդյունավետ է ինչպես հիմնական գործունեության տեսակը, այլ ոչ թե որպես գործիք պահպանման կապիտալի.

Այսպիսով, непрофильным ներդրողներին խորհուրդ ենք տալիս, որ հեշտ է վարձակալության բիզնեսը: անշարժ գույք ձեռք բերել եւ հանձնել նրա վարձով. Դա низкорискованная ու շառաչ իրականացման ռազմավարությունը:

Բյուջեն և օբյեկտների տեսակները

Մենք խորհուրդ ենք տալիս դիտարկել ներդրումներ արտասահմանյան անշարժ գույք բյուջեի դեպքում է 200 հազար եվրո: Ավելի էժան է, հազվադեպ բացառությամբ է, որ դժվար է գնել հեղուկ օբյեկտ. Այս հատվածում մենք խորհուրդ ենք տալիս գնել բնակելի բնակարաններ. Թվում նրանց առավելությունները — բարձր իրացվելիություն եւ կայուն պահանջարկ ։

Բյուջեի դեպքում ավելի քան 2,5 միլիոն եվրո արժե կենտրոնանալ առեւտրային օբյեկտների, առաջին հերթին առեւտրային անշարժ գույք եւ ծերանոցի.

Անկախ բյուջեի, 50-60 % — ը օբյեկտի արժեքի սովորաբար կարելի է վարկ վերցնել, այնպես, որ ներդրումներ է կատարել եկամտային անշարժ գույք կարելի է սկսել եւ 100 հազար եվրո սեփական միջոցներից ։

Տեսակի կոմերցիոն անշարժ գույքի եւ դրանց պարամետրերը
Տվյալները Tranio (միջին առաջարկվող ցուցանիշները)*

Տեսակները
օբյեկտների
Եկամտաբերությունը,
% տարեկան
Ժամկետը
պայմանագրի
վարձակալության
Առավելությունները Թերությունները
300 հազար եվրո
Բնակարաններ (կարճաժամկետ վարձակալություն) 5-7 1 օր Բարձր իրացվելիություն; համեմատ երկարաժամկետ վարձակալության — բարձր եկամտաբերությունը և ոչ մի խնդիր տեղահանություն բնակիչների; ավելի աճի ներուժը վարձակալության տոկոսադրույքների Ռիսկերի կառավարման և downtime; համեմատ երկարաժամկետ վարձակալության — ավելի արագ մաշվածության
Բնակարաններ (երկարաժամկետ վարձակալություն) 2-3 1 տարի Բարձր իրացվելիություն; բարձր պահանջարկի կողմից վարձակալներին, կայուն նույնիսկ ճգնաժամի ժամանակ Ռիսկերի կառավարման և downtime; խնդիրներ տեղահանություն բնակիչներից
Ուսանողական կացարան 4-6 6 ամիս Բարձր պահանջարկը կողմից վարձակալներին Համեմատ բնակարաններով ցածր իրացվելիությունը, դժվար է перепрофилировать
2,5 մլն եվրո
Եկամտային տանը 3-5 1 տարի Բարձր իրացվելիությունը, աճի ներուժը կապիտալիզացիայի Ցածր եկամտաբերությունը, շատ վարձակալներին, խնդիրներ տեղահանություն, պետք է կայքի ադմինիստրացիան
Փողոցային խանութներ 3-4 3-10 տարի Բարձր իրացվելիությունը, աճի ներուժը կապիտալիզացիայի Ցածր եկամտաբերությունը
Սուպերմարկետներ 5-6,5 12-15 տարի Բարձր եկամտաբերությունը, երկարատեւ պայմանագրեր Որքան մոտենում է ավարտի պայմանագրի, այնքան ցածր իրացվելիություն
’10 մլն եվրո
Տուն-ինտերնատներում 5-6,5 20-25 տարի Թվի աճը թոշակառուների, երկարատեւ պայմանագրեր Դժվար է перепрофилировать
Առևտրի կենտրոններ 4-6 5-15 տարի Բարձր եկամտաբերությունը Ռիսկերի կառավարման, երբ մեծ քանակությամբ վարձակալներին
Հյուրանոցներ 4-6 10-20 տարի Բարձր եկամտաբերությունը Դժվար է перепрофилировать

* Միջին ցուցանիշները օբյեկտների համար:

  • է բարեկեցիկ շրջաններում խոշոր եվրոպական քաղաքներում;
  • նոր օբյեկտների կամ հիմնանորոգումից հետո;
  • վարձակալական պայմանագրեր սկզբին գործողության ժամկետը.

Գտնվելու

Է օբյեկտի գտնվելու վայրը անմիջականորեն կապված ռիսկերը և ներդրումների եկամտաբերությունը. Մենք խորհուրդ ենք տալիս ներդրումներ կատարել զարգացած տնտեսությամբ երկրների եւ կայուն քաղաքական համակարգով ։ Առնվազն ռիսկերի տարբերվում Ավստրիա, մեծ Բրիտանիա, Գերմանիա, ԱՄՆ, Ֆրանսիա և Շվեյցարիա: այդ երկրներում շատ քիչ է հավանականությունը гиперинфляции, անկման ազգային արժույթների և ՀՆԱ-ի.

Читайте также:  {:hy}Ինչու ՞ է շահավետ ներդրումներ է ուսանողական կացարան Եվրոպայի

Մեծամասնությունը ռուսական հաճախորդների նախընտրում են Գերմանիա են աշխարհագրական հարեւանությամբ, ինչպես նաեւ այն պատճառով, որ համեմատ այլ թվարկված երկրների եկամտաբերությունը Գերմանիայում մի քիչ ավելի շատ, վարկավորման պայմաններն ավելի լավ են, իսկ հարկերը մի քիչ ցածր. Բայց այլ երկրներ այս ցուցակից էլ հետաքրքրություն են ներկայացնում: օրինակ, որոշ ներդրողները ընտրում են ԱՄՆ-ում, քանի որ այնտեղ սպասում են ավելի մեծ կապիտալիզացիայի, մյուսները մտավախություն ունեն թուլացման գերմանական տնտեսության քաղաքական իրադարձություններին, իսկ մյուսները ձեռք են բերում եկամտային անշարժ գույքի երկրներում, որտեղ կենտրոնացած են իրենց գործնական կամ անձնական շահերը:

Մենք խորհուրդ ենք տալիս հաշվի առնել նաեւ, ի ՞ նչ արժույթով պետք է առաջադրվել ծախսերը ընտանիքի ներդրողի 5-10 տարուց: Օրինակ, եթե դուք ունեք բնակելի անշարժ գույքը մեծ Բրիտանիայում եւ այնտեղ սովորում են ձեր երեխաները, ապա պետք է նայենք օբյեկտներին, վարձակալության եկամուտ որոնց գեներացվել ֆունտ ստեռլինգով.

Թվում բնակավայրերի ավելի լավ է ընտրել կամ մետրոպոլիայի եւ նրանց благополучные արվարձաններում, կամ քաղաքի միջին մեծության հետ աճող բնակչության, զարգացած աշխատաշուկայի եւ ներուժ ունի տնտեսական աճի համար: Մենք խորհուրդ ենք տալիս կողմնորոշվել է ստուգված վայրերում, որտեղ արդեն կան հաջողված փորձը ներդրումների հայրենակիցներին ։ Օրինակ, հաջողված տարբերակներ — западноевропейские մայրաքաղաքի խոշոր քաղաքներում, Արևմտյան Գերմանիայում:

Ընտրությունը շրջանի կախված տեսակից անշարժ գույքի. Օրինակ, փողոցային խանութներ ավելի լավ է գնել կենտրոնական փողոցներում հետ կենդանացել. լեգենդար ջութակահար ցուկերմանը երթեւեկության, իսկ առևտրա-խորդանոցներ — ելքի խոշոր քաղաքի հետ ուղու.

Վարձակալները և վարձակալության պայմանագիրը

Եթե դուք վարձակալել բնակելի անշարժ գույք, ապա որպես съемщиков նախընտրելի են միջին խավի ներկայացուցիչներ են լավ վարկային պատմություն և կայուն եկամուտներ. Ինչպես հատվածում կոմերցիոն անշարժ գույքի ամենաքիչ ռիսկային օբյեկտները, որոնք արդեն վարձակալել է խոշոր կորպորատիվ վարձակալների աշխատող շուկայում տասնյակ կամ հարյուրավոր տարիներ. Հավանականությունը սնանկության այնպիսի съемщиков ավելի քիչ է, քան փոքր մասնավոր ընկերությունների համար: Տեղեկություններ ֆինանսական վիճակի մասին վարձակալներին կարելի է հայցել իրավաբանների գործընթացում փորձաքննության օբյեկտի (Due Diligence).

Օբյեկտները բազմաթիվ վարձակալների (օրինակ, եկամտային տանը կամ առեւտրային կենտրոններ) ոչ պիտանի արտասահմանյան непрофильным ներդրողներին ։ Մեր փորձից, եթե съемщиков ավելի քան հինգ, դա էապես մեծացնում է ռիսկերի կառավարման և բարձրացնում է պահանջները պրոֆեսիոնալիզմի կառավարող ընկերության ։ Ավելի լավ է ձեռք բերել անշարժ գույք միակ վարձակալի կողմից:

Կարեւոր պայման է վարձակալության պայմանագրի բաժանումը ծախսերի օբյեկտի սեփականատիրոջ միջեւ եւ վարձակալի կողմից: ովքեր վճարում են հարկեր անշարժ գույք, կոմունալ ծառայություններ, ապահովագրություն և այլ ծախսերը. Մենք խորհուրդ ենք տալիս նվազեցնել ռիսկերը, գնելով օբյեկտները, որոնց առավելագույն գործառնական ծախսերի վրա դրված վարձակալի. Պայմանագրի այս տիպի կոչվում NN Lease (Double Net Lease) կամ NNN Lease (Triple Net Lease), դրանց տարբերությունները այլ տարբերակներ ցույց է աղյուսակում:

Տեսակը վարձակալության Ծախսերը սեփականատիրոջ
Նորոգում ՝ ճակատին
և շինարարական
նմուշների
Բովանդակություն
և սպասարկում
Ապահովագրություն Հարկ
անշարժ գույքի
Gross Rent Lease
N Lease
(Single Net Lease)
·
NN Lease
(Double Net Lease)
· ·
NNN Lease
(Triple Net Lease,
անալոգային —ի Dach & Fach)
· · ·
Absolute NNN Lease · · · ·

Խորհուրդ է տրվում ձեռք բերել օբյեկտների c երկարաժամկետ (10-20 տարի) арендными պայմանագրերի առանց իրավունքները լուծման, ընդ որում ՝ խիստ վարձակալության ժամկետով, առանց պարտադիր է գործառնական ցուցանիշների բիզնեսի վարձակալի. Հիշեք, որ նման պայմանագիրը սահմանում է պարտավորություններ երկու կողմերի վրա: խոսքը ոչ միայն այն մասին, որ վարձակալը ապահովում է կայուն վարձավճարը այս ողջ ժամկետը, այլեւ այն մասին, որ սեփականատերն իրավունք չունի վտարել վարձակալին է մինչև պայմանագրի ժամկետի ավարտը.

Երկարաժամկետ պայմանագրեր են տալիս ներդրողի լրացուցիչ ապահովագրություն է գնային коррекций, որոնք պաշտպանված չեն նույնիսկ ամենահուսալի անշարժ գույքի շուկաները. Եթե դուք ներդրվել օբյեկտ 15-20-ամյա պայմանագրով, ապա բարձր հավանականությամբ ժամանակահատվածում գների իջեցման պետք է առաջին 10 տարի տիրապետման, քանի որ ցիկլեր անշարժ գույքի շուկայի сменяют միմյանց յուրաքանչյուր 7-10 տարի ժամկետով: Երբ կոշտ պայմանագրերի 15-20 տարի գնային տատանումները չեն անդրադառնա ձեր եկամտի, քանի որ չի կարելի վաղաժամկետ լուծել պայմանագիրը կամ իջեցնել վարձավճարը. Այսպիսով, դուք կարող եք սպասել, մինչեւ շուկան կվերականգնվի, եւ դուրս գալ նախագծից: ընդ հաջող կողմնորոշվել ըստ իրավիճակի.

Նույնիսկ երկարատեւ պայմանագրերի սովորաբար կարելի է ինդեքսավորել վարձակալական դրույքները, ըստ գնաճի, այսինքն յուրաքանչյուր տարի բարձրացնել իրենց մոտ 1-2% — ով: Երբ դրական շուկայի զարգացման սա ունի իր մինուսները. Օրինակ, եթե անշարժ գույքի շուկան ամեն տարի աճում է 4% և 10 տարի հետո դուք ցանկանում հանձնել օբյեկտ էապես ավելի թանկ է գնաճի, դուք չեք կարող դա անել, քանի որ դուք սահմանափակում է պայմանագիր ։ Այնպես որ ներդրողներին, ովքեր հավատում են վերելքին շուկայի երկարաժամկետ հեռանկարում, ավելի լավ է գնել օբյեկտները пятилетними պայմանագրերի (օրինակ, առևտրային անշարժ գույքի հետիոտնային փողոցներում) եւ ինդեքս արժեքը վարձակալության պայմանագրի ավարտից հետո ։

Читайте также:  {:hy}6 նշաններ, որոնցով կարելի է կանխատեսել գների աճը անշարժ գույք

Աճի ներուժը արժեքի

Низкорискованные ակտիվները արևմտյան շուկաներում վաճառվում են տարրական վարձակալության եկամտաբերությամբ 3-ից 7% — ով: Գնել օբյեկտները տարրական եկամտաբերությամբ: ավելի քան 7 %: մենք կարծում ենք, արդարացված չէ եւ անշահավետ է արտասահմանյան ներդրողի: նման նախագծերի մեծ է հավանականությունը, որ հորիզոնում 5-10 տարի իրականացվում է որևէ ռիսկի վերացման արժեքը, որի կհայտնվի ավելի բարձր է, քան մրցանակ ռիսկի մուտքի մոտ.

Բացի այդ, շուկաներում ցածր ռիսկի եւ եկամտաբերության (որպես կանոն, դա կենտրոններ եւ հեղինակավոր շրջաններ խոշոր քաղաքների) թանկանում են ավելի արագ, քան այն, որ բնորոշվում է բարձր նախնական եկամտաբերությամբ և ուղեկցող բարձր ռիսկի.

Օրինակ, ինչպես ցույց է տվել անցկացված Tranio հետադարձ վերլուծությունը, անշարժ գույքի գների ԱՄՆ-ում, 2001-ից մինչեւ 2015 թվականը օբյեկտները տարրական եկամտաբերությամբ 3% — ով աճել է գնի միջինը 5 % տարեկան եկամտաբերությամբ 5 % — 4.7 %, եկամտաբերությամբ 7 % — ով- միայն 3.5 % — ով, իսկ օբյեկտների եկամտաբերությամբ 9 % կարող է ընկնել գնով. Այս մասին дешевеющих օբյեկտների նվազագույն կորցրել է արժեքի նրանք, որ ունեին ավելի ցածր եկամուտներ. Հավանականությունը ընկնելու գները բարձր է օբյեկտների ավելի բարձր տարրական եկամտաբերությամբ, այնպես որ, հաշվի առնելով դրա իրականացման հավանականության ռիսկի օբյեկտները տարրական եկամտաբերությամբ 3-7 % են տալիս, ի վերջո, մեծ գումարային եկամտաբերությունը.

Համար կանխատեսում է գների աճի կարեւոր է նաեւ զարգացման հեռանկարները շրջանի. Ամենից ավելի արագ է թանկանում է անշարժ գույք այնտեղ, որտեղ տեղի է ունենում джентрификация գործընթաց, ընդ որում, արդյունաբերական շրջաններ վերածվել է հեղինակավոր բնակելի, облагораживается տարածքը, զարգանում են ենթակառուցվածքները, բնակչության ցածր եկամուտների դուրս է մղվում ավելի հարուստ. Ընդ որում, առավել выигрышны շրջանները, որոնք գտնվում են մոտ հեռավորության կամ ունեն հարմար է տրանսպորտային հաղորդակցությունը կենտրոնի հետ.

Օպտիմալ եկամտաբերությունը կախված է ոչ միայն ռիսկերը, այլեւ ժամկետի ներդրումների. Քան նվազագույն ժամկետը, այնքան մեծ նախնական եկամտաբերությունը իմաստ շրջանակներում միջակայքում 3-7 %. Օրինակ, առանց հաշվի առնելու վարկի երբ 20-ամյա ժամկետի ներդրումների ամենամեծ համախառն եկամտաբերությունը (հաշվի առնելով աճի կապիտալացման) ձեռք է բերվում նախնական եկամտաբերության է 3.8–5.8% — ով, իսկ եթե ժամկետը ներդրումներ — 10 տարի, ապա օպտիմալ նախնական եկամտաբերությունը 4,5–6,5% — ով: Նման եզրահանգման են վերլուծաբանները Tranio ստացել ուսումնասիրության արդյունքում 100 զույգ «եկամտաբերությունը աճը կապիտալիզացիայի համար բնակելի եւ անշարժ գույքի ։

Վարկը

Կարելի է մեծացնել եկամտաբերությունը միջոցով հիփոթեքի.

Գումար, ներգրավված հաշվին հիփոթեքի ավելի էժան են, քան վարձակալը վճարում է վարձակալության համար. Օրինակ, երբ գնում ներդրումային գույքի Գերմանիայի կարելի է ակնկալել վարկ մինչև 60% օբյեկտի արժեքի տակ 2-3 % տարեկան տոկոսադրույքով: Երբ վարձակալության եկամտաբերության 6,5% — ով զիջում է պարունակել է ներդրված կապիտալը, հաշվի առնելով վարկի կարող է հասնել 8-10 %.

Ընդհանուր առմամբ, պետք է առավել էժան վարկեր — լողացող տոկոսադրույքով, առանց հնարավորության վաղաժամկետ մարման համար, իսկ առավել թանկ է: — ֆիքսված տոկոսադրույքով, допускающие վաղաժամկետ մարում.

Ավելի լավ է վերցնել վարկ ժամկետի (10-15 տարի): որքան շատ է ժամկետը, այնքան ավելի թանկ է, բայց և այնքան քիչ է վտանգը, որ բացասական շուկայի կոնյունկտուրան ազդի պայմանները, տոկոսադրույքը: Այն դեպքում, կոմերցիոն անշարժ գույքի, խորհուրդ է տրվում ձևակերպել հիփոթեքային սխեմայով, որի դեպքում առաջին հերթին платятся տոկոսները, իսկ մարմինը վարկի ավարտին վարկի ժամկետի. Ընդ որում, ցանկալի է, որ ժամկետի ավարտին էր погашено ոչ պակաս 40-50% — ով մարմնի.

Չէ перекредитовывать օբյեկտ եւ պարտք վերցնել շատ. Բայց պետք չէ չափազանց քիչ է, քանի որ տարօրինակ կլիներ օգտագործել հնարավորություն վարկ վերցնել ավելի թանկ է, քան վճարում է վարձակալը:

Հարկերի օպտիմալացում

Ինչ վերաբերում է օպտիմալացնել հարկային եկամուտներ, ապա ֆիզիկական անձի Եվրոպայում եւ ԱՄՆ-ում վճարում է իր չափին համամասնորեն եկամտի և գույքի արժեքի մինչև 1 մլն եվրո, ավելի հեշտ է ձևակերպել ֆիզիկական անձ է ։ Ավելի թանկ է, շահավետ օբյեկտ է գրանցել ընկերությանը, քանի որ իրավաբանական անձանց մոտ սովորաբար հարթ եւ ավելի ցածր դրույքաչափ շահութահարկի. Նաեւ ընկերություններին ավելի հեշտ է նվազեցնել налогооблагаемую բազայի միջոցով ամորտիզացիայի և նվազեցումները փոխառության բանկի և հիմնադրի.

Читайте также:  {:hy}Ներդրումները եկամտային տան Ֆրանսիայում: գնման, կառավարում, առավելությունները

Ավելի լավ կլինի, եթե գործարքը կարողանում է կազմակերպել այնպես, որ » վճարել է հարկերը միայն երկրում գտնվելու անշարժ գույքի օբյեկտի. Նման հնարավորությունը կախված է հարկային резиденства ներդրողի, միջպետական համաձայնագրերի կրկնակի հարկումից խուսափելու, սեփականության ձեւից եւ այլ գործոններից: Խորհրդատուներ Tranio միջոցով հարկային խորհրդատուների օգնում են յուրաքանչյուր հաճախորդին անհատական կառուցվածքը գործարքը և ձևակերպել վարկ օպտիմալ պայմաններում:

Ելք նախագծի

Սովորական ժամկետը տիրապետման եկամտային անշարժ գույքի մինչ-վաճառքի — 5-20 տարի: Որպես կանոն, պետք է ոչ պակաս, 13-14 տարեկան, որպեսզի օբյեկտ окупился եւ սկսել է շահույթ բերել: Որոշ երկրներում ներդրողները կողմնորոշվում է ժամկետը, երբ վաճառքի որից հետո չի վճարվում հարկային աճը, կապիտալի (օրինակ, Գերմանիայի դա 10 տարի).

Կարելի է շահավետ վաճառել անշարժ գույք տարիներ անց, — մեկը հիմնական ռիսկերի ներդրումների, որը հաճախ հաշվի չեն առնում հաճախորդները հետաքրքրվող բարձր եկամտաբերությամբ. Նրանց գրավում են առաջարկներ տարրական եկամտաբերությամբ 8 % և ավելի բարձր; բնորոշ օրինակներ — կայանման կամ բնակարանի ուսանողների համար է շրջագիծ. Հիմնական թերություն է: նման օբյեկտների — ցածր իրացվելիությունը, այսինքն ՝ փոքր պահանջարկ է գնում. Եթե դուք պատրաստվում է դրանք վաճառել, պետք է էապես նվազեցնել գինը, որ, ի վերջո, нивелирует բարձր տարրական եկամտաբերությունը.

Երբ հորիզոնում պլանավորման 10-20 տարի մենք խորհուրդ ենք տալիս դիտարկել առեւտրային անշարժ գույքի հետ նախնական եկամտաբերությամբ 5 % (պահպանելով մյուս հանձնարարականների այս հոդվածներ). Հաճախ նրանց արժեքը աճում է 2-3 տոկոսով միասին շուկայի հետ, կամ նույնիսկ ավելի արագ նրան. Սա հուսալի օբյեկտների, որոնք կարելի է շահավետ վաճառել և նախատեսված ժամկետից շուտ, եթե ձեր բոլոր պլանները կփոխվեն ։ Իսկ սթրեսային սցենարներ նման անշարժ գույք քիչ կորցնում է իր գնով, քան ավելի ռիսկային օբյեկտները բարձր տարրական եկամտաբերությամբ.

Սակայն, եթե դուք պատրաստվում վաճառել օբյեկտ միջոցով 1-3 տարվա ընթացքում, ապա ավելի լավ է գնել նվազագույն եկամտային անշարժ գույք տարածաշրջանում աճի ներուժը. Այսօր այդպիսի վայրերում Եվրոպայում համարվում Իսպանիան իր կենտրոնական շուկաների Մադրիդում և Բարսելոնայում. Ի դեպ, չի կարելի ասել, աճը կպահպանվի ՞ արդյոք այդ շուկաների առաջիկա 10-20 տարիների ընթացքում, ուստի երկարաժամկետ ներդրումների վրա ուղղված պահպանության կապիտալի ավելի լավ է ընտրել ավելի կանխատեսելի գտնվելու վայրը.

Եթե դուք պլանավորում եք վաճառել անշարժ գույք, իսկ թողնել նրա ժառանգներին, ապա կարեւոր է ընտրել ճիշտ ձևաչափը տիրապետման, որպեսզի օպտիմալացնել հարկերը ժառանգություն. Օրինակ, Ֆրանսիայում ոչ հարկերի ժառանգումը եւ նվիրատվությունը, եթե օբյեկտը գրանցված է քաղաքացիական ընկերությանը անշարժ գույքի (SCI). Իսկ մեծ Բրիտանիայի հարկով ժառանգումը չի облагается անշարժ գույք, փաթեթավորված է օֆշորային ընկերությանը:

Ահա մի տեսություն հիմնական հանձնարարականների Tranio ներդրողների համար օտարերկրյա անշարժ գույք:

  Բնակելի անշարժ գույք Ոչ բնակելի անշարժ գույք
Նվազագույն բյուջեն Է 300 հազար եվրոյով 2,5 մլն եվրո
Տեսակի օբյեկտների Բնակարան, կացարան ուսանողների համար Առևտրային անշարժ գույքի բանուկ փողոցներում, սուպերմարկետներ, տուն-ինտերնատներում
Երկրներ Ավստրիա, մեծ Բրիտանիա, Գերմանիա, ԱՄՆ, Ֆրանսիա, Շվեյցարիա
Քաղաքի Խոշոր բնակավայրեր լավ демографией և տնտեսական աճի ներուժի
Շրջաններ Տեղ լավ էկոլոգիական և ենթակառուցվածքներով, լավագույն մոտ միջին դասի շրջապատը բուհերի, բժշկական կենտրոնների և գործարար թաղամասերից Մոտակայքում տրանսպորտային զարկերակների և կանգառ հասարակական տրանսպորտի վայրերում այլ օբյեկտների համանման պրոֆիլի
Աճի ներուժը
կապիտալիզացիայի
Բարձր Միջին
Ժամկետում ներդրումներ 10 տարի
Օպտիմալ նախնական
եկամտաբերությունը
4-6 %
(կարելի է բարձրացնել վարկի հաշվին)
LTV (մասնաբաժինը փոխառու միջոցների
արժեքի օբյեկտի)
60% — ը
Վարկը Ամենաէժան վարկեր — լողացող տոկոսադրույքով, առանց հնարավորության վաղաժամկետ մարման; պետք է ընտրել սխեմա, որի դեպքում նախ մարվում են տոկոսները, իսկ մարմինը ավարտին ժամկետի
Վարկի ժամկետը 10-15 տարի
Վարձակալները Միջին խավի ներկայացուցիչներ են, ընտանիքներ երեխաների հետ, ուսանողները, գրասենյակային աշխատողներ, թոշակառուներ Խոշոր առեւտրային ցանցերը եւ կառավարման ընկերությունները, որոնք աշխատում են շուկայում մի քանի տասնամյակ է և գտնվում են լավ ֆինանսական վիճակում
Տեսակը վարձակալության NN կամ NNN (առավելագույնը գործառնական ծախսերի арендаторе);
երկարաժամկետ պայմանագիր է առանց իրավունքները լուծման
Վարձակալության ժամկետը 1 օր (կարճաժամկետ),
1 տարի (երկարաժամկետ)
5-20 տարի

Գեորգի Качмазов, կառավարիչ-գործընկեր Tranio