{:hy}

Հիմնական խնդիրը ռուսալեզու ներդրողների որոնում օպտիմալ (տեսանկյունից ռիսկերի և եկամտաբերության) օբյեկտի համար նախատեսված ներդրումներ. Ոչ բնակելի այլ անշարժ գույք սովորաբար անհասանելի է սովորական ներդրողներին իր թանկ է, այդ պատճառով հաճախորդների մեծ մասը ձեռք են բերում բնակարան վարձակալության համար. Բնակարան գնելը և հանձնումը երկարաժամկետ վարձակալության ունի ակնհայտ առավելություն առաջին հերթին այն հեշտ է կառավարել, բայց կան դեմ — համեմատաբար ցածր եկամտաբերությունը (մոտ 3 %) եւ տեղահանություն վարձակալներին, անհրաժեշտության դեպքում,.

Նվազագույն տեսանկյունից կորուստների համար ներդրումների — ուսանողական բնակարաններ, յուրօրինակ «ոսկե միջին» անշարժ գույքի շուկայի. Լավ տարբերակ է հաշվեկշռի տեսանկյունից ռիսկը/եկամտաբերությունը. Ճիշտ է, առայժմ ՝ միայն 5 % ռուսալեզու ներդրողների դիտարկում են ներդրումներ այդ գույքի տեսակը, մինչդեռ արտերկրում այն վաղուց համարվում է առավել շահավետ ու հեռանկարային.

Օգուտը

2012 թվականի արտերկրյա ներդրողները: ամեն տարի ներդնում ուսանողական բնակարանները ոչ պակաս, քան $6 մլրդ — ը և դա համարելով միայն խոշոր գործարքներ (ավելի թանկ է $7,5 մլն դոլար): Քան գրավիչ է նման գործիք?

Նախ, մի շարք ուսանողների աշխարհում աճում է. Ըստ ՏՀԶԿ (տնտեսական համագործակցության և զարգացման Կազմակերպության), թվով մարդիկ, սովորողների արտասահմանում աճել է 2 մլն 2000թ. — ից մինչեւ 4,5 մլն դոլար է 2012-ին, եւ 2025 թվականին նրանց թիվը կհասնի 8 մլն մարդ ։ Բացի այդ աճը միջին խավի և թվի ավելացումը ունեւոր մարդկանց երկրներում զարգացող տնտեսությամբ (հատկապես Չինաստանի) նշանակում է նաեւ պահանջարկի աճը վարձակալության ուսանողական բնակարաններ.

Բարձր պահանջարկը նշանակում է, որ ռիսկերը ներդրումների դեպքում ուսանողական բնակարաններ ցածր է, քան ներդրումների է нежилую անշարժ գույք: Այսպես, վարձակալներին գրասենյակների մեծապես ազդում է երկրի տնտեսական իրավիճակը, իսկ ուսանողները բնակարանի կարիք ունի միշտ, նույնիսկ ճգնաժամի ժամանակ.

Երկրորդ, եկամտաբերությունը ուսանողական բնակարաններ ավելի բարձր է, քան եկամտաբերությունը սովորական բնակարանների, сдающихся երկարաժամկետ վարձակալության: Լավ շրջաններում եվրոպական քաղաքների ուսանողական անշարժ գույք բերում է միջինը 4-6 % դրույքաչափով, մինչդեռ սովորական բնակարանային — 2-3 %. Եկամտաբերությունը կարող է լինել բարձր կամ ցածր 4-6 % կախված նրանից, թե որքանով են խոշոր համալսարանի հարեւանությամբ է գտնվում, հեռու ՞ է բուհի գտնվում են բնակարաններ և որքանով են որակյալ եւ ժամանակակից. Հետևաբար, որքան ավելի բարձր որակի եւ լավ տեղ է, այդքան ցածր են ռիսկերը եւ բարձր եկամտաբերությունը.

Читайте также:  {:hy}Հեռանկարային ներդրումներ-парижски: ինչպես թարգմանել գրասենյակներ բնակելի ֆոնդը

Երրորդ, ներդրումներ ուսանողական բնակարաններ տարբերվում ցածր շեմին շուկա մուտք. Գնել բնակարաններ կարելի է €90 000 – 100 000 բայց ներդրումների ամբողջ շենքը պետք է €15-30 մլն Օրինակ, ներդրողները կարող են ձեռք բերել նոր ուսանողական բնակարանները 17-23 մ2 համար £70 000 – 100 000 Լիվերպուլում. Եկամտաբերությունը (առանց ծախսերի նվազեցման) կկազմի 7 %, կամ £4 900 տարի, երբ գնում ստուդիայի £70 000-ից ։ Ընդ որում, բյուջեն գնումներ կարելի է նվազեցնել вполовину, եթե օգտվել հիփոթեքային վարկի. Տերերը մեծ բյուջեների հետաքրքիր կլինի գնել ամբողջ հանրակացարանի. Այսպես, €14,7 մլն դոլար կարելի է ձեռք բերել ուսանողական համալիր հարյուր բնակարաններ Նյուրնբերգում. Եկամտաբերությունը ‘ 4,9 %, կամ ավելի քան €720 000 տարվա ընթացքում:

Եվս մեկ գումարած պասիվ կառավարում. Բիզնես սեփականատերերին Ռուսաստանում արտասահմանյան անշարժ գույք գործիք խնայողությունները միջոցների, այլ ոչ թե հիմնական եկամտի աղբյուր է, եւ ժամանակ չունեն ինքնուրույն կառավարում. Ներդրումների դեպքում ուսանողական բնակարաններ մենեջմենթ է իրականացվում կառավարող ընկերության հետ, որը սովորաբար հանդիսանում է девелопер, построивший հանրակացարան, և ներդրողը պետք է մտածել տարբեր խնդիրների լուծմանը (search վարձակալներին, վերանորոգում եւ այլն). Ծառայությունների արժեքը կառավարող ընկերության մոտ 10% — ը վարձակալության եկամուտը.

Մասնակցել соинвестировании շինարարության բնակարանների համալիրներ Եվրոպայում մասնավոր ներդրողների համար ենթադրում է պասիվ ներդրումները (մենեջմենթով զբաղվում է կայքի ադմինիստրացիան), ընդ որում, գնորդները ստանում են եկամուտ ոչ միայն վարձակալության, այլեւ редевелопмента.

Որոգայթներ

Սակայն, ինչպես եւ ներդրումների դեպքում ցանկացած այլ գույքի տեսակը ՝ ներդրումներ ուսանողական բնակարաններ ունի իր ռիսկերը: Օրինակ, ուսանողական բնակարաններ դժվար է (կամ, ավելի շուտ, անհնար է) перепрофилировать, քանի որ նրանք գտնվում են մասնագիտացված համալիրների մի շարք համալսարանների հետ, եւ նրանք կարող են ապրել միայն ուսանողները ։ Իրենք ‘ ներդրողները կարող են օգտագործել բնակարաններ իր բնակության, ինչպես եւ վերաբնակեցնել նրանց ինչ-որ մեկը, ով ուսանող չէ: Եւ եթե բնակարանները գտնվում են ոչ թե հենց համաժողովրդական շուկայում առաջարկի եւ պահանջարկի տվյալ բուհը ընկել, սեփականատիրոջը դժվար կլինի վաճառել օբյեկտ.

Читайте также:  {:hy}Որ սպասում է եվրոպական շուկա կոմերցիոն անշարժ գույքի 2016թ.: ակտուալ միտումները

Իրացվելիության ուսանողական բնակարաններ ցածր իրացվելիություն սովորական բնակարանների, սակայն ավելի բարձր է, քան ոչ բնակելի օբյեկտների.

Կարեւոր է հասկանալ, որ ուսանողական բնակարաններ հանրակացարաններում, դա նույնն է, որ սովորական բնակելի բազմաբնակարան շենքերում. Հաճախ կառուցապատողները օգտվում են неопытностью ներդրողների եւ գովազդել ստուդիայի բազմաբնակարան շենքերի շրջաններում մի շարք համալսարանների հետ, ինչպես ուսանողական բնակարաններ. Տարբերությունն այն է, որ փաստաթղթերում պետք է նշված, որ օբյեկտը կարելի է օգտագործել միայն որպես ուսանողական հանրակացարանը և ապրել շենքում կարող են միայն համալսարանի ուսանողները.

Ինչպես նշվեց վերը, եկամտաբերությունը ուսանողական բնակարաններ կազմում է 4-6 %. Եթե վաճառողը խոստանում է բարձր եկամտաբերությունը (9-10% — ով կամ ավելի բարձր), ապա, ամենայն հավանականությամբ, ներդրումները կապված հավելյալ ռիսկերի — непривлекательное գտնվելու վայրը եւ, համապատասխանաբար, ցածր պահանջարկը, անարդյունավետ կառավարման կամ շենքի մաշվածությունը. Որպեսզի զերծ մնալ վերջինիս ռիսկի — որակը ցածր է օբյեկտի և նրա устаревание — խորհուրդ է տրվում գնել նոր սարքավորումներ. Ավելի լավ է գնել բնակարաններ առաջնային շուկայում, քանի որ, երբ գնում երկրորդային բնակարանային արագ առաջանում են վերանորոգման ծախսերը, որի պատճառով նվազում է եկամտաբերությունը.

Որտեղ գնել:

Գնել ուսանողական բնակարաններ ձեռնտու մեծ Բրիտանիայում, Գերմանիայում եւ Ֆրանսիայում: Այդ շուկաները հուսալի է և տարբերվում է բարձր պահանջարկ են տեղական եւ օտարերկրյա ուսանողների (մասնաբաժինը վերջին կազմում է 10-20 % ընդհանուր թվի սովորողների). Հնարավորություններ մասնավոր ներդրողների շուկաներում Ավստրիայի, Իսպանիայի եւ Շվեյցարիայի սահմանափակ են, քանի որ այնտեղ նման օբյեկտները դեռ նախագծման փուլում скупаются կորպորատիվ ներդրողների համար — ընկերությունների եւ հիմնադրամների. Ինչ վերաբերում է ԱՄՆ — ի ամենախոշոր շուկայի ուսանողական բնակարաններով, ապա այնտեղ առաջարկը избыточно, վարձակալության տոկոսադրույքների աճի ներուժը սահմանափակ է, եւ նույնիսկ տեղական ներդրողները շտապում եվրոպական շուկաներ փնտրելով ավելի доходных վերաբերյալ:

Ընտրելիս քաղաքի դուք պետք է ուշադրություն դարձնել առկայությունը «մագնիս» — գտնվում է մոտակայքում համաժողովրդական բուհի, ինչպես նաեւ բացակայությունը ավելորդ առաջարկություններ տեղական շուկայում վարձակալության, որտեղ ուսանողական апартаментам կարող մրցակցել մեծ թվով բնակարաններ են, իսկ եկամտաբերության վրա բացասաբար կանդրադառնա ցածր մակարդակը վարձակալության տոկոսադրույքների.

Читайте также:  {:hy}Ներդրողը Սաուդյան Արաբիայի նոր հյուրանոցի սեփականատերը "Крийон"

Կարեւոր է նաեւ ժողովրդագրական իրավիճակը — որ աճում է եւ կաճի ուսանողների թիվը ։ Եթե աշակերտների թիվը չի փոխվում, կամ կրճատվում է, բայց այս դեպքում կառուցվում են նոր հանրակացարանի և համալիրներ, ապա заполняемость ցածր կլինի, բնակարաններ կլինեն пустовать եւ ներդրումները շահույթ կբերեն. Օրինակ, Գերմանիայում ուսանողների թիվը աճում է գրեթե ամենուր, բայց կան քաղաքներ, ինչպիսիք են Յեն և Грайфсвальд, որտեղ աշակերտների թիվը հինգ տարում կրճատվել է 10-11 %.

Մեծ Բրիտանիայում ներդրումների ուսանողական բնակարաններ հեռանկարային խոշոր համալսարանական կենտրոններ անբավարար ՝ առաջարկելով բնակարանային, ինչպիսիք են Bristol, Լոնդոն, Օքսֆորդ եւ Edinburgh, ինչպես նաև Մանչեսթեր. Գերմանիայում ներուժ ունեն քաղաքների Բավարիայի (գերմանական վյուրցբուրգ, Նյուրնբերգ, Passau), ինչպես նաև Heidelberg և Մայնի Ֆրանկֆուրտ. Ֆրանսիայում լավ հնարավորություններ ներդրումների համար կան քաղաքներում Էքս-ան-Պրովանս, Լիլ, Մոնպելիե, Пессак, Մարսել, Ստրասբուրգ ։

Лайфхак ներդրողների համար — այն է իմանալ, թե որտեղ եւ երբ կլինի ֆակուլտետ կամ նոր համալսարան, եւ գնել է մի շարք բնակարաններ.

Օրինակ, վերջին 2017-ի շինարարությունը կսկսվի լսարանը Քարդիֆում, եւ շնորհիվ նախագծին տեղական համալսարան կգրավի 2 000 ուսանողներ ամբողջ աշխարհից: Իսկ 2019 հյուսիսային արվարձանում Փարիզի բացվելու է Եվրոպայի ամենամեծ լսարանը ֆակուլտետների սոցիալական գիտությունների, որտեղ աշխատելու և սովորելու դասախոսներ, մի քանի համալսարանների ուսանողներ.

Տարածման ինտերնետ-տեխնոլոգիաների ավելի ու ավելի մեծ ժողովրդականություն է ձեռք բերել հեռավար ուսուցում, սակայն ավանդական ձեւերը կրթության կմնան ուշադրության կենտրոնում ուսանողների առաջիկա տասնամյակների ընթացքում. Իսկ դա նշանակում է, ուսանողական և բնակարաններ մոտ բուհերի, այնուամենայնիվ, սիրված.

Գեորգի Качмазов, կառավարիչ-գործընկեր Tranio