{:el}

Το κύριο πρόβλημα αγγλόφωνους επενδυτές — αναζήτηση της βέλτιστης (από άποψη κινδύνου και απόδοσης) αντικείμενο για επενδύσεις. Нежилая εμπορικών ακινήτων συνήθως δεν είναι διαθέσιμη συνηθισμένο στους επενδυτές, λόγω του υψηλού κόστους, ως εκ τούτου, οι περισσότεροι από τους πελάτες αποκτούν κατοικία για ενοικίαση. Η αγορά ενός διαμερίσματος και η παράδοση σε μακροχρόνια μίσθωση έχει προφανή πλεονεκτήματα — το πρώτο είναι η ευκολία στη διαχείριση, αλλά έχει και τα μειονεκτήματά της — σχετικά χαμηλή απόδοση (περίπου 3 %) και τα προβλήματα με την έξωση των ενοικιαστών σε περίπτωση ανάγκης.

Το ελάχιστο, όσον αφορά τις απώλειες, το δρόμο για επενδύσεις — φοιτητικά διαμερίσματα, ένα είδος «χρυσή τομή» της αγοράς ακινήτων. Μια καλή επιλογή όσον αφορά την ισορροπία κίνδυνος/απόδοση. Έτσι ενώ μόνο το 5 % αγγλόφωνους επενδυτές εξετάζουν τα συνημμένα σε αυτό το είδος της περιουσίας, ενώ στο εξωτερικό είναι εδώ και καιρό θεωρείται ένα από τα πιο κερδοφόρα και ελπιδοφόρα.

Ποιο είναι το όφελος

Από το 2012 οι ξένοι επενδυτές κάθε χρόνο επενδύουν στα φοιτητικά διαμερίσματα για τουλάχιστον 6 δισεκατομμύρια δολάρια — και αυτή υπολογίζονται μόνο οι μεγάλες ευκαιρίες (πιο ακριβό $7,5 εκατ. ευρώ). Από ελκυστικό ένα τέτοιο εργαλείο;

Πρώτον, ο αριθμός των φοιτητών στον κόσμο αυξάνεται. Σύμφωνα με τα στοιχεία του ΟΟΣΑ (Οργανισμού οικονομικής συνεργασίας και ανάπτυξης), ο αριθμός των ατόμων που σπουδάζουν στο εξωτερικό αυξήθηκε από 2 εκατομμύρια το 2000 σε 4,5 εκατομμύρια το 2012, και μέχρι το 2025 ο αριθμός τους θα φτάσει τα 8 εκατομμύρια άνθρωποι. Επιπλέον, η αύξηση της μεσαίας τάξης και την αύξηση του αριθμού των πλουσίων στις αναδυόμενες οικονομίες (κυρίως από την Κίνα) σημαίνει επίσης αύξηση της ζήτησης για ενοικίαση φοιτητικά διαμερίσματα.

Υψηλή ζήτηση σημαίνει ότι τους κινδύνους που συνδέονται με επενδύσεις σε φοιτητικά διαμερίσματα κάτω από την επένδυση σε μη οικιστικά να είναι επίπεδη ακίνητα. Έτσι, σε ενοικιαστές γραφείων, επηρεάζει σε μεγάλο βαθμό η οικονομική κατάσταση και οι μαθητές χρειάζονται ένα σπίτι πάντα, ακόμη και κατά τη διάρκεια της κρίσης.

Δεύτερον, η απόδοση των φοιτητών διαμερίσματα πάνωαπό την κερδοφορία των συμβατικών διαμερίσματα, παραδοθούν σε μακροχρόνια μίσθωση. Σε καλές περιοχές των ευρωπαϊκών πόλεων φοιτητική estate φέρνει κατά μέσο όρο 4-6 % ετησίως, ενώ συνήθους κατοικίας — 2-3 %. Η απόδοση μπορεί να είναι πάνω ή κάτω από 4-6 %, ανάλογα με το πόσο μεγάλο πανεπιστήμιο που βρίσκεται κοντά, πολύ μακριά από την πανεπιστημίου, βρίσκονται τα διαμερίσματα και πόσο ποιοτικά και μοντέρνα. Αντίστοιχα, όσο υψηλότερη είναι η ποιότητα και καλύτερη θέση, τόσο χαμηλότερο ρίσκο και μεγαλύτερη απόδοση.

Читайте также:  {:el}Πέντε από τις πιο πολλά υποσχόμενες περιοχές της Ευρώπης υπό κατασκευή

Τρίτον, οι επενδύσεις σε φοιτητικά διαμερίσματα έχουν χαμηλή όριο εισόδου στην αγορά. Αγορά διαμερίσματα μπορεί να σε τιμές από €90 000 – 100 000 αλλά για επενδύσεις σε όλο το κτίριο θα χρειαστεί €15-30 εκατ. για Παράδειγμα, οι επενδυτές μπορούν να αγοράσουν τα νέα φοιτητικά διαμερίσματα από 17-23 m2 για £70 000 – 100 000 στο Λίβερπουλ. Απόδοση (χωρίς την αφαίρεση των εξόδων) μειώνεται σε 7 %, ή £4 900 ανά έτος κατά την αγορά στούντιο για £70 000. Όταν το κάνετε αυτό, ο προϋπολογισμός της αγοράς μπορεί να μειώσει κατά το ήμισυ, αν εκμεταλλευτείτε στεγαστικού δανείου. Οι ιδιοκτήτες των μεγάλων προϋπολογισμών θα ενδιαφέρονται για την αγορά όλου του ξενώνα. Έτσι, για €14,7 εκατ. ευρώ μπορείτε να αγοράσετε φοιτητικό υπηρεσίες του σε εκατοντάδες διαμερίσματα Νυρεμβέργη. Απόδοση — 4,9 %, ή περισσότερο από €720 000 ανά έτος.

Ένα άλλο συν — παθητική διαχείριση. Για τους ιδιοκτήτες επιχειρήσεων στη Ρωσία ξένη ακίνητη περιουσία — εργαλείο εξοικονόμηση πόρων, αλλά δεν είναι η κύρια πηγή εισοδήματος, και δεν έχουν χρόνο για ανεξάρτητη διαχείριση. Με επενδύσεις σε φοιτητικά διαμερίσματα διαχείριση πραγματοποιείται από την εταιρεία διαχείρισης, το οποίο συνήθως είναι ο κύριος του έργου, που έχτισε ξενώνα, και οι επενδυτές δεν θα πρέπει να σκεφτούμε σχετικά με την επίλυση των διαφόρων προβλημάτων (αναζήτηση ενοικιαστών, επισκευή κ. λπ.). Το κόστος των υπηρεσιών της εταιρείας διαχείρισης — περίπου το 10% του εισοδήματος από ενοίκια.

Συμμετοχή σε соинвестировании κατασκευή διαμερίσματα συγκροτήματα στην Ευρώπη για ιδιώτες επενδυτές συνεπάγεται παθητικά συνημμένα (διοίκηση ασχολείται η εταιρεία), ενώ οι αγοραστές λαμβάνουν εισόδημα μόνο από ενοίκια, αλλά και από редевелопмента.

Παγίδες

Ωστόσο, όπως και με τις επενδύσεις σε οποιοδήποτε άλλο είδος των ακινήτων, οι επενδύσεις σε φοιτητικά διαμερίσματα έχουν τους κινδύνους τους. Για παράδειγμα, φοιτητικά διαμερίσματα είναι δύσκολο (ή μάλλον αδύνατο) να μετατρέψει, επειδή βρίσκονται σε εξειδικευμένα κέντρα κοντά στα πανεπιστήμια, και σε αυτά μπορούν να ζήσουν μόνο οι μαθητές. Οι ίδιοι οι επενδυτές δεν μπορούν να χρησιμοποιήσουν διαμερίσματα για την διαμονή, καθώς και μείνετε σε αυτά από κάποιον που δεν είναι φοιτητής. Και αν τα διαμερίσματα βρίσκονται στην κεντρική αγορά της προσφοράς και της ζήτησης σε αυτό το πανεπιστήμιο έπεσε, ο ιδιοκτήτης θα είναι δύσκολο να πωλήσει το αντικείμενο.

Читайте также:  {:el}Περιορισμοί στην αγορά ακινήτων στην Ευρώπη για τους αλλοδαπούς

Ρευστότητα φοιτητικά διαμερίσματα κάτω από ρευστότητα συμβατικά διαμερίσματα, ωστόσο, παραπάνω από ό, τι μη οικιστικά εγκαταστάσεις.

Είναι σημαντικό να συνειδητοποιήσουμε ότι τα φοιτητικά διαμερίσματα σε ξενώνες — δεν είναι το ίδιο, ότι οι κανονικές κατοικίες διαμερίσματα σε πολυκατοικίες κτίρια. Συχνά, οι προγραμματιστές χρησιμοποιούν απειρία τους επενδυτές και διαφημίζουν στούντιο σε πολυκατοικίες σπίτια σε περιοχές κοντά στα πανεπιστήμια ως φοιτητικά διαμερίσματα. Η διαφορά είναι ότι στα παραστατικά θα πρέπει να αναφέρεται, ότι το αντικείμενο μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο ως φοιτητική εστία και να ζήσει σε ένα κτίριο μπορεί να είναι μόνο φοιτητές του πανεπιστημίου.

Όπως αναφέρθηκε παραπάνω, η απόδοση των φοιτητών διαμερίσματα είναι 4-6 %. Αν ο πωλητής υπόσχεται υψηλή απόδοση (9-10 % ή και παραπάνω), τότε, πιθανότατα, η επένδυση θα συνδέεται με επιπλέον κινδύνου — непривлекательное τοποθεσία και αντίστοιχα χαμηλή ζήτηση, την αναποτελεσματική διαχείριση ή επιδείνωση του κτιρίου. Για να προστατεύσετε τον εαυτό σας από την τελευταία κινδύνου — χαμηλή ποιότητα του αντικειμένου και τον устаревание — συνιστάται να αγοράσετε νέα αντικείμενα. Είναι καλύτερο να αγοράσουν διαμερίσματα στην πρωτογενή αγορά, όπως κατά την αγορά εξοχικών κατοικιών γρήγορα προκύπτουν δαπάνες για τις επισκευές, γιατί μειώνεται η απόδοση.

Όπου να αγοράσουν

Αγοράζουν φοιτητικά διαμερίσματα κερδοφόρα στο Ηνωμένο βασίλειο, τη Γερμανία και τη Γαλλία. Οι αγορές αυτές είναι αξιόπιστα και έχουν μεγάλη ζήτηση από την πλευρά των τοπικών και ξένων φοιτητών (από το ποσοστό των τελευταίων είναι 10-20 % του συνόλου των μαθητών). Δυνατότητες για τους ιδιώτες επενδυτές στις αγορές την Αυστρία, την Ισπανία και την Ελβετία περιορισμένη, δεδομένου ότι υπάρχουν τέτοια αντικείμενα είναι ακόμα στο στάδιο του σχεδιασμού скупаются εταιρικούς επενδυτές — επιχειρήσεις και ιδρύματα. Όσον αφορά τις ΗΠΑ — τον μεγαλύτερο της αγοράς φοιτητικά διαμερίσματα, τότε υπάρχει πρόταση πλεονασμό, τις δυνατότητες αύξησης των ενοικίων είναι περιορισμένη, και ακόμη και οι επενδυτές που προσβλέπουν σε ευρωπαϊκές αγορές σε αναζήτηση πιο κερδοφόρες προτάσεις.

Κατά την επιλογή της πόλης πρέπει να δώσουν προσοχή στην παρουσία του «μαγνήτη» — βρίσκεται κοντά σε δημοφιλή πανεπιστημίου, καθώς και σε καμία υπερπροσφορά στην τοπική αγορά της μίσθωσης, όπου αδελφότητας διαμερίσματα που χρησιμοποιήθηκαν μπορεί να ανταγωνιστεί με ένα μεγάλο αριθμό ιδιωτικών διαμερισμάτων, καθώς και στην απόδοση θα επηρεάσει αρνητικά το χαμηλό επίπεδο των ενοικίων.

Читайте также:  {:el}Πώς να αγοράσουν ακίνητη περιουσία στο εξωτερικό: συμβουλές πελάτες "Транио"

Επίσης σημαντική είναι η δημογραφική κατάσταση — πόσο αυξάνεται και θα αυξηθεί ο αριθμός των φοιτητών στην πόλη. Αν ο αριθμός των μαθητών δεν αλλάζει ή μειώνεται, αλλά χτίζονται νέα κοιτώνες και συγκροτήματα, τότε το ποσοστό πληρότητας θα φτηνές, διαμερίσματα θα ήταν άδειο και οι επενδύσεις δεν θα φέρει κέρδη. Για παράδειγμα, στη Γερμανία ο αριθμός των φοιτητών αυξάνεται σχεδόν παντού, αλλά υπάρχει μια πόλη, όπως το Γεν και του γκράιφσβαλντ, όπου ο αριθμός των μαθητών ανά πέντε ετών έχει μειωθεί στο 10-11 %.

Στο Ηνωμένο βασίλειο για επενδύσεις σε φοιτητικά διαμερίσματα δείχνουν υπόσχεση μεγάλα πανεπιστημιακά κέντρα με ανεπαρκή προσφορά κατοικιών, όπως το Bristol, το Λονδίνο, την Οξφόρδη και το Εδιμβούργο, καθώς και το Μάντσεστερ. Στη Γερμανία υπάρχουν δυνατότητες σε πόλεις της Βαυαρίας (Würzburg, Νυρεμβέργη, Passau), καθώς και τη Χαϊδελβέργη και στη Φρανκφούρτη. Στη Γαλλία καλές ευκαιρίες για επενδύσεις υπάρχουν στις πόλεις Aix-en-Provence, Λιλ, Μονπελιέ, Pessac, Μασσαλία, Στρασβούργο.

Hack life για τους επενδυτές — μεταξύ των πρώτων για να μάθετε πού και πότε θα ανοίξει η σχολή ή το νέο πανεπιστήμιο, και να αγοράσουν δίπλα διαμερίσματα.

Για παράδειγμα, στο τέλος του 2017 θα ξεκινήσει η κατασκευή του campus στο Κάρντιφ, και χάρη στο έργο τοπικό πανεπιστήμιο θα προσελκύσει 2 000 φοιτητές από όλο τον κόσμο. Και μέχρι το 2019 στα βόρεια προάστια του Παρισιού θα ανοίξει το μεγαλύτερο στην Ευρώπη πανεπιστημιούπολη σχολές κοινωνικών επιστημών, στην οποία θα εργαστούν και να μάθουν οι εκπαιδευτικοί και φοιτητές από διάφορα πανεπιστήμια.

Με την εξάπλωση των τεχνολογιών του διαδικτύου για όλο και περισσότερη δημοτικότητα θα αποκτήσουν εξ αποστάσεως μάθηση, ωστόσο, οι παραδοσιακές μορφές εκπαίδευσης θα παραμείνουν στο κέντρο της προσοχής των μαθητών στις επόμενες δεκαετίες. Άρα, και τα φοιτητικά διαμερίσματα σε πανεπιστήμια τα ίδια θα είναι δημοφιλής.

Γεώργιος Качмазов, διευθύνων εταίρος Tranio