{:el}

Πολλοί επενδυτές, вкладывающие μέσα σε ξένο ακίνητο, πρόθυμοι για υψηλή απόδοση. Ωστόσο, δεν είναι όλοι καταλαβαίνουν ότι μια μεγάλη αρχική απόδοση συνεπάγεται μεγάλους κινδύνους, δηλαδή την πιθανότητα της μείωσης των εσόδων μακροπρόθεσμα.

Προτείνουμε στους πελάτες εκ των προτέρων να αξιολογεί τους κινδύνους και να σκεφτεί μια στρατηγική επένδυσης με τη βέλτιστη ισορροπία απόδοσης, της αξιοπιστίας, της εργασίας και άλλων παραγόντων αποδοτικότητας επενδύσεων. Οι περισσότεροι πελάτες Tranio κατάλληλο απλή μίσθωση τους σε μια σταθερή θέση, με τη μακροπρόθεσμη арендным σύμβαση και έλεγχο μέσω του ελέγχου η εταιρεία. Σε αυτό το άρθρο θα εξετάσουμε το πώς να παρέχουν την καλύτερη δυνατή απόδοση με μια τέτοια στρατηγική.

Γιατί μια απλή επιχείρηση ενοικίου

Χαρακτηριστικές οι επενδυτές που χρησιμοποιούν τις υπηρεσίες Tranio,— επιτυχημένοι επιχειρηματίες από τη Ρωσία, τη Βραζιλία, το Ιράν ή την Κίνα. Συνήθως, στο σπίτι έχουν ενεργό επιχείρηση, που φέρνει το βασικό κέρδος. Από ακίνητης περιουσίας προτιμούν να λαμβάνουν παθητικό εισόδημα με ελάχιστο вовлеченностью στη διαχείριση. Είναι μια επένδυση, όχι τόσο για το κέρδος, πόσο με σκοπό να σώσει το κεφάλαιο και την προστασία του από τους πολιτικούς και οικονομικούς κινδύνους της χώρας.

Οι περισσότεροι πελάτες δεν σχεδιάζουν να πωλούν τα έσοδα ακινήτων στο εγγύς μέλλον. Αυτή η ιδιοκτησία παρέχει στους επενδυτές προσωπική ταμείο συντάξεων και χρησιμεύει ως εγγύηση για την οικονομική ευημερία των παιδιών τους. Ένα άλλο σημαντικό κίνητρο — άδεια παραμονής στις ΗΝΩΜΈΝΕΣ πολιτείες ή χώρες της Ευρώπης, που παρέχουν αυτή τη δυνατότητα στους αγοραστές ακινήτων.

Οι επενδυτές μας συνήθως δεν είναι κατάλληλα έργα προστιθέμενης αξίας — κατασκευή ή редевелопмент. Τα συνημμένα σε αυτά συνδέονται με τους υψηλούς κινδύνους, μεταξύ των οποίων η υπέρβαση εκτιμήσεις, τις δυσκολίες με την καταχώρηση των αδειών, υπερβολική τιμή αγοράς και τις έρευνες του αγοραστή. Από επενδυτή απαιτείται η ενεργός συμμετοχή στο έργο και το ιδιαίτερο προσόν στον τομέα των κατασκευών. Έργα-ανάπτυξη αποτελεσματική ως βασικό είδος της δραστηριότητας, και όχι ως ένα εργαλείο για τη διατήρηση του κεφαλαίου.

Έτσι, η μη-core επενδυτές σας προτείνουμε ένα απλό ενοικίου τους: αγοράσουν ακίνητο και να το νοικιάσω. Είναι низкорискованная και απλή στην εφαρμογή της στρατηγικής.

Προϋπολογισμός και τύποι αντικειμένων

Σας συνιστούμε να εξετάσει την επένδυση σε ακίνητα στο εξωτερικό με προϋπολογισμό από 200 χιλιάδες ευρώ. Φθηνότερα, με λίγες εξαιρέσεις, είναι δύσκολο να αγοράσει ένα εμπορεύσιμο αντικείμενο. Σε αυτό το τμήμα σας συνιστούμε να αγοράζουν κατοικίες διαμερίσματα. Ανάμεσά τους πλεονεκτήματα — υψηλή ρευστότητα και σταθερή ζήτηση.

Με προϋπολογισμό πάνω από 2,5 εκατομμύρια ευρώ θα πρέπει να καθοδηγείται σε εμπορικές περιοχές — κυρίως εμπορικών ακινήτων και γηροκομεία.

Ανεξάρτητα από τον προϋπολογισμό σας, το 50-60% του κόστους αντικείμενο συνήθως, μπορείτε να πάρετε ένα δάνειο, έτσι ώστε οι επενδύσεις σε ακίνητα τα έσοδα μπορεί να ξεκινήσει και με 100 χιλ. ευρώ ίδια κεφάλαια.

Τύποι εμπορικών ακινήτων και τις ρυθμίσεις τους
Τα στοιχεία Tranio (μέσες συνιστώμενες δείκτες)*

Τύποι
αντικείμενα
Απόδοση,
% ετησίως
Χρόνος
της σύμβασης
ενοικίαση
Πλεονεκτήματα Μειονεκτήματα
Από 300 χιλιάδες ευρώ
Διαμερίσματος (βραχυπρόθεσμη μίσθωση) 5-7 Από 1 ημέρες Υψηλή ρευστότητα; σε σύγκριση με μακροπρόθεσμη ενοικίαση — υψηλότερη απόδοση και δεν υπάρχει πρόβλημα με την έξωση των ενοικιαστών περισσότερο τις δυνατότητες αύξησης των ενοικίων Οι κίνδυνοι της διαχείρισης και της διακοπής; σε σύγκριση με μακροπρόθεσμη ενοικίαση — πιο γρήγορη φθορά
Διαμερίσματος (μακροχρόνια μίσθωση) 2-3 Από 1 έτους Υψηλή ρευστότητα υψηλή ζήτηση από την πλευρά των ενοικιαστών, σταθερή, ακόμη και κατά τη διάρκεια της κρίσης Οι κίνδυνοι της διαχείρισης και της διακοπής; προβλήματα με την έξωση των ενοικιαστών
Η φοιτητική στέγαση 4-6 Από 6 μήνες Η υψηλή ζήτηση από την πλευρά των ενοικιαστών Σε σύγκριση με διαμερίσματα — κάτω από ρευστότητα, είναι δύσκολο να μετατρέψει
Από 2,5 εκατομμύρια ευρώ
Αποδίδοντας το σπίτι 3-5 Από 1 έτους Υψηλή ρευστότητα, η δυνατότητα αύξησης της κεφαλαιοποίησης Χαμηλή απόδοση, πολλοί ενοικιαστές, προβλήματα με την έξωση, χρειάζεται η εταιρεία
Φωτεινοί καταστήματα 3-4 3-10 ετών Υψηλή ρευστότητα, η δυνατότητα αύξησης της κεφαλαιοποίησης Χαμηλή απόδοση
Σούπερ μάρκετ 5-6,5 12-15 χρόνια Υψηλή απόδοση, μακράς διαρκείας συμβάσεις Όσο πιο κοντά προθεσμίας της σύμβασης, τόσο χαμηλότερη ρευστότητα
Από 10 εκατ. ευρώ
Γηροκομείο 5-6,5 20-25 χρόνια Αύξηση του αριθμού των συνταξιούχων, μακράς διαρκείας συμβάσεις Είναι δύσκολο να μετατρέψει
Εμπορικά κέντρα 4-6 5-15 ετών Υψηλή απόδοση Οι κίνδυνοι της διαχείρισης με ένα μεγάλο αριθμό των ενοικιαστών
Το ξενοδοχείο 4-6 10-20 χρόνια Υψηλή απόδοση Είναι δύσκολο να μετατρέψει

* Μέσοι δείκτες για αντικείμενα:

  • σε εύπορες περιοχές των μεγάλων ευρωπαϊκών πόλεων;
  • νέα αντικείμενα ή μετά την αναμόρφωση;
  • ενοίκιο συμβόλαια στην αρχή της περιόδου.

Τοποθεσία

Από τη θέση του αντικειμένου εξαρτάται άμεσα τους κινδύνους και την απόδοση των επενδύσεων. Σας συνιστούμε να επενδύσουν σε χώρες με ανεπτυγμένη οικονομία και σταθερό πολιτικό σύστημα. Ελάχιστη κινδύνων διαφέρουν Αυστρία, ηνωμένο Βασίλειο, Γερμανία, ΗΠΑ, Γαλλία και Ελβετία: σε αυτές τις χώρες λιγότερο η πιθανότητα υπερ-πληθωρισμού, την πτώση των εθνικών νομισμάτων και τη μείωση του ΑΕΠ.

Читайте также:  {:el}Παράγοντες κινδύνου: από τι εξαρτάται η απόδοση των επενδύσεων σε ακίνητα

Η πλειοψηφία των ρώσων πελάτες προτιμούν τη Γερμανία, λόγω της γεωγραφικής εγγύτητας, αλλά και επειδή σε σύγκριση με τις άλλες χώρες απόδοση στη Γερμανία λίγο περισσότερο, τους όρους δανεισμού καλύτερα, και τους φόρους λίγο παρακάτω. Αλλά και άλλες χώρες από αυτή τη λίστα, επίσης παρουσιάζουν ενδιαφέρον: για παράδειγμα, ορισμένοι επενδυτές επιλέγουν ΗΠΑ, επειδή περιμένουν εκεί μεγαλύτερη κεφαλαιοποίηση, άλλοι φοβούνται την αποδυνάμωση της γερμανικής οικονομίας, λόγω των πολιτικών γεγονότων, και ακόμα άλλοι αποκτούν τα έσοδα ακινήτων σε χώρες, όπου συγκεντρώνονται τα επαγγελματικά ή προσωπικά συμφέροντα.

Σας προτείνουμε επίσης να ληφθεί υπόψη το, σε ποιο νόμισμα θα είναι υποψήφια έξοδα της οικογένειας του επενδυτή μετά από 5-10 χρόνια. Για παράδειγμα, εάν έχετε μια κατοικημένη ακίνητη περιουσία στο Ηνωμένο βασίλειο και εκεί μαθαίνουν τα παιδιά σας, τότε αξίζει να ρίξουμε μια ματιά σε αντικείμενα ενοικίου έσοδα από τα οποία παράγεται σε λίρες στερλίνες.

Μεταξύ των οικισμών είναι καλύτερα να επιλέξετε είτε μεγαλουπόλεις και τις καλές προάστια, είτε την πόλη μεσαίου μεγέθους με έναν αυξανόμενο πληθυσμό, ανεπτυγμένη αγορά εργασίας και τις δυνατότητες οικονομικής ανάπτυξης. Σας προτείνουμε να περιηγηθείτε σε δοκιμασμένες περιοχές, στις οποίες υπάρχουν ήδη επιτυχημένη εμπειρία επενδύσεων συμπατριώτες τους. Για παράδειγμα, καλές επιλογές — δυτικοευρωπαϊκές πρωτεύουσες και μεγάλες πόλεις της Δυτικής Γερμανίας.

Η επιλογή του εξαρτάται από τον τύπο του ακινήτου. Για παράδειγμα, φωτεινοί καταστήματα είναι καλύτερα να αγοράσετε σε κεντρικούς δρόμους με έντονη κυκλοφορία, και του εμπορίου-αποθηκευτικούς χώρους — στην έξοδο από την μεγάλη πόλη κοντά με τη δρομολόγηση.

Οι ενοικιαστές και σύμβαση ναύλωσης

Αν μπορείτε να νοικιάσουν ακίνητα κατοικίας, ως ενοικιαστές προτιμώνται οι εκπρόσωποι της μεσαίας τάξης με καλή πιστωτική ιστορία και σταθερό εισόδημα. Και στον τομέα των εμπορικών ακινήτων τουλάχιστον έχει ρίσκο αντικείμενα που ήδη ενοικιάζονται σε μεγάλους εταιρικούς μισθωτές που δραστηριοποιούνται στην αγορά δεκάδες ή εκατοντάδες χρόνια. Η πιθανότητα πτώχευσης όπως ενοικιαστές λιγότερο από μικρές ιδιωτικές εταιρείες. Πληροφορίες για την οικονομική κατάσταση των ενοικιαστών μπορεί να ζητήσει από τους δικηγόρους κατά τη διαδικασία εξέτασης του αντικειμένου (Due Diligence).

Αντικείμενα με μεγάλο αριθμό των ενοικιαστών (για παράδειγμα, αποδίδοντας το σπίτι ή εμπορικά κέντρα) δεν είναι κατάλληλα ξένες μη-core επενδυτές. Σύμφωνα με την εμπειρία μας, αν ενοικιαστές περισσότερα από πέντε, είναι ουσιαστικά αυξάνει τους κινδύνους διαχείρισης και αυξάνει τις απαιτήσεις για τον επαγγελματισμό της εταιρείας διαχείρισης. Το καλύτερο είναι να αγοράσει ένα ακίνητο με ένα μόνο ενοικιαστή.

Σημαντική προϋπόθεση για την σύμβαση — διαχωρισμός του κόστους συντήρησης του αντικειμένου μεταξύ του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή: ποιος πληρώνει το φόρο ακινήτων, βοηθητικά προγράμματα, ασφάλιση και άλλα άρθρα του κόστους. Σας συμβουλεύουμε να μειώσει τους κινδύνους αγοράζοντας αντικείμενα, στα οποία το μέγιστο των λειτουργικών δαπανών που στο μισθωτή. Της σύμβασης αυτού του τύπου ονομάζονται NN Lease (Double Net Lease) ή NNN Lease (Triple Net Lease), τους διαφορά από τις άλλες επιλογές που εμφανίζονται στον πίνακα:

Τύπος μίσθωσης Το κόστος της ιδιοκτησίας
Επισκευή προσόψεων
και οικοδομικών
σχέδια
Το περιεχόμενο
και συντήρηση
Ασφάλιση Φόρος
real estate
Gross Rent Lease
N Lease
(Single Net Lease)
·
NN Lease
(Double Net Lease)
· ·
NNN Lease
(Triple Net Lease,
ανάλογο στη Γερμανία —Νταχ & Fach)
· · ·
Absolute NNN Lease · · · ·

Συνιστάται να αγοράσετε αντικείμενα c μακροχρόνιες (10-20 χρόνια) арендными συμβάσεις χωρίς δικαιώματα καταγγελίας, και με σκληρή ενοίκιο επιτόκιο χωρίς αναφορά σε λειτουργικά δείκτες της επιχείρησης του μισθωτή. Λάβετε υπόψη ότι η σύμβαση επιβάλλει υποχρεώσεις στις δύο πλευρές: δεν πρόκειται μόνο για το γεγονός ότι ο μισθωτής εγγυάται ένα σταθερό ενοίκιο για όλο αυτό το διάστημα, αλλά και για το γεγονός ότι ο ιδιοκτήτης δεν έχει το δικαίωμα να εκδιώξει το μισθωτή πριν από τη λήξη της σύμβασης.

Μακροπρόθεσμες συμβάσεις δίνουν στον επενδυτή πρόσθετη ασφάλιση από την τιμή των διορθώσεων από τα οποία δεν προστατεύονται ακόμη και οι πιο αξιόπιστες αγορές ακινήτων. Αν έχετε επενδύσει σε ένα αντικείμενο με 15-20 χρόνια συμβόλαιο, τότε με μεγάλη πιθανότητα την περίοδο της μείωσης των τιμών θα πρέπει για τα πρώτα 10 χρόνια της ιδιοκτησίας, καθώς κύκλοι της αγοράς ακινήτων διαδέχονται ο ένας τον άλλο κάθε 7-10 χρόνια. Με σκληρούς συμβάσεις για 15-20 χρόνια διακυμάνσεις των τιμών δεν θα έχουν επιπτώσεις στο εισόδημα, καθώς δεν μπορούν πρόωρα να καταγγείλει τη σύμβαση ή να μειώσει το ενοίκιο. Με αυτόν τον τρόπο, θα είστε σε θέση να περιμένει μέχρι η αγορά ανακάμψει, και να βγείτε από το πρόγραμμα κατά καλή συγκυρία.

Ακόμη και αν εξακολουθούν τα συμβόλαια συνήθως, μπορείτε να δημιουργήσετε ευρετήριο μισθώματα σύμφωνα με τον πληθωρισμό, δηλαδή, κάθε χρόνο την προαγωγή τους περίπου 1-2 %. Όταν θετική ανάπτυξη της αγοράς σε αυτό έχει τα μειονεκτήματά του. Για παράδειγμα, εάν η αγορά ακινήτων κάθε χρόνο αυξάνεται στο 4 %, και σε 10 χρόνια θα θέλαμε να πάρει ένα αντικείμενο είναι σημαντικά πιο ακριβά αύξησης του πληθωρισμού — δεν μπορείτε να το κάνετε, επειδή σας περιορίζει συμβόλαιο. Ως εκ τούτου, οι επενδυτές που πιστεύουν στην άνοδο της αγοράς σε μακροπρόθεσμη βάση, είναι καλύτερα να αγοράσετε αντικείμενα με пятилетними συμβάσεις (για παράδειγμα, εμπορικών ακινήτων για τους πεζούς δρόμους) και δείκτης τιμή ενοικίασης με την ολοκλήρωση της σύμβασης.

Читайте также:  {:el}Η αγορά ακινήτων του Παρισιού υπερθερμαίνεται λόγω της αυξημένης ζήτησης από ξένους επενδυτές

Δυνατότητα αύξησης του κόστους

Низкорискованные περιουσιακά στοιχεία στις δυτικές αγορές που πωλούνται με το αρχικό ενοίκιο απόδοση από 3 έως 7 %. Αγοράζουν αντικείμενα με την αρχική απόδοση πάνω από 7 % θεωρούμε ότι είναι αδικαιολόγητη και ασύμφορη για τον ξένο επενδυτή: σε τέτοια έργα υψηλή πιθανότητα, ότι στον ορίζοντα 5-10 χρόνια υλοποιείται κανένα κίνδυνο, το κόστος για την εξάλειψη της οποίας θα είναι υψηλότερο από το ασφάλιστρο κινδύνου στην είσοδο.

Επιπλέον, οι αγορές με χαμηλό επίπεδο κινδύνου και απόδοσης (συνήθως είναι κέντρα και διάσημο περιοχές των μεγάλων πόλεων) ακριβά πιο γρήγορα από ό, τι εκείνα που χαρακτηρίζονται από υψηλή αρχική απόδοση και τις συνοδευτικές τους υψηλούς κινδύνους.

Για παράδειγμα, όπως έδειξε πραγματοποιήθηκε Tranio εκ των υστέρων ανάλυση των τιμών των ακινήτων στις ΗΠΑ, από το 2001 έως το 2015 αντικείμενα με την αρχική απόδοση 3 % αυξήθηκε σε τιμή κατά μέσο όρο 5 % ετησίως, με απόδοση 5 % — στο 4,7 %, με απόδοση 7 % — μόνο στο 3,5 % το χρόνο, ενώ τα αντικείμενα με απόδοση 9 % θα μπορούσε να πέσει σε τιμή. Όταν το κάνετε αυτό, μεταξύ дешевеющих αντικείμενα λιγότερο πιθανό να χάσει σε αξία εκείνοι που είχαν την χαμηλότερη απόδοση. Η πιθανότητα πτώσης των τιμών είναι υψηλότερος σε αντικείμενα με πιο υψηλή αρχική απόδοση, έτσι ώστε λαμβάνοντας υπόψη την πιθανότητα υλοποίησης αυτού του κινδύνου αντικείμενα με την αρχική απόδοση των 3-7 % δίνουν ως αποτέλεσμα μια μεγαλύτερη συνολική απόδοση.

Για την πρόβλεψη της αύξησης των τιμών είναι επίσης σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης της περιοχής. Πιο ακριβά ακίνητα εκεί όπου συμβαίνει джентрификация — διαδικασία, κατά την οποία βιομηχανικές περιοχές μετατρέπονται σε πολυτελή καταλύματα, εξευγενισμένο περιοχή, η ανάπτυξη των υποδομών και του πληθυσμού με χαμηλό εισόδημα έχει αντικατασταθεί από την πιο πλούσιοι. Με αυτό το πιο συμφέρουσα περιοχές που βρίσκονται κοντά από το κέντρο της πόλης ή έχουν καλές συγκοινωνιακές συνδέσεις με το κέντρο.

Η βέλτιστη απόδοση δεν εξαρτάται μόνο από τους κινδύνους, αλλά και από τη διάρκεια της επένδυσης. Όσο μικρότερο είναι το διάστημα, τόσο μεγαλύτερη η αρχική απόδοση έχει νόημα στο πλαίσιο ζωνών 3-7 %. Για παράδειγμα, χωρίς να λαμβάνει υπόψη του δανείου κατά 20 ετών το χρόνο της επένδυσης μεγαλύτερη συνολική απόδοση (με την επιφύλαξη της αύξησης της κεφαλαιοποίησης) επιτυγχάνεται όταν η αρχική απόδοση 3,8–5,8%? και αν η διάρκεια της επένδυσης — 10 χρόνια, τότε η βέλτιστη αρχική απόδοση — 4,5–6,5 %. Είναι η έξοδος αναλυτές Tranio λάβει ως αποτέλεσμα της έρευνας 100 ζευγάρια «απόδοση — κέρδος από την κεφαλαιοποίηση» για κατοικίες και μη οικιστικά ακίνητα Γερμανία.

Πίστωση

Μπορείτε να αυξήσετε την απόδοση με υποθήκη.

Τα χρήματα, συμμετέχουν για λογαριασμό της υποθήκης, είναι φθηνότερα από ό, τι ο μισθωτής πληρώνει το ενοίκιο. Για παράδειγμα, κατά την αγορά επενδυτικών ακινήτων στη Γερμανία, μπορείτε να βασιστείτε σε δάνειο, ύψους έως 60 % της αξίας του αντικειμένου κάτω από το 2-3 % ετησίως. Όταν το ενοίκιο απόδοση 6,5 % απόδοση στο συνημμένο κεφάλαιο με την επιφύλαξη του δανείου μπορεί να φτάσει τα 8-10 %.

Σε γενικές γραμμές, οι φτηνότερες δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο χωρίς τη δυνατότητα πρόωρης αποπληρωμής, και τα πιο ακριβά — με σταθερό επιτόκιο, παραδέχθηκε την πρόωρη εξόφληση.

Είναι καλύτερα να πάρετε ένα δάνειο για ένα μεγάλο χρονικό διάστημα (10-15 χρόνια): όσο μεγαλύτερη είναι η διάρκεια, τόσο πιο ακριβά τα χρήματα, αλλά και τόσο μικρότερος ο κίνδυνος, ότι η αρνητική οι συνθήκες της αγοράς θα επηρεάσει τους όρους αναχρηματοδότησης. Σε περίπτωση εμπορικών ακινήτων συνιστάται να εγγραφούν υποθήκες σύμφωνα με το σχήμα, κατά το οποίο, πρώτα πληρώνονται οι τόκοι και το σώμα του δανείου — προς το τέλος της διάρκειας του δανείου. Παράλληλα, κατά προτίμηση, μέχρι το τέλος της ζωής του ήταν αποσβήνεται τουλάχιστον 40-50 % του σώματος.

Δεν αξίζει перекредитовывать αντικείμενο και να δανειστεί πάρα πολλά. Αλλά και δεν θα πρέπει να καταλαμβάνουν πολύ λίγο, έτσι όπως θα ήταν περίεργο να μην χρησιμοποιούν δυνατότητα να δανειστεί φθηνότερα από ό, τι πληρώνει ο μισθωτής.

Βελτιστοποίηση φόρων

Όσον αφορά τη βελτιστοποίηση του φόρου στο εισόδημα, τότε τα άτομα στην Ευρώπη και τις ΗΠΑ πληρώνουν αναλογικά με το μέγεθος του εισοδήματος και την ακίνητη περιουσία αξίας έως και 1 εκατ. ευρώ ευκολότερη εκδοθεί σε φυσικό πρόσωπο. Πιο ακριβό αντικείμενο είναι πιο επικερδές να δηλώσετε στην εταιρεία, επειδή δεν τα νομικά πρόσωπα είναι συνήθως επίπεδη και χαμηλότερο ποσοστό φόρου εισοδήματος. Επίσης, οι εταιρείες είναι πιο εύκολο να μειώσει το φορολογητέο βάση λόγω μείωσης και εκπτώσεις σε δάνεια από την τράπεζα και ο ιδρυτής της.

Читайте также:  {:el}Επενδύσεις σε γαλλικές νέα κτίρια: τα χαρακτηριστικά της αγοράς και της φορολογίας

Το καλύτερο από όλα, αν μια συμφωνία μπορεί να οργανώσει έτσι ώστε να πληρώνουν φόρους μόνο στη χώρα την εύρεση του ακινήτου. Η δυνατότητα αυτή εξαρτάται από το φορολογικό резиденства επενδυτή, διακρατικές συμφωνίες για την αποφυγή διπλής φορολογίας, μορφές ιδιοκτησίας και άλλους παράγοντες. Σύμβουλοι Tranio με τη βοήθεια των φορολογικών συμβούλων βοηθούν κάθε πελάτη ξεχωριστά δομήσει δυνατό και να εκδώσει ένα δάνειο σε ιδανικές συνθήκες.

Έξοδος από το έργο

Η συνήθης χρόνος της ιδιοκτησίας κερδοφόρα ακίνητη περιουσία έως πώληση — 5-20 χρόνια. Κατά κανόνα, θα πρέπει να έχετε τουλάχιστον 13-14 ετών, για το αντικείμενο окупился και άρχισε να αποφέρει κέρδος. Σε ορισμένες χώρες, οι επενδυτές επικεντρώνονται στην περίοδο, κατά την πώληση μετά από την οποία δεν καταβάλλεται φόρος κεφαλαιουχικών κερδών (π. χ., στη Γερμανία είναι 10 χρόνια).

Μπορεί να είναι κερδοφόρο να πωλήσει το ακίνητο από πολλά χρόνια — ένας από τους βασικούς κινδύνους των επενδύσεων, που συχνά δεν λαμβάνουν υπόψη τους πελάτες που ενδιαφέρονται για την υψηλή απόδοση. Τους προσελκύουν προτάσεις με την αρχική απόδοση 8 % και ανωτέρω τυπικά παραδείγματα — στάθμευσης ή στέγαση για τους φοιτητές στην περιφέρεια. Το βασικό μειονέκτημα αυτών των αντικειμένων — χαμηλή ρευστότητα, τότε υπάρχει μικρή ζήτηση για την αγορά. Αν είσαι έτοιμος να τους πουλήσει, θα πρέπει να μειώσει σημαντικά την τιμή, που τελικά όπως εξαλείφει υψηλή αρχική απόδοση.

Όταν ορίζοντα σχεδιασμού 10-20 χρόνια, σας συμβουλεύουμε να εξετάσει την εμπορική ακίνητη περιουσία, με την αρχική απόδοση 5 % (με την επιφύλαξη άλλων συστάσεων από αυτό το άρθρο). Συχνά το κόστος τους αυξάνεται κατά 2-3% ανά έτος μαζί με την αγορά ή ακόμη και πιο γρήγορα από αυτόν. Είναι αξιόπιστα τα στοιχεία που μπορεί να είναι επωφελής για να πουλήσει και νωρίτερα από το χρονοδιάγραμμα, αν τα σχέδιά σας αλλάξουν. Και όταν стрессовом το σενάριο, η ιδιότητα αυτή είναι λιγότερο χάνει σε τιμή από ό, τι πιο επικίνδυνη αντικείμενα με υψηλή αρχική απόδοση.

Ωστόσο, αν σκοπεύετε να πωλήσει το αντικείμενο 1-3 χρόνια, τότε είναι καλύτερα να αγοράσετε τα πιο τα έσοδα ακίνητα σε περιοχή με δυνατότητες ανάπτυξης. Σήμερα είναι μία από αυτές τις θέσεις στην Ευρώπη θεωρείται Ισπανία με την κεντρική αγορά της Μαδρίτης και της Βαρκελώνης. Ωστόσο, δεν μπορούμε να πούμε, αν συνεχιστεί η αύξηση αυτών των αγορών στα επόμενα 10-20 χρόνια, ως εκ τούτου, για μακροπρόθεσμες επενδύσεις στοχεύουν στη διατήρηση του κεφαλαίου είναι καλύτερα να επιλέξετε πιο προβλέψιμες θέσεις.

Αν σκοπεύετε να μην πωλούν ακίνητη περιουσία, και να την αφήσει κληρονόμους, τότε είναι σημαντικό να επιλέξετε τη σωστή μορφή της ιδιοκτησίας, για τη βελτιστοποίηση των φόρων κληρονομιάς. Για παράδειγμα, στη Γαλλία δεν υπάρχουν φόροι για τη μεταβίβαση και δωρεά, αν το αντικείμενο έχει καταχωρηθεί στην αστική εταιρεία που απορρέουν από συναλλαγές επί ακινήτων (SCI). Και στο Ηνωμένο βασίλειο, το φόρο μεταβίβασης, δεν εκπίπτουν από τα ακίνητα, διακοσμημένο σε offshore εταιρεία.

Εδώ είναι μια σύνοψη των βασικών συστάσεων Tranio για τους επενδυτές σε ακίνητα στο εξωτερικό:

  Κατοικημένη ακίνητη περιουσία Нежилая ακίνητα
Το ελάχιστο προϋπολογισμό 300 χιλιάδες ευρώ 2,5 εκατομμύρια ευρώ
Τύποι αντικειμένων Διαμέρισμα, στέγαση για τους φοιτητές Εμπορική ακίνητη περιουσία στο συνωστισμό στους δρόμους, σούπερ μάρκετ, γηροκομεία
Της χώρας Αυστρία, ηνωμένο Βασίλειο, Γερμανία, ΗΠΑ, Γαλλία, Ελβετία
Της πόλης Μεγάλοι οικισμοί με την καλή демографией και το δυναμικό της οικονομικής ανάπτυξης
Περιοχές Μέρη με καλό περιβάλλον και υποδομές, δημοφιλή η μεσαία τάξη; περίγυρο πανεπιστήμια, ιατρικά κέντρα και επαγγελματικές τετράγωνα Σε οδικές αρτηρίες και τα μέσα μαζικής μεταφοράς, σε χώρους συστάδες άλλα αντικείμενα παρόμοια προφίλ
Δυνατότητες ανάπτυξης
κεφαλαιοποίηση
Υψηλή Το μέσο
Η διάρκεια της επένδυσης Από 10 χρόνια
Η βέλτιστη αρχική
απόδοση
4-6 %
(μπορεί να αυξηθεί μέσω δανείου)
LTV (ποσοστό δανειακών κεφαλαίων
από την αξία του αντικειμένου)
60 %
Πίστωση Τα πιο φθηνά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο χωρίς τη δυνατότητα πρόωρης αποπληρωμής, θα πρέπει να επιλέξετε το σχήμα, κατά το οποίο πρώτα εξαγοράζονται τόκους, και το σώμα — και προς το τέλος της περιόδου
Διάρκεια δανείου 10-15 χρόνια
Οι ενοικιαστές Οι εκπρόσωποι της μεσαίας τάξης, οικογένειες με παιδιά, οι μαθητές, οι υπάλληλοι γραφείου, οι συνταξιούχοι Μεγάλα εμπορικά δίκτυα και εταιρείες, που λειτουργούν στην αγορά για αρκετές δεκαετίες και βρίσκονται σε καλή οικονομική μορφή
Τύπος μίσθωσης NN ή NNN (υψηλό κόστος συντήρησης σε арендаторе);
μακροπρόθεσμη σύμβαση, χωρίς δικαίωμα καταγγελίας
Μισθώματα 1 ημέρα (βραχυπρόθεσμη),
1 έτος (μακροπρόθεσμη)
5-20 χρόνια

Γεώργιος Качмазов, διευθύνων εταίρος Tranio