{:el}

Η δημοσκόπηση διεξήχθη Tranio το 2017, αποκάλυψε: οι περισσότεροι μεσίτες (81 %) θεωρούν ότι ρωσόφωνων επενδυτές σπάνια επενδύουν σε αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων.

Ωστόσο, σύντομα η μέθοδος της επένδυσης μπορεί να γίνει πιο δημοφιλής. «Σύμφωνα με τις προβλέψεις μας, σε έτη 2017-2018, οι ρώσοι θα μπορούν πλέον να ενημερώνονται για την κεφάλαια ακινήτων και σταδιακά θα κινηθεί σε αυτή την κατεύθυνση. Συχνά είναι πιο βολικό σχήμα, από την ανεξάρτητη αγορά και την μετέπειτα διαχείριση του αντικειμένου»,— λέει ο διευθύνων εταίρος Tranio Γεώργιος Качмазов.

Σε αυτό το άρθρο θα εξηγήσει πώς με τη χρήση των κεφαλαίων να επενδύσουν σε έργα που σχετίζονται με την κατασκευή και εκμετάλλευση ακινήτων.

Κεφάλαια ακινήτων λειτουργούν με τέτοια διάταξη:

  • το ίδρυμα διορίζει ελέγχου η εταιρεία (διευθυντές του ιδρύματος);
  • οι επενδυτές επενδύουν κεφάλαια στο ταμείο;
  • για τα χρήματα που οι διαχειριστές του ταμείου να αποκτήσουν ακίνητη περιουσία;
  • οι διαχειριστές του ταμείου παράγουν και διοχετεύουν το κέρδος με το ίδρυμα;
  • μέρος των εσόδων να κατανέμεται μεταξύ των επενδυτών: βγάζουν στο γεγονός ότι αναλογικά το ποσοστό στο ταμείο παίρνουν το μερίδιο του εισοδήματος από ενοίκια ή/και μεταπώληση.
  • Οι επενδύσεις σε κεφάλαια πολλά πλεονεκτήματα:

    • μικρό το όριο για την είσοδο — από 1 χιλ. έως και 30 χιλιάδων ευρώ (για σύγκριση: για την αγορά ρευστότητας διαμέρισμα απαιτείται τουλάχιστον 100 χιλ. ευρώ);
    • ευκολία αγοράς πώλησης των μετοχών και μεριδίων (σε έλαβα ταμείο αυτό μπορεί να γίνει σε οποιαδήποτε εργάσιμη ημέρα);
    • επαγγελματική διαχείριση (δεν χρειάζεται να ξοδεύουν προσωπικό χρόνο στην διοίκηση);
    • η διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου επενδύσεων;
    • μεγάλη ρευστότητα σε σύγκριση με την απευθείας επενδύσεις σε ακίνητα.

    Ωστόσο, υπάρχει και ένα σημαντικό μείον: μη κατοίκους δύσκολο να επενδύσει σε ξένα κεφάλαια.

    Λέει ο εμπειρογνώμονας Tranio Αλέξανδρος Чернов: «να Επενδύσει σε αμερικανικά ταμεία ιδιώτες – μη κατοίκους δύσκολο για πολλούς λόγους. Οι περισσότερες πλατφόρμες είναι οργανωμένα όπως οι εμπιστοσύνες επένδυσης ακινήτων (Real Estate Investment Trusts, REITs), που απαλλάσσονται από τη φορολογία και μεταφέρουν το βάρος τους φόρους για τα έσοδα από τις επενδύσεις σε ακίνητα για τους μετόχους (επενδυτές). Η δομή του είναι επωφελής για τους κατοίκους των ΗΠΑ, που χρησιμοποιούν συχνά για επενδύσεις μέσα από τα συνταξιοδοτικών επενδυτικών λογαριασμών, που, με τη σειρά του, επίσης, έχουν την προνομιακή φορολογική μεταχείριση. Αλλά και ξένους επενδυτές, вкладывающим σε παρόμοια αμερικανικά κεφάλαια, θα πρέπει να πληρώσει ένα σημαντικό φόρο εισοδήματος και αυτο να υποβάλλουν φορολογική δήλωση στις ΗΠΑ, δεδομένου ότι τα ταμεία δεν αναλαμβάνουν τις φορολογικές τους πράκτορες. Εξάλλου, το σχέδιο διακήρυξης — χρονοβόρα και δαπανηρός διαδικασία. Οι δυνητικοί επενδυτές από τη Ρωσία, επίσης, θα αντιμετωπίσει τις δυσκολίες η μεταφορά κεφαλαίων από τις ρωσικές τράπεζες για το american λογαριασμούς των ταμείων και κατά την επιστροφή κεφαλαίου σε λογαριασμούς στη ΡΩΣΙΚΉ ομοσπονδία. Οι περισσότερες πλατφόρμες δεν έχουν σχεδιαστεί για τη δουλειά με τους ξένους και δείχνουν ότι οι επενδυτές έχουν τραπεζικούς λογαριασμούς στις ΗΠΑ. Όταν το κάνετε αυτό, ανοίξτε έναν τραπεζικό λογαριασμό στις ηπα χωρίς αριθμούς κοινωνικής ασφάλισης, διευθύνσεις στις ΗΠΑ ή μακροπρόθεσμη θεώρηση προβληματική και σε κάθε περίπτωση να απαιτήσει την προσωπική παρουσία και το ταξίδι σε αυτή τη χώρα».

    Ωστόσο, σύμφωνα με τον διευθυντή οικονομικών υπηρεσιών Tranio Κύριλλος Schmidt, να επενδύσουν σε REIT μπορεί και στο χρηματιστήριο — όπως σε τίτλους. «Σε αυτό το σενάριο, υποβάλλουν φορολογική δήλωση στις ΗΠΑ δεν θα»,— λέει ο, είπε.

    Τύποι ταμεία

    Σε όσους τολμούν ακόμα για τέτοιες επενδύσεις, για αρχή, είναι σημαντικό να μάθετε τον τύπο του ιδρύματος, για να καταλάβουμε πώς και για τι διάρκεια θα προκύψουν κέρδη.

    Υπάρχουν διάφοροι τύποι των ταμείων.

    1) με τη χρήση των κερδών:

      Το ίδρυμα συσσώρευση
    (Accumulation, Acc)
    Το ίδρυμα, με προσανατολισμό
    για εισόδημα
    (Income, Inc)
    Τρόπος χρήσης κέρδη Το κέρδος реинвестируется πίσω στο ταμείο για την αγορά πρόσθετων στοιχείων ή των μετοχών Τα κέρδη υπολογίζονται σε τραπεζικό λογαριασμό του επενδυτή
    Ο σκοπός του ιδρύματος Ανάπτυξη και την αύξηση της βάσης στοιχείων για τη δημιουργία επιπλέον απόδοση Μόνο τα έσοδα

    Οι περισσότεροι κεφάλαια απευθύνονται ταυτόχρονα και την επέκταση, και για την απόκτηση εισοδήματος.

    2) από τη συμμετοχή σε συναλλαγές στο χρηματιστήριο:

      Αποτελούν αντικείμενο διαπραγμάτευσης στο χρηματιστήριο
    (listed)
    Δεν αποτελούν αντικείμενο διαπραγμάτευσης στο χρηματιστήριο
    (non-listed)
    Έκδοση μετοχών Εκδίδουν μετοχές Δεν εκδίδουν μετοχές
    Νομικό καθεστώς — οι εμπιστοσύνες επένδυσης ακινήτων (Real Estate Investment Trusts, REITs)
    — εταιρεία ακινήτων — κοινές κοινωνίας
    — αμοιβαία κεφάλαια (unit trusts ή mutual funds)
    — συνταξιοδοτικά ταμεία (pension schemes)
    — συνεταιρισμοί περιορισμένης ευθύνης (limited partnerships)

    «Οι πληροφορίες δεν είναι εισηγμένες σε χρηματιστήρια κεφάλαια είναι διαθέσιμα στους επενδυτές δεν είναι λιγότερο από ό, τι για εισηγμένες στο χρηματιστήριο. Είναι καλά ρυθμισμένη βιομηχανία. Να επενδύσουν σε паевый ταμείο επενδύσεων λιανικό επενδυτή ακόμα πιο εύκολο από ό, τι στο ίδρυμα στο χρηματιστήριο, και αυτό το τμήμα της αγοράς όσο πιο διαφανής»,— δήλωσε ο Κύριλλος Schmidt.

    3) από την άποψη της επένδυσης:

      Ανοιχτά
    (open-ended)
    Κλειστά
    (closed-ended)
    Χρονικό διάστημα πριν από την πώληση μεριδίων Ο επενδυτής μπορεί να αγοράσει μετοχές ή να παρουσιάσει μετοχές για την εξαγορά της εταιρείας διαχείρισης σε οποιαδήποτε εργάσιμη ημέρα Δημιουργείται για περιορισμένο χρονικό διάστημα (5-10 χρόνια). Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, ο επενδυτής δεν μπορεί να πάρει τα χρήματα από το ταμείο. Εξαγορά μεριδίων γίνεται με την εξάλειψη του ιδρύματος
    Ρευστότητα Υψηλή Χαμηλή
    Читайте также:  {:el}Επενδύσεις σε παριζιάνικο ακίνητα: πόσο μπορείτε να κερδίσετε την ενοικίαση

    Τα κεφάλαια που ειδικεύονται στην παράδοση ακινήτων προς ενοικίαση, μπορούν να είναι ανοιχτά και κλειστά. Ωστόσο, οι περισσότεροι κεφάλαια, που ασχολούνται με την κατασκευή,— κλειστά, καθώς μέχρι να χτίζεται το αντικείμενο, να αποσύρει τα χρήματα δεν: θα επενδυθούν στο τμήμα λάκκο, строящееся κτίριο. Έξοδος από επένδυση δυνατό μετά την κατασκευή και την πώληση του κτιρίου, όταν το ταμείο εμφανίζονται εργαλεία (ωστόσο, ο επενδυτής μπορεί να μεταπωλήσει το μερίδιό του σε άλλον επενδυτή). Για παράδειγμα, το ταμείο ανοίγει το 2015, συλλέγει το σωστό ποσό των κεφαλαίων από τους επενδυτές και χτίζει σε αυτά τα χρήματα τα αντικείμενα μέσα σε πέντε χρόνια. Αφού τα χρήματα που συγκεντρώθηκαν, το ίδρυμα έχει κηρυχθεί κλειστό, το 2020 πουλάει αντικείμενα και τα έσοδα πληρώνει στους επενδυτές κέρδος.

    Από τα ταμεία θα πρέπει να διακρίνεται краудфандинговые πλατφόρμα, επίσης, παρουσιάζουν μια συλλογική σχήματος της επένδυσης. «Η βασική διαφορά είναι ότι σε αντίθεση με τα θεμέλια σε краудфандинге επενδυτής συχνά επιλέγει σε ποια ακριβώς έργα να επενδύσουν, και δεν δεσμεύει τον εαυτό του υποχρεώσεις εκ των προτέρων»,— λέει ο Αλέξανδρος Чернов.

    Επενδυτικές στρατηγικές

    Επενδυτής είναι σημαντικό να γνωρίζετε ποια είναι η στρατηγική λειτουργεί το ίδρυμα να αξιολογήσει τους κινδύνους και την απόδοση. Στρατηγικές είναι τεσσάρων ειδών.

    Επενδυτικής στρατηγικής

    Τα Στοιχεία Tranio

    Στρατηγική Άλλα
    τα ονόματα
    Η ουσία Οι κίνδυνοι Απόδοση*
    Core Buy and Hold
    («αγορά και κατοχή»)
    Η αγορά ενός ακινήτου για ενοικίαση, χωρίς τη συμμετοχή του δανείου Χαμηλά Χαμηλή
    (2-3 %)
    Core Plus Η αγορά ακινήτων για ενοικίαση нецентральных θέσεις με τη χρήση μόχλευσης Μέσες Μέσος όρος
    (5-7 %)
    Value Added Value Added
    («αύξηση της αξίας»)
    Редевелопмент (αγορά αντικειμένων για την ανασυγκρότηση, στη συνέχεια, την επισκευή και την πώληση σε υψηλότερη τιμή) Μέτρια-υψηλή Μέτρια-υψηλή
    (7-10 %)
    Opportunistic Η κατασκευή, αγορά υπανάπτυκτη γη, αντικείμενα με обременениями Υψηλές Υψηλή
    (πάνω από 10 %)

    * στη Δυτική Ευρώπη και τις ΗΠΑ

    Τα περισσότερα ιδρύματα που λειτουργούν μόνο σε μία από τις στρατηγικές. Αλλά κάποιοι επιλέγουν δύο ή τρεις — για παράδειγμα, Core, Core Plus και Value Added. «Σε Ευρώπη και ΗΠΑ από την άποψη του κεφαλαίου κυριαρχείται από τα κεφάλαια Core και Core Plus, καθώς σε αυτά βρίσκεται ένα σημαντικό μερίδιο σε όλα τα πιο ακριβά και μεγάλες θεσμικές αντικειμένων»,— λέει ο Αλέξανδρος Чернов.

    Τα κεφάλαια που λειτουργούν στρατηγικής Core, επιλέγουν την καθιερωμένη, низкорисковые αγορές με σταθερή ζήτηση και την αύξηση των τιμών, αλλά επειδή προσφέρουν χαμηλή απόδοση ενοικίου (2-3 %). Τα κεφάλαια που προτιμούν τη στρατηγική Core Plus, δίνουν την υψηλότερη απόδοση (έως 7 %), επειδή επενδύουν σε λιγότερο κεντρικές περιοχές και χρησιμοποιούν το πιστωτικό μοχλό. Τέλος, τα κεφάλαια που ειδικεύονται στη Value Added, μπορεί να παρέχει απόλυτη απόδοση έως 10 % οφείλεται στο γεγονός ότι οι επενδυτές επενδύουν σε αναδυόμενες αγορές, όπως αυτές, όπου αναμένεται джентрификация, και αποκτούν αντικείμενα υπό ανακαίνιση για μεταπώληση αργότερα σε υψηλότερη τιμή.

    Παραδείγματα ταμεία και τους στρατηγικές

    «Οι επενδυτές έχουν διαφορετικές εργασίες: κάποιος πρέπει διατήρηση του κεφαλαίου με ελάχιστο κίνδυνο και την απόδοση, και κάποιος έτοιμος για το μεγάλο κίνδυνο και αναμένει υψηλότερα τοις εκατό στο συνημμένο κεφάλαιο. Δυτική αγορά κεφαλαίων ακινήτων προσφέρει ένα ευρύ φάσμα διαφορετικών στρατηγικών, το επίπεδο κινδύνου και απόδοσης για τους πελάτες»,— λέει ο Γιώργος Качмазов.

    Μερικά ξένα κεφάλαια ακινήτων και τις στρατηγικές

    Τα δεδομένα των ταμείων

    Το ίδρυμα Aberdeen Property Trust Henderson Legal & General PropFund US Masters Residential Property Fund
    Τύπος ιδρύματος Εξωτερική, котирующийся Εξωτερική, котирующийся Εξωτερική, котирующийся Κλειστό, δεν котирующийся Εξωτερική, котирующийся
    Δικαιοδοσία Ηνωμένο βασίλειο Ηνωμένο βασίλειο Ηνωμένο βασίλειο Γερμανία Αυστραλία
    Στρατηγική Core Core Core Core Plus Value Added
    Το ελάχιστο προϋπολογισμό 5 000 £ 1 000 £ (Acc),
    3 000 000 £ (Inc)
    500 £ 30 000 € N/a
    Γεωγραφία
    αντικείμενα
    Ηνωμένο Βασίλειο (Λονδίνο) Ηνωμένο Βασίλειο (Νοτιο-Ανατολική Αγγλία) Ηνωμένο βασίλειο Γερμανία (Βερολίνο και τα περίχωρα, καθώς και οι πόλεις με πληθυσμό πάνω από 50 χιλιάδες άτομα) ΗΠΑ (Νέα Υόρκη, Νιου Τζέρσεϊ; υποτιμημένες περιοχές)
    Τύποι
    αντικείμενα
    50 % — εμπορικά αντικείμενα, 20 % — γραφεία Εμπορική και είδη γραφείου ακινήτων 22 % —βιομηχανικά αντικείμενα; τα υπόλοιπα καταστήματα, γραφεία, ιδιώτες-πάρκα, αποθήκες Διαμέρισμα Φθηνά σπίτια στο 1-4 της οικογένειας και διαμερίσματα του κτιρίου σε 20-100 διαμερίσματα
    Απόδοση,
    % ανά έτος
    2,0–2,5 3,1 2,8 7,0–10,0 N/a
    Закредитованность
    (LTV, %)
    75-80 N/a

    Σύμφωνα με την έρευνα της Ευρωπαϊκής ένωσης επενδυτές δεν αποτελούν αντικείμενο διαπραγμάτευσης στο χρηματιστήριο κεφάλαια ακινήτων (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), η πλειοψηφία των ερωτηθέντων επενδυτών στο 2016 επιλέξει στρατηγικής του Value Added ή Core. Σε σύγκριση με το έτος 2015 το μερίδιο Core και Value Added αυξήθηκε (με 82,2 μέχρι το 86,2 %), και Oportunistic — μικρότερη (από 17,8 έως 13,8 %). Το γεγονός αυτό υποδηλώνει ότι το 2016 οι επενδυτές ήταν λιγότερο πρόθυμοι να αναλάβουν κινδύνους από ό, τι προηγουμένως. Στην έρευνα αναφέρεται επίσης ότι οι πιο δημοφιλείς αγορές για επενδύσεις — χώρες με χαμηλά κινδύνου (Γερμανία, Γαλλία και ηνωμένο Βασίλειο).

    Σε ορισμένες αγορές το μερίδιο ευκαιριακές στρατηγικές μπορεί να είναι υψηλότερο. Για παράδειγμα, σύμφωνα με JLL, στην Ισπανία το 2015 ήταν 28 % (ενώ το Core και Core Plus — 35 %). Η χώρα χαρακτηρίζεται από μεγάλα ρίσκα από ό, τι, για παράδειγμα, το ηνωμένο Βασίλειο και η Γερμανία, και οι επενδυτές, выбирающие Ισπανία, κατά κανόνα, είναι πρόθυμοι να αναλάβουν μεγαλύτερο κίνδυνο.

    Читайте также:  {:el}Top 10 χώρες, όπου οι ρώσοι ψάχνουν για ακίνητα στο εξωτερικό

    Ελαχιστοποίηση των κινδύνων και τη διαφοροποίηση

    Απόδοση στο ταμείο στους επενδυτές δεν είναι εγγυημένη. Εξαρτάται από το να είναι ακριβά ή φθηνότερα περιουσιακά στοιχεία, καθώς και από τη ζήτηση για την ενοικίαση και τη δυναμική τιμές ενοικίασης.

    Όπως και με οποιοδήποτε είδος των επενδύσεων, οι επενδύσεις σε αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων ενέχει κινδύνους. Όσο μεγαλύτερη είναι η απόδοση, τόσο αυξάνονται οι κίνδυνοι.

    «Ένας από τους κύριους κινδύνους του ιδρύματος, αδίστακτοι ελέγχου. Είναι σημαντικό να επιλέξετε μια εταιρεία με μια καλή ιστορία, φήμη, διαφανή πληροφόρηση και κατανοητή στρατηγική»,— λέει ο Γιώργος Качмазов.

    Οι περισσότεροι κεφάλαια προσπαθούν να ελαχιστοποιήσουν τους κινδύνους, συνδυάζοντας διαφορετικές στρατηγικές και диверсифицируя χαρτοφυλακίου.

    Οι κυριότεροι κίνδυνοι και τρόποι ελαχιστοποίησή τους

    Τα Στοιχεία Tranio

    Οι κίνδυνοι Ως κεφάλαια είναι ασφαλισμένα έναντι κινδύνων
    Οι μακροοικονομικοί κίνδυνοι
    (κρίση, πληθωρισμός, κλπ.)
    Επιλογή σταθερές αγορές (όπως οι επενδύσεις σε «μεγάλο επτά» της Γερμανίας) και η διαφοροποίηση (π. χ., το 80% των κεφαλαίων να επενδύσουν σε εμπορικά κέντρα ή γραφεία και 20 % — σε λογιστικές συγκροτήματα και γηροκομεία)
    Κίνδυνο αγοράς,
    (η πτώση των τιμών των ακινήτων, η μείωση των τιμών μίσθωσης)
    Νομισματικό κίνδυνο
    (για παράδειγμα, όταν επισυνάπτετε ένα αυστραλιανό ίδρυμα στις ΗΠΑ, υπάρχει κίνδυνος πτώσης της ισοτιμίας του αμερικανικού δολαρίου)
    Το νομοθετικό τον κίνδυνο
    (αλλαγές στη νομοθεσία)
    Πώληση σε τιμή χαμηλότερη από την τιμή αγοράς Αγορά σε αγνοήθηκαν περιοχές, στις οποίες αναμένονται ή πραγματοποιούνται джентрификация ή αναγέννηση
    Ο κίνδυνος, που συνδέονται με τη χρηματοδότηση
    (στο μέλλον, το ίδρυμα δεν μπορεί να πάρει ευνοϊκούς όρους για τα δάνεια)
    Δάνεια με σταθερά επιτόκια, η LTV δεν υπερβαίνει το 50 %
    Η αποτυχία να πληρώσει ενοίκιο ενοικιαστές Αξιόπιστη ενοικιαστές με καλή πιστωτική ιστορία (μεγάλες εταιρείες, όπως sainsbury, δημόσιες επιχειρήσεις), αρκετές ενοικιαστές
    Τον κίνδυνο διακοπής λειτουργίας Επιλογή ήδη παραδοθεί προς ενοικίαση αντικειμένων με ελάχιστη заполняемостью 80-95 % σε περιοχές με ανεπτυγμένη σε συγκοινωνιεσ και την αγορά εργασίας μακράς διαρκείας, και οι σκληροί της σύμβασης μίσθωσης
    Ο κίνδυνος αυξημένα έξοδα Επιλογή των ποιοτικών στοιχείων (στέγαση, δεν απαιτεί επισκευή, «πράσινα» κτίρια της κατηγορίας Α, κλπ.)

    Πολλά κεφάλαια να διαφοροποιήσουν το επενδυτικό χαρτοφυλάκιο, δηλαδή επενδύουν επενδυτές ταυτόχρονα σε ακίνητα πολλαπλών τύπων σε διάφορες χώρες, χρησιμοποιώντας διάφορες στρατηγικές και κατευθύνσεις των επενδύσεων. Εκτός από την ακίνητη περιουσία, τα κεφάλαια μπορούν να αποθηκεύσουν ένα μικρό μερίδιο των κεφαλαίων σε μετρητά ή τίτλους. Υπάρχουν επίσης κεφάλαια που δεν επενδύουν απευθείας σε αντικείμενα και επενδύουν σε άλλα αμοιβαία κεφάλαια ή εταιρείες που ασχολούνται με την ακίνητη περιουσία.

    Παράδειγμα διάρθρωσης του χαρτοφυλακίου του ταμείου, λαμβάνοντας υπόψη τη διαφοροποίηση

    Πώς να επενδύσουν;

    Έργα Core και Core Plus — το λιγότερο επικίνδυνη, αλλά μπορεί να κάνει περισσότερα χρήματα με τη βοήθεια της στρατηγικής Value Added.

    «Ενιαία σύσταση αριθ. Η επιλογή εξαρτάται από τους στόχους της επένδυσης και θέσεις επένδυση στο χαρτοφυλάκιο του πελάτη. Για παράδειγμα, εάν το 80 % των κεφαλαίων έχουν ήδη επενδύσει σε αξιόπιστα εργαλεία και χρειάζεται ένα εργαλείο για την αύξηση της κερδοφορίας, τότε το 20 % μπορεί να παραπεμφθεί σε έργα Value Added»,— λέει ο Αλέξανδρος Чернов.

    Σύμφωνα με τον Γεωργίου Качмазова, για όσους επιθυμούν να επενδύσουν σε Value Added, είναι ιδιαίτερα συνιστάται να επιλέξετε φιλικά αγορές και αξιόπιστες κεφάλαια, για να ελαχιστοποιήσει τους κινδύνους.

    «Συνιστάται να επιλέξετε τα κεφάλαια με υποσχόμενες στρατηγικές, για παράδειγμα, να επενδύσει σε μια τέτοια κατηγορία ακινήτων, που θα είναι σε ζήτηση στον ορίζοντα 10-20 χρόνια,— λέει ο Γιώργος Качмазов.— Κατά τη γνώμη μας, είναι микроапартаменты και γηροκομεία. Επίσης, είναι σημαντικό να επιλέξετε αναπτυσόμενη περιοχή, όπου συμβαίνει джентрификация, που για αντικειμενικούς λόγους θα γίνει πιο ρευστή σε 10 χρόνια. Κεφάλαια, инвестирующие στην προοπτική και επίκαιρα στρατηγικής, με μεγάλη πιθανότητα θα αποφέρει στον επενδυτή εισόδημα».

    Εφαρμογή: Χαρακτηριστικά των ευρωπαϊκών κεφαλαίων ακινήτων

    Τα Στοιχεία Της PwC

    Η χώρα Νομικό καθεστώς Απαιτήσεις ταμείο Πλεονεκτήματα Τα μειονεκτήματα
    Αυστρία Το ίδρυμα ακινήτων (Immobilien-Sondervermögen) — το ίδρυμα ανοιχτού τύπου, δεν νομικό πρόσωπο; διοικείται από αυστριακή εταιρεία διαχείρισης (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) είναι είτε LLC (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH), είτε AO (Aktiengesellschaft, AG) Επενδύσεις τουλάχιστον 10 φορές σε 4 χρόνια Για τυχόν επενδυτές? δεν υπάρχει φορολογία στο επίπεδο του ταμείου καλή отрегулированность; το ταμείο αγοράζει μετοχές σύμφωνα με τους επενδυτές Περιορισμοί σχετικά με τους τύπους ακινήτων; αύξηση της αξίας των ακινήτων εκπίπτουν από τον φόρο, ανεξάρτητα από το αν θα πωλείται
    Το ειδικό ταμείο ακινήτων (Immobilien-Spezialsondervermögen) — ίδρυμα κλειστού τύπου, δεν νομικό πρόσωπο; διοικείται από αυστριακή εταιρεία διαχείρισης (KAG) είναι είτε LLC (GmbH), είτε AO (AG) Επενδύσεις τουλάχιστον 5 φορές σε 4 χρόνια Ευέλικτο εργαλείο για θεσμικούς επενδυτές Περιορισμοί για ορισμένες μορφές ακινήτων; το ταμείο μόνο για τα νομικά πρόσωπα; συνήθως μόνο μακροπρόθεσμες επενδύσεις; αύξηση της αξίας των ακινήτων εκπίπτουν από τον φόρο, ανεξάρτητα από το αν θα πωλείται
    Ηνωμένο βασίλειο Κεφάλαια — συνεταιρισμού περιορισμένης ευθύνης (Limited Partnership) Όχι Δεν υπάρχει φορολογία στο επίπεδο του ιδρύματος; μειώσει τους φορολογικούς συντελεστές για τους επενδυτές-μη κατοίκους Η δομή του είναι πιο κατάλληλο για τα κεφάλαια κλειστού τύπου
    Фискально διαφανείς κεφάλαια (Tax Transparent Funds, TTFs): εξουσιοδοτημένο και διευθετήσιμος συνεταιρισμός περιορισμένης ευθύνης (authorised and regulated limited partnership vehicle, ALP) και δομή που βασίζεται στη σύμβαση της κοινής ιδιοκτησίας (contractual co-ownership arrangement, CCA) Όχι Δεν υπάρχει φορολογία στο επίπεδο του ιδρύματος; μειώσει τους φορολογικούς συντελεστές για τους επενδυτές-μη κατοίκους; οι μη κάτοικοι μπορούν να απαλλάσσονται από το φόρο κεφαλαιουχικών κερδών TTF — νέος τρόπος λειτουργίας του ταμείου ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των. υπάρχει αβεβαιότητα στο θέμα της αναγνώρισης διεθνείς οργανισμούς
    Εξουσιοδοτημένο ταμείο επενδύσεων σε ακίνητα (Property Authorised Investment Fund, PAIF), μια εταιρεία επενδύσεων ανοικτού τύπου (open-ended investment company, OEIC) Όροι θεωρούνται ξεχωριστά Τα περισσότερα άρθρα των εσόδων του ταμείου εξαιρούνται από τον εταιρικό φόρο (αλλά τα έσοδα επενδυτές φορολογούνται) Σκληρή κανονισμού λειτουργίας του ιδρύματος (η Υπηρεσία για τον έλεγχο των χρηματοπιστωτικών συναλλαγών, την Financial Conduct Authority)
    Γερμανία Το ίδρυμα ακινήτων (Immobilien-Sondervermögen) —το ίδρυμα ανοιχτού τύπου, δεν νομικό πρόσωπο; διοικείται από τη γερμανική εταιρεία διαχείρισης (KAG) είναι είτε LLC (GmbH), είτε AO (AG), είτε LLC και коммандитное συνεργασία (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. ΚΛ) Τραπεζική χρηματοδότηση δεν υπερβαίνει το 30 % της συνολικής αξίας των περιουσιακών στοιχείων недвижимых Ένας κοινός και αξιόπιστο εργαλείο για κάθε επενδυτές? δεν υπάρχει φορολογία στο επίπεδο του ιδρύματος Μέχρι εξαγοράς μεριδίων — ελάχιστη διετή περίοδο της ιδιοκτησίας και η ετήσια προθεσμία ειδοποίησης για την έξοδο
    Ειδική εξωτερική ταμείο (- κονσερβοποιήστε την spezial-Sondervermögen) — δεν νομικό πρόσωπο; διοικείται από τη γερμανική εταιρεία διαχείρισης (KAG) είναι είτε LLC (GmbH), είτε AO (AG), είτε LLC και коммандитное συνεργασία (GmbH & Co. ΚΛ) Τραπεζική χρηματοδότηση δεν υπερβαίνει το 50% του συνολικού κόστους недвижимых περιουσιακών στοιχείων Δεν υπάρχει φορολογία στο επίπεδο του ιδρύματος Μόνο για επαγγελματίες ή ημι-επενδυτές
    Είναι ένα κλειστό ταμείο (geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Investment-KG) — συνεργασία με την εταιρεία περιορισμένης ευθύνης; ο κύριος εταίρος — συνήθως LLC (GmbH); οι επενδυτές είναι εταίροι με περιορισμένη ευθύνη имущественной Τραπεζική χρηματοδότηση δεν υπερβαίνει το 60% του συνολικού κόστους недвижимых περιουσιακών στοιχείων Για τυχόν επενδυτές; όχι φόρου στην κατανομή του εισοδήματος Να μην είναι διαθέσιμες συμφωνίες περί διπλής φορολογίας και ευρωπαϊκές οδηγίες; το ίδρυμα μπορεί να υπόκεινται σε γερμανικό φόρο στην εμπορική δραστηριότητα
    Το ειδικό ταμείο κλειστού τύπου (- κονσερβοποιήστε την spezial-Investment-KG); επενδυτική AO (Investmentaktiengesellschaft) ή συνεταιρισμός περιορισμένης ευθύνης (Investment-ΚΛ); ο κύριος εταίρος — συνήθως LLC (GmbH); οι επενδυτές είναι εταίροι με περιορισμένη ευθύνη имущественной Όχι Δεν υπάρχει φορολογία εισοδήματος σε επίπεδο ιδρύματος Να μην είναι διαθέσιμες συμφωνίες περί διπλής φορολογίας και ευρωπαϊκές οδηγίες, μόνο για επαγγελματίες ή ημι-επενδυτές
    Λουξεμβούργο Τα κεφάλαια, τα ρυθμιζόμενα τη συμφωνία για τις συλλογικές επενδύσεις (Undertakings for Collective Investments, UCIs): ίδρυμα κοινής διαμονής (Fonds Commun de Placement, FCP), μια εταιρεία επενδύσεων με μεταβλητό κεφάλαιο (Société d ‘Investissement à Capital Variable, SICAV), μια εταιρεία επενδύσεων με σταθερό κεφάλαιο (Société d’ Investissement à Capital Fixe, SICAF); οδηγούνται από το λουξεμβούργο την εταιρεία διαχείρισης (Alternative Investment Fund Manager, AIFM) Μέγιστο 20 % των κεφαλαίων μπορούν να δοθούν σε ένα επενδυτικό αντικείμενο; τραπεζική χρηματοδότηση δεν υπερβαίνει το 50% του συνολικού κόστους недвижимых περιουσιακά στοιχεία η ελάχιστη αξία ενεργητικού — 1,25 εκατ. ευρώ Το ευέλικτο εργαλείο επενδύσεων, δημοφιλής με τους ξένους επενδυτές? δεν υπάρχει φορολογία στο επίπεδο του ιδρύματος Φορολογία επενδυτές εξαρτάται από τη χώρα κατοικίας
    Λειτουργία εξειδικευμένων επενδυτικών ταμείων (Specialised Investment Funds, SIF): FCP, SICAV, SICAF Μέγιστο 30 % των κεφαλαίων μπορούν να δοθούν σε ένα επενδυτικό αντικείμενο, το ελάχιστο κόστος των περιουσιακών στοιχείων — 1,25 εκατ. ευρώ Δεν υπάρχει φορολογία στο επίπεδο του ιδρύματος Επενδυτές μπορούν να είναι μόνο οι εταιρείες, επαγγελματίες επενδυτές ή ιδιώτες, вкладывающие τουλάχιστον 125 χιλ. ευρώ ή έτοιμα να παρέχουν τα έγγραφα σχετικά με την παρουσία εμπειρία επένδυση; φορολογία επενδυτές εξαρτάται από τη χώρα κατοικίας
    Η κοινωνία της επένδυσης σε επικίνδυνη κεφάλαιο (Société d ‘ Investissement en Capital à Τολμηρός, SICAR); μπορεί να λάβει διαφορετικές μορφές νομικού προσώπου (ΕΠΕ, συνεργασία περιορισμένης ευθύνης και άλλα) Όχι (καθώς οι επενδύσεις ευκαιριακές) Δεν υπάρχει φορολογία στο επίπεδο του ιδρύματος Μόνο για επαγγελματίες επενδυτές; φορολογία επενδυτές εξαρτάται από τη χώρα κατοικίας
    Γαλλία Ταμείο επενδύσεων ακινήτων (Fonds de Placement Immobilier, FPI) και η εταιρεία, ποια преимущественной λειτουργία είναι κτηματομεσιτικές (Société de Placement à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); λειτουργεί από το γαλλικό ή σήμα σε άλλη χώρα της ΕΕ από την εταιρεία Κεφάλαιο ύψους 500 χιλ. ευρώ κατά τα πρώτα 3 χρόνια μετά την ίδρυση του; τουλάχιστον το 60 % του ενεργητικού πρέπει να είναι με την ακίνητη περιουσία; τουλάχιστον το 85% του εισοδήματος από ενοίκια και (για SPPICAV) 100 % της αύξησης κεφαλαίου μοιράζονται στους επενδυτές Δεν υπάρχει φορολογία στο επίπεδο του ιδρύματος για δημόσια ταμεία μπορεί να απαλλαγή από το 3 τοις εκατό του φόρου Να μην είναι διαθέσιμες συμφωνίες περί διπλής φορολογίας; ταμεία FPI малочисленны
    Читайте также:  {:el}Παράγοντες κινδύνου: από τι εξαρτάται η απόδοση των επενδύσεων σε ακίνητα

    Αυτό το υλικό μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο για ενημερωτικούς σκοπούς. Επενδύσεις σε ακίνητα ενέχει κινδύνους, συμπεριλαμβανομένου του κινδύνου απώλειας του ποσού του υπο κεφαλαίου. Να κατανοήσουμε τις αποχρώσεις θα σας βοηθήσουν εξειδικευμένοι εμπειρογνώμονες των επενδύσεων. Tranio συνιστά να επικοινωνήσετε μαζί τους πριν από την επένδυση.

    Julia Кожевникова, Tranio