Эксперты определили европейские города, которые привлекут наибольшие инвестиции в недвижимость в 2020 году. Об этом сообщается в исследовании, проведённом консалтинговыми компаниями PwC и Urban Land Institute.

Аналитики PwC и Urban Land Institute опросили 905 респондентов из 22 европейских стран. Среди них были инвесторы в сфере недвижимости, инвестиционные фонды, агентства недвижимости и банки.

Согласно опросу, респонденты по-прежнему твёрдо верят в недвижимость как в привлекательный класс инвестиций, несмотря на политические и экономические трудности.

Решение центральных банков сохранить или снизить процентные ставки стало одним из факторов, поддерживающих общий уровень оптимизма. По мнению большинства опрошенных, такая денежно-кредитная политика усилила привлекательность недвижимости относительно облигаций и акций.

В рейтинге самых привлекательных европейских городов для инвестиций в недвижимость победу одержал Париж. Прошлогодний лидер — Лиссабон — на этот раз оказался в конце десятки. 

Лондон стремительно ворвался в топ-5 в этом году, хотя в прошлом году не вошёл даже в двадцатку лучших. Барселона также значительно улучшила свой результат, войдя в десятку после прошлогоднего падения на 27 место.

Французская столица обязана лидерству в рейтинге проекту городского развития «Большой Париж», ориентированному на расширение городских границ, создание бизнес-центров и новых экономических полюсов, поощряющих инновации.

ТОП-10 городов Европы для инвестиций в недвижимость в 2020 году:

С 11-е по 20-е места расположились Милан, Дублин, Брюссель, Варшава, Вена, Люксембург, Цюрих, Стокгольм, Копенгаген и Прага.

Источник: PwC

Ани Мурадян

Все статьи этого автора

В то время как шале на многих альпийских курортах дорожают, цены на недвижимость в горнолыжной коммуне Межев пока остаются на прежнем уровне, пишет The New York Times. Средняя стоимость четырёхспального шале в Межеве — 13 700 евро за «квадрат».

Шале с четырьмя спальнями на популярных курортах во французских и швейцарских Альпах, таких как Валь-д’Изер и Шамони, подорожали более чем на 2,5 % с июня 2018 года по июнь 2019 года. При этом цены в Межеве остались на прежнем уровне, говорит Родди Арис, партнер Knight Frank.

Это происходит, потому что Шамони и восемь курортов в Les 3 Vallées продолжают опережать Межев по инвестициям, считает Арис.  Также играет роль, что лыжный сезон в Межеве — один из самых коротких — около 18 недель.

Согласно отчёту Knight Frank, шале с четырьмя спальнями в центре Межева стоит 13 700 евро за квадратный метр. В Mont d’Arbois — одном из самых эксклюзивных районов, цены достигают 20 — 25 тысяч евро за квадратный метр. Новые квартиры в центре курорта стоят около 15 тысяч евро за квадратный метр, а на окраинах могут быть вдвое дешевле.

Межев — это традиционная альпийская фермерская деревня в департаменте Верхняя Савойя во Франции. Население коммуны всего около 3 тысяч человек. Однако зимой и летом оно возрастает на десятки тысяч. Межев считается первым горнолыжным курортом в Альпах, задуманным в 1920-х годах как альтернатива швейцарскому Санкт-Морицу.

Брокеры отмечают, что цены на жильё в Межеве оставались стабильными в прошлом году. При этом открытие отеля Four Seasons в 2017 году и растущие туристические инвестиции стимулировали рынок. Согласно отчёту Knight Frank, число туристов, посетивших французские Альпы в лыжный сезон 2018-2019 года, выросло на 5,3 % по сравнению с прошлым годом.

«Цены здесь снизились около четырёх лет назад, потому что у нас не было новых ресторанов, отелей, инвесторов, поэтому люди начали ездить на другие горнолыжные курорты, такие как Валь-д’Изер, Мерибель, Куршевель», — отметил Николас Грепиллат, агент по недвижимости John Taylor Megève. «Но с тех пор, как открылся Four Seasons, многие инвесторы пришли в Межев, и это очень помогло рынку», добавил он.

Большинство покупателей жилья в Межеве — сами французы. По словам брокеров, многие иностранные покупатели приезжают из Женевы, которая находится всего в часе езды. Международные клиенты также приезжают из Италии, Великобритании, Бельгии, Голландии, Турции, Австралии и Бразилии. Ближний Восток — растущий рынок: есть высокий спрос от жителей Дубая и Объединенных Арабских Эмиратов, отмечают брокеры.

Источник: The New York Times

Ани Мурадян

Все статьи этого автора

Однако общие инвестиции в европейскую гостиничную недвижимость снизились на 6,7 % в годовом исчислении и составили 23,3 миллиарда евро в третьем квартале 2019 года, пишет в своём последнем отчёте CBRE. 

«Несмотря на общее снижение объёмов инвестиций в европейский гостиничный сектор, интерес инвесторов остаётся высоким, особенно в Испании, Италии и Нидерландах. Меньшее количество крупных сделок способствовало сокращению объёмов инвестиций. Однако мы наблюдаем повышенный интерес к курортным рынкам, они оказываются привлекательными для консервативных инвесторов», — считает Пол Капирис, директор по международным инвестициям в гостиничную недвижимость CBRE.

Великобритания остаётся крупнейшим в Европе гостиничным рынком. На её долю пришлось 27 % инвестиций в европейском регионе за год. Однако объём инвестиций сократился на 12,1 % до 6,2 миллиардов евро. Accor HotelInvest приобрёл Novotel Blackfriars и Ibis в Лондоне. Однако эксперты отметили, что больше крупных сделок в Великобритании за минувший год не было.

Германия вернула себе второе место по инвестициям в гостиничный сектор. Однако объём сделок снизился на 18,2 % до 3,4 миллиардов евро. В третьем квартале шведский гостиничный фонд Pandox AB приобрёл три отеля HR Group в городах Аугсбург, Эрфурт и Дортмунд.

Италия заняла третье место по инвестициям в отели среди европейских стран. Объём инвестиций в гостиничный бизнес Италии вырос на впечатляющие 72,9 % в годовом исчислении и достиг 2,9 миллиардов евро. Этому способствовали сделка с гостиничной компанией Belmond и приобретение американской компанией Oaktree портфеля из 15 отелей во втором квартале. Форвардная продажа NH CityLife в Милане означает повышение уровня ликвидности на рынке. Активные институциональные инвесторы, такие как Invesco RE и AXA IM, способствуют переходу итальянского гостиничного рынка от оппортунистического к основному, считают эксперты.

Во Франции в третьем квартале закрыто пятнадцать сделок в гостиничном секторе. Объём инвестиций в гостиничный рынок вырос на 47 % в годовом исчислении и достиг 2,6 миллиардов евро. Крупнейшей сделкой стала продажа Novotel Paris Centre Gare Montparnasse. Среди международных инвесторов, вкладывающих капитал во французские гостиницы — Benson Elliot Capital Partners, Schroder Real Estate Hotels и KSL Capital Partners.

Согласно отчёту, доходность гостиниц в центре города снижается, поэтому инвесторы всё чаще рассматривают инвестиции в курортные отели как стабильную альтернативу. Два известных итальянских курортных отеля проданы в этом году — Capri Palace за 105  миллионов евро компании Dubai Holding (Jumeirah) и отель Le Ginestre за 32 миллиона евро компании Enma Capital.

Источник: CBRE

Ани Мурадян

Все статьи этого автора

10. Польша

Польша замыкает десятку самых популярных у пользователей «Яндекса» стран для покупки зарубежной недвижимости: с середины 2016 по I квартал 2018 поисковик обработал почти 220 тыс. соответствующих запросов. Если в 2016 году польская недвижимость интересовала россиян значительно больше, чем чешская или французская, то в первом полугодии 2017 интерес к ней значительно упал. Хотя в последнее время он начал восстанавливаться, количество запросов, обработанных «Яндексом» в I квартале 2018, на 30 % меньше, чем за тот же период в 2017 — это единственная страна, интерес к которой в 2018 году уменьшился.

По данным консалтинговой компании Ernst & Young, рынок недвижимости Польши растёт: например, в 2017 году были построены рекордные 90 тыс. единиц нового жилья. Цены в крупных городах растут: в 2017 году квадратный метр в Труймясто подорожал на 15 %, Лодзи — на 8,5 %, в Варшаве — на 8,4 %. Спрос опережает предложение — это, вкупе с удорожанием строительства, стимулирует рост цен.

9. Франция

За последние два года «Яндекс» обработал 240 тыс. запросов по поиску квартир и домов во Франции. Интерес к недвижимости во Франции начал стремительно расти во II квартале 2017: за последний год количество запросов выросло на 60 % — это рекордный темп роста среди рассмотренных стран.  

По словам Елены Чернышевой, менеджера Tranio по продаже жилой недвижимости во Франции и Италии, чаще всего россияне ищут во Франции дома или квартиры для летнего отдыха или более длительного проживания, до полугода в году. «Самые популярные регионы — Лазурный берег, Альпы, многим интересна недвижимость в Париже. Среди покупателей есть и те, кто покупают недвижимость для сдачи в аренду туристам. Такие инвесторы обычно выбирают крупные города, где нет сезонности бизнеса: Ниццу или Париж», — рассказывает Елена Чернышева. По её опыту, бюджет тех, кто покупают квартиры для отдыха или сдачи в аренду, ограничен в пределах 500 тыс. евро, а покупатели элитных квартир и вилл выделяют для покупки от 1,5 до 5 млн евро. 

8. Чехия

Чехия оказалась чуть популярнее у русскоговорящих пользователей «Яндекса», чем Франция: с середины 2016 до первой трети 2018 года поисковик обработал 253 тыс. поисковых запросов, касающихся жилой недвижимости в этой стране. Интерес к Чехии стабильно растёт: за последние два года количество запросов увеличилось в 2,5 раза.

Как рассказывает менеджер Tranio по продаже недвижимости в Чехии Инна Опалюк, чешская недвижимость стоит дорого из-за дешёвой ипотеки и недостатка предложений на рынке. «Недвижимость в Праге на протяжении трёх последних лет растёт в цене на 5-7 % в год, так как застройщикам очень сложно получить разрешение на строительство, это занимает несколько лет», — объясняет она. Поэтому, по её словам, многие россияне предпочитают покупать недвижимость на стадии строительства: такие квартиры стоят примерно на 20 % дешевле. Большинство русских, которые покупают недвижимость в Чехии, либо отправляют на учёбу в чешские университеты детей, либо планирует переехать туда сами. Самые популярные у русскоязычных покупателей города — Прага, Карловы Вары и Марианске-Лазне.

7. Финляндия

За два года «Яндекс» обработал 288 тыс. запросов по поиску недвижимости в Финляндии. Её популярность растёт скачкообразно, но в целом количество запросов к концу I квартала 2018 года по сравнению с серединой 2016 выросло почти вдвое.

Увеличивается и число русских туристов в Финляндии: в 2017 году их количество по сравнению с 2016 выросло на 9 %, а число ночей, проведённых россиянами в Финляндии — на 37 %. В то же время, по данным Центрального банка РФ, объём переводов из РФ в Финляндию с 2015 по 2017 годы сократился на 14 %.

6. Греция

Интерес к жилой недвижимости в Греции начал расти около года назад: если в IV квартале 2016 «Яндекс» обработал всего 28 тыс. поисковых заявок, то в первые три месяца 2018 — почти в два раза больше. Всего за два года россияне интересовались покупкой недвижимости в Греции 313 тыс. раз.

Один из главных стимулов покупки недвижимости в Греции для россиян — программа «золотой визы», по которой иностранный инвестор, покупающий один или несколько объектов недвижимости общей стоимостью от 250 тыс. евро, может получить греческий ВНЖ. Согласно информации официального агентства Греции Enterprise Greece, этой возможностью с момента запуска программы до конца 2017 года воспользовались порядка 400 инвесторов из России. Это одна из самых дешёвых программ «золотой визы» в Европе, а в свете последних новостей о восстановлении греческой экономики и стремительном развитии туризма покупка недвижимости в Греции кажется многим зарубежным покупателям выгодной инвестицией. Так, по данным Банка Греции, общая стоимость сделок, которые иностранцы заключили на греческом рынке недвижимости в 2017, на 87 % превышает показатель 2016 года.

5. Черногория

Интерес россиян к жилой недвижимости в Черногории в последние два года остаётся стабильно высоким. Всего за период с середины 2016 по I квартал 2017 года россияне искали информацию о недвижимости в Черногории в «Яндексе» 336 тыс. раз.

Можно выделить два типа русскоязычных покупателей недвижимости в Черногории: те, кто покупает там дом для отдыха, и те, кто планирует сдавать приобретённый объект в аренду туристам. Как рассказывает Светлана Ларионова, менеджер Tranio по продаже недвижимости в Черногории, чаще всего россияне интересуются недвижимостью на Будванской и Барской ривьерах, реже — на Которском заливе. «Бюджет большинства русских покупателей начинается от 100 тыс. евро», — говорит Светлана Ларионова. 

4. Италия

Россиян, интересующихся покупкой жилой недвижимости в Италии, становится всё больше: за последние два года число запросов увеличилось на 60 % и составило 520 тыс. Также Италия входит в десятку стран по объёму трансграничных переводов физических лиц из России: по данным Центрального банка РФ, в период с 2015 по 2017 годы из России в Италию было переведено 900 млн долл.

В большинстве случаев россияне покупают в Италии «дачу у моря». Этим объясняется популярность курортных регионов. «Чаще всего русских покупателей интересуют Тоскана, Лигурия, озёра Комо и Гарда, хотя многие также рассматривают Рим и Милан», — рассказывает Елена Чернышева из Tranio. По её словам, бюджет русскоязычных покупателей редко выходит за пределы 2,5 млн евро.

3. Германия

Германия чуть опережает Италию по количеству запросов за два года: с середины 2016 по I квартал 2018 россияне искали информацию о жилой недвижимости в Германии 530 тыс. раз. Интерес к ней продолжает расти, несмотря на высокие цены и конкуренцию за интересные предложения на рынке. Также Германия обходит Италию по объёму переводов физических лиц: с 2015 по 2017 годы из России в ФРГ было переведено 1,2 млрд долл.

Один из основных стимулов роста немецкого рынка недвижимости — дешёвая ипотека по ставке 1,5–2 %. Дешёвые кредиты подстёгивают спрос на недвижимость, а следом и стоимость квадратного метра. По данным Deutsche Bank, с 2009 по 2017 годы цены на недвижимость в крупных городах Германии выросли на 80 %, в небольших — на 60 %. В связи с этим София Буланова, консультант Tranio по инвестициям, считает растущие средние и крупные города Восточной Германии более перспективными для тех, кто планирует сдавать купленную недвижимость в аренду или хочет перепродать её в долгосрочной перспективе. «Относительно низкие цены на местную недвижимость обеспечат более высокую доходность от аренды, а продолжающийся рост экономики позволит перепродать объект с прибылью через 7–8 лет», — объясняет София Буланова.

2. Болгария

Болгария возглавляла список запросов россиян по поиску зарубежной недвижимости в 2016 году, но уступила место лидера в 2017. За два года россияне искали информацию по жилой недвижимости в Болгарии 980 тыс. раз. Интерес к ней остаётся стабильно высоким, незначительно опускаясь в конце каждого года и возвращая позиции в первом квартале. 

Болгария — одно из самых популярных туристических направлений у россиян: в 2017 году они совершили больше 500 тыс. поездок в эту страну. Как сообщает издание Bulgarian Residency со ссылкой на слова министра туризма Болгарии Николины Ангелковой, больше 400 тыс. граждан РФ владеют недвижимостью в Болгарии. В то же время, как пишет издание, по официальной статистике это число значительно ниже: всего 74 тыс. человек. Как бы то ни было, рост болгарского рынка недвижимости на побережье во многом объясняется интересом к нему покупателей из России.

1. Испания

Испания — самая популярная страна у русскоговорящих покупателей зарубежной недвижимости: за два года «Яндекс» обработал запросы, связанные с поиском жилой недвижимости в Испании, больше 1 млн раз.

Россияне находят Испанию привлекательной по ряду причин: комфортные цены, море, транспортная доступность, возможность дать качественное образование детям. Испанские банки выдают иностранцам ипотеку на покупку недвижимости, а приобретённые объект можно сдавать в аренду. «Одна из самых популярных локаций — Тенерифе, которую выбирают из-за того, что сезон здесь длится круглый год. Если говорить о целях, то в провинции Аликанте покупают недвижимость те, кто хочет отдыхать там сам и сдавать объект в аренду в остальное время. Коста-дель-Соль подходит россиянам, которые планируют переезд в перспективе. Валенсию и Каталонию выбирают родители, которые хотят отдать в местные школы своих детей», — рассказывает Анна Боярчукова, менеджер Tranio по продаже недвижимости в Испании. Бюджет русских покупателей варьируется от 80 тыс. евро до нескольких миллионов: до 350 тыс. евро на квартиры в Аликанте, на Тенерифе — 200 тыс. на квартиры и 1 млн на виллы, от 200 тыс. евро на апартаменты на побережье Коста-дель-Соль.

Анна Данишек

Все статьи этого автора

Материал подготовлен для Дайджест Недвижимости

Альпийский шале и квартира с видом на горы — не только предмет роскоши, но и выгодная инвестиция, если их владелецы готовы сдавать недвижимость в аренду туристам. Существует специальный тип объектов — недвижимость туристического назначения — это апартаменты с гостиничным сервисом, аренду которых организуют профессиональные операторы. Владелец такой недвижимости может сдавать объект в аренду постоянно или несколько месяцев в году. Есть две схемы управления такими объектами:

Расширение сезона и смена поколений туристов

Рост интереса к инвестициям в альпийскую недвижимость объясняется новыми тенденциями на местных курортах. Главная из них — расширение туристического сезона. Альпийские курорты развивают инфраструктуру для занятий теперь не только зимними, но и летними видами спорта: скалолазанием, параглайдингом и парусным спортом, оборудуют маршруты для пеших походов и поездок на горных велосипедах.

Озеро Целлер, живописная гора Шмиттенхёэ и единственный в земле Зальцбург ледник Кицштайнхорн делают австрийский курорт Целль-ам-Зе – Капрун популярным в любое время года Фото: Яна Шрайбер

Ещё один важный тренд — смена поколений туристов. Население Европы стареет, что ведёт, с одной стороны, к сокращению общего числа лыжников, а с другой — к росту популярности менее активных видов спорта, таких как катание на санях или спортивная ходьба. Параллельно с этим увеличивается число туристов поколения миллениалов (возраст 20–35 лет), материально обеспеченных и зачастую предпочитающих бронировать целый дом или апартаменты на выходные вместо ночёвки в отеле.

Альпийские рынки недвижимости

Австрия, Италия, Франция и Швейцария — четыре крупнейших игрока международного рынка горнолыжных курортов, расположенные в Альпах

Швейцарский Энгадин – Санкт-Мориц удерживает позицию самого дорогого курорта в регионе. Здесь самые высокие цены на недвижимость в Альпах: стоимость квадратного метра достигает 20 тыс. евро. В то же время Швейцария переживает спад интереса к своим зимним курортам: по оценкам Лорана Ваната, за 10 лет, с 2006 по 2016 годы, общее число посещений сократилось на 1,5 млн, а доля зарубежных гостей — до 46 %.

В последние годы иностранные туристы всё чаще предпочитают Швейцарии не уступающие по качеству, но более бюджетные курорты Австрии Фото: Яна Шрайбер

Особенность рынка горнолыжных курортов Франции — фокус на внутренний туризм. Иностранные туристы составляют всего 31 % от общего числа гостей. В зимний сезон 2015–2016 на Францию пришлось 52 млн визитов — на 3,5 % меньше, чем сезоном раньше. На местном рынке недвижимости больше туристических комплексов, где гости арендуют целые апартаменты, чем отелей. Цена за квадратный метр достигают здесь 18 тыс. евро. Британские покупатели считаются ключевыми на французском рынке недвижимости, и неизвестно, как падение британского фунта отразится на Франции в зимнем сезоне 2017–2018.

Горнолыжные курорты на севере Италии тоже ориентированы преимущественно на местных туристов. В зимний сезон 2015–2016 итальянские курорты посетили примерно 24,6 млн раз, и только 35 % туристов прибыли из-за рубежа.

Австрия: пока цены на треть ниже среднего по региону

Хотя в зимний сезон 2015–2016 австрийские курорты посетили на 3 % меньше гостей, чем в предыдущий, доля иностранцев растёт — согласно данным Лорана Ваната, они составляют 66 % от общего числа туристов. Почти половина из них приезжает из Германии, много гостей из Нидерландов и Великобритании. Австрия активно инвестирует в свои курорты: с 2000 года в горнолыжную инфраструктуру было вложено более 7 млрд евро.

Выгодное расположение на средних высотах (около 800 – 2 000 метров) позволяет большинству австрийских курортов принимать туристов круглый год, в то время как такие высокогорные курорты Франции, как Валь-д’Изер и Ла-Плань, закрываются на лето из-за холодной погоды на высоте.

Тауплиц — один из множества альпийских горнолыжных курортов Австрии, открытых для туристов круглый год Фото: Яна Шрайбер

«При аналогичном качестве недвижимости цены в Австрии примерно на 28 % ниже среднего уровня по Альпам. Но они не останутся на этом уровне надолго»,— говорится в исследовании австрийской компании Business Environment Consulting (BEC) «Недвижимость туристического назначения для отдыха и сдачи в аренду», (2017). По подсчётам швейцарского финансового холдинга UBS Group, за 2017 год квадратный метр подорожал сильнее всего на курорте Санкт-Антон-ам-Арльберг (8,2 %), а курорты Вильдкогель – Арена и Целль-ам-Зе– Капрун продемонстрировали рост на 4 %.

Согласно данным UBS, с 2014 по 2017 годы цены на недвижимость в австрийских Альпах выросли в среднем на 3,5 % – больше, чем в альпийском регионе Франции (2,5 %), Швейцарии и Италии (где цены в этот период ежегодно падали на 1 % и 3 % соответственно).

Австрийские курорты, которые активно вкладывают средства в зимнюю и летнюю инфраструктуру, представляют наибольший потенциал для инвесторов в следующие 10–20 лет:

• Санкт-Антон-ам-Арльберг (провинция Форальберг) — с 2017 года трасса курорта входит в пятерку самых больших по протяжённости лыжных трасс в мире (более 300 км);
• Пицталь (провинция Тироль) — запланированное объединение трасс Пицталя и Зёльдена сделает курорт самым большим в Европе регионом для летнего и осеннего катания;
• Заальбах – Хинтерглемм – Леоганг (провинция Зальцбург) — после недавнего объединения с трассами Фибербрунна (провинция Тироль) зона катания курорта стала одной из крупнейших в Австрии (270 км связанных горнолыжных трасс);
• Курорт Вильдкогель (поселки Нойкирхен и Брамберг в провинции Зальцбург) — до 2030 года планируется объединение трасс с Кицбюэлем (провинция Тироль), одним из самых дорогих и роскошных курортов Австрии.

Анна Данишек, Tranio

Материал подготовлен для lenta.ru

Однако скоро такой способ инвестирования может стать популярнее. «По нашим прогнозам, в 2017–2018 годах россияне будут больше узнавать о фондах недвижимости и постепенно будут двигаться в этом направлении. Зачастую это более удобный формат, чем самостоятельная покупка и последующий менеджмент объекта»,— говорит управляющий партнёр Tranio Георгий Качмазов.

В этой статье мы расскажем, как с помощью фондов инвестировать в проекты, связанные со строительством и эксплуатацией недвижимости.

Фонды недвижимости работают по такой схеме:

У инвестиций в фонды много плюсов:

• небольшой порог для входа — от 1 тыс. до 30 тыс. евро (для сравнения: для покупки ликвидной квартиры требуется минимум 100 тыс. евро);
• простота покупки продажи акций и паёв (в открытых фондах это можно сделать в любой рабочий день);
• профессиональное управление (не требуется тратить личное время на менеджмент);
• диверсификация инвестиционного портфеля;
• бóльшая ликвидность по сравнению с инвестициями напрямую в объекты недвижимости.

Однако есть и существенный минус: нерезидентам сложно инвестировать в иностранные фонды.

Комментирует эксперт Tranio Александр Чернов: «Инвестировать в американские фонды физическим лицам – нерезидентам сложно по ряду причин. Большинство платформ организованы как инвестиционные трасты недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REITs), которые освобождены от налогообложения и переносят бремя уплаты налогов на доходы от инвестиций в недвижимость на своих акционеров (инвесторов). Такая структура выгодна резидентам США, которые часто используют для капиталовложений средства со своих пенсионных инвестиционных счетов, которые, в свою очередь, также имеют льготный режим налогообложения. Но зарубежным инвесторам, вкладывающим в подобные американские фонды, придётся заплатить значительный подоходный налог и самостоятельно подать налоговую декларацию в США, так как фонды не выступают налоговыми агентами. К тому же, оформление декларации — трудоёмкий и затратный процесс. Потенциальные инвесторы из России также столкнутся со сложностями при перечислении средств из российских банков на американские счета фондов и при возврате капитала на счета в РФ. Большинство платформ не рассчитаны на работу с иностранцами и предполагают, что у инвесторов есть банковские счета в США. При этом открыть счёт в американском банке без номера социального страхования, адреса в США или долгосрочной визы проблематично и в любом случае потребует личного присутствия и поездки в эту страну».

Однако, по словам директора по финансовым сервисам Tranio Кирилла Шмидта, инвестировать в REIT можно и на бирже — как в ценные бумаги. «При таком сценарии подавать налоговую декларацию в США не придётся»,— говорит он.

Типы фондов

Тем, кто всё же решился на такие инвестиции, для начала важно узнать тип фонда, чтобы понять, как и в течение какого срока будет начисляться прибыль.

Существует несколько типов фондов.

1) по использованию прибыли:

Большинство фондов нацелены одновременно и на расширение, и на получение дохода.

2) по участию в торгах на бирже:

«Информация о не котирующихся на биржах фондах доступна инвесторам не менее, чем о котирующихся на бирже. Это хорошо отрегулированная отрасль. Инвестировать в паевый инвестиционный фонд розничному инвестору даже проще, чем в фонд на бирже, и этот сегмент рынка максимально прозрачен»,— говорит Кирилл Шмидт.

3) по срокам инвестирования:

Фонды, специализирующиеся на сдаче недвижимости в аренду, могут быть открытыми и закрытыми. Однако большинство фондов, занимающихся строительством,— закрытые, так как пока возводится объект, деньги изъять нельзя: они вложены в участок, котлован, строящееся здание. Выйти из инвестиций можно после окончания строительства и продажи здания, когда у фонда появляются средства (однако инвестор может перепродать свою долю другому инвестору). Например, фонд открывается в 2015 году, собирает нужный объём средств с инвесторов и строит на эти деньги объекты в течение пяти лет. После того, как деньги собраны, фонд объявляется закрытым, в 2020 году он продаёт объекты и на вырученные средства выплачивает инвесторам прибыль.

От фондов следует отличать краудфандинговые платформы, также представляющие собой коллективные схемы инвестирования. «Основная разница в том, что в отличие от фондов в краудфандинге инвестор часто сам выбирает, в какие именно проекты вкладывать, и не связывает себя обязательствами заранее»,— говорит Александр Чернов.

Инвестиционные стратегии

Инвестору важно знать, по какой стратегии работает фонд, чтобы оценить риски и доходность. Стратегии бывают четырёх видов.

Стратегии инвестирования

Данные Tranio

* в Западной Европе и США

Большинство фондов работают только по одной из стратегий. Но некоторые выбирают сразу две или три — например, Core, Core Plus и Value Added. «В Европе и США по объёмам капитала преобладают фонды Core и Core Plus, так как в них находится существенная доля всех наиболее дорогих и крупных институциональных объектов»,— говорит Александр Чернов.

Те фонды, что работают по стратегии Core, выбирают устоявшиеся, низкорисковые рынки со стабильным спросом и ростом цен, а потому предлагают низкую арендную доходность (2–3 %). Фонды, предпочитающие стратегию Core Plus, дают более высокую доходность (до 7 %), поскольку инвестируют в менее центральные локации и используют кредитный рычаг. Наконец, фонды, специализирующиеся на Value Added, могут предоставлять конечную доходность до 10 % за счёт того, что вкладывают средства инвесторов в развивающиеся рынки, например, на такие, где ожидается джентрификация, и приобретают объекты под реконструкцию для последующей перепродажи по более высокой цене.

Примеры фондов и их стратегий

«У инвесторов разные задачи: кому-то нужно сохранение капитала с минимальными риском и доходностью, а кто-то готов к большому риску и ожидает более высоких процентов на вложенный капитал. Западный рынок фондов недвижимости предлагает широкий спектр различных стратегий, уровня риска и доходности для своих клиентов»,— говорит Георгий Качмазов.

Некоторые зарубежные фонды недвижимости и их стратегии

Данные фондов

По данным исследования Европейской ассоциации инвесторов в не котирующиеся на бирже фонды недвижимости (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), большинство опрошенных инвесторов в 2016 году выбирали стратегии Value Added или Core. По сравнению с 2015 годом доля Core и Value Added увеличилась (с 82,2 до 86,2 %), а Oportunistic — уменьшилась (с 17,8 до 13,8 %). Это говорит о том, что в 2016 году инвесторы были меньше готовы идти на риски, чем ранее. В исследовании также сообщается, что самые популярные рынки для инвестиций — страны с низкими рисками (Германия, Франция и Великобритания).

На отдельных рынках доля оппортунистических стратегий может быть выше. Например, по данным JLL, в Испании в 2015 году она составляла 28 % (тогда как Core и Core Plus — 35 %). Эта страна характеризуется бóльшими рисками, чем, например, Великобритания и Германия, и инвесторы, выбирающие Испанию, как правило, готовы идти на бóльшие риски.

Минимизация рисков и диверсификация

Доходность в фондах инвесторам не гарантируется. Она зависит от того, дорожают или дешевеют активы, а также от спроса на аренду и динамики арендных ставок.

Как и любой вид инвестиций, вложения в фонды недвижимости сопряжены с рисками. Чем больше доходность, тем выше риски.

«Один из главных рисков фонда — недобросовестные управляющие. Важно выбирать компании с хорошей историей, репутацией, прозрачной отчётностью и понятной стратегией»,— говорит Георгий Качмазов.

Большинство фондов стараются минимизировать риски, комбинируя различные стратегии и диверсифицируя портфель.

Основные риски и пути их минимизации

Данные Tranio

Многие фонды диверсифицируют свой инвестиционный портфель, то есть вкладывают средства инвесторов одновременно в недвижимость нескольких типов в разных странах, используя несколько стратегий и направлений инвестиций. Помимо недвижимости, фонды могут хранить небольшую долю средств в наличных или ценных бумагах. Есть также фонды, которые не инвестируют напрямую в объекты, а вкладывают средства в другие фонды или компании, занимающиеся недвижимостью.

Пример структурирования портфеля фонда с учётом диверсификации

Как же инвестировать?

Проекты Core и Core Plus — наименее рискованные, но можно больше заработать с помощью стратегии Value Added.

«Единой рекомендации нет. Выбор зависит от целей инвестирования и места инвестиции в портфеле клиента. Например, если 80 % средств уже вложены в надёжные инструменты и нужен инструмент для повышения доходности, то ещё 20 % можно направить в проекты Value Added»,— говорит Александр Чернов.

По словам Георгия Качмазова, тем, кто желает инвестировать в Value Added, особенно рекомендуется выбирать понятные рынки и надёжные фонды, чтобы минимизировать риски.

«Рекомендуется выбирать фонды с перспективными стратегиями, например, инвестировать в такой класс недвижимости, который будет востребован на горизонте 10–20 лет,— говорит Георгий Качмазов.— По нашему мнению, это микроапартаменты и дома престарелых. Также важно выбрать развивающийся район, где происходит джентрификация, который по объективным причинам станет более ликвидным через 10 лет. Фонды, инвестирующие в перспективные и актуальные стратегии, с большой вероятностью принесут инвестору доход».

Приложение: Особенности европейских фондов недвижимости

Данные PwC

Этот материал может быть использован только в ознакомительных целях. Инвестиции в недвижимость сопряжены с рисками, включая риск потери суммы вложенного капитала. Разобраться в нюансах вам помогут квалифицированные эксперты по инвестициям. Tranio рекомендует обратиться к ним перед вложением средств.

Юлия Кожевникова, Tranio

Рассмотрим рынки доходной недвижимости семи стран:

• Австрии,
• Великобритании,
• Германии,
• Испании,
• США,
• Франции,
• Чехии.

Австрия

Инвестиции. В первой половине 2016 года в коммерческую недвижимость Австрии было вложено 1,5 млрд евро, что в 8,5 раз больше, чем за аналогичный период 2015-го. Это объясняется тем, что за первые шесть месяцев года было заключено сразу несколько значимых сделок, среди которых — продажа башни IZD за 270 млн евро. На австрийском рынке преобладают инвесторы из Германии.

Офисы. На офисы пришлось 54 % инвестиций за первые шесть месяцев года. Спрос в Вене превышает предложение, и пустуют лишь 6 % помещений. Активность на офисном рынке тормозит и недостаточное предложение. Средняя доходность — 4,2 % годовых.

Торговая недвижимость. В I квартале 2016 в сегмент был вложен лишь 1 % инвестиций, но в 2015 году он получил примерно четверть капитала. Средняя доходность — 4−5 %.

Склады. В этом секторе не хватает качественного продукта. Покупатели складов в большинстве случаев занимают их сами, а не сдают в аренду. Доходность — 6,5 % в Вене и 7 % в Граце.

Жильё. С 2008 по 2015 годы цены на квартиры в Вене выросли на 75 %. Среди покупателей на столичном рынке 40 % — иностранцы. Средняя доходность жилья — 3,5−4 %.

Тип недвижимости	Аренда, евро/м² в месяц	Годовая динамика аренды, %	Цены, евро/м²	Годовая динамика цен, %	Доходность, %	Прогноз на 2016–2017
Вена
Офисы	20,8	−0,6	6 087,8	13,9	4,1	↑
Стрит-ретейл	240,0	0,0	82 285,7	17,1	3,5	↑
Торговые комплексы	88,0	0,0	20 705,9	2,9	5,1	↑
Склады	4,8	0,0	876,9	11,5	6,5
Квартиры (долгосрочная аренда)	14,4	−2,0	4 928,0	8,4	3,5	↑
Грац
Офисы	11,3	0,0	2 076,9	9,2	6,5	↑
Стрит-ретейл	88,0	0,0	24 000,0	8,0	4,4	↑
Торговые комплексы	40,0	0,0	7 619,0	3,2	6,3	↑
Склады	4,0	0,0	685,7	7,1	7,0
Квартиры (долгосрочная аренда)	11,3	−2,8	3 055,0	3,6	4,4	↑

Великобритания

Инвестиции. Великобритания — крупнейший европейский рынок недвижимости. В 2015 году в коммерческие объекты этой страны было инвестировано 73 млрд евро, из которых почти половина пришлась на Большой Лондон. При этом 43 % инвесторов — иностранцы, преимущественно американцы. В первой половине 2016-го объём инвестиций в этот сегмент рынка составил около 29 млрд евро, что на 28 % меньше по отношению к аналогичному периоду 2015-го.

Офисы. В I квартале 2016 на офисы пришлось 42 % инвестиций. Арендные ставки растут, доходность снижается. Офисы премиум-сегмента в Лондоне приносят 3,6 % в год.

Торговая недвижимость. В I квартале 2016 в сегмент было вложено 14 % инвестиций. Ставки доходности премиальных объектов стрит-ретейла имеют тенденцию к понижению (3,4 % годовых в Лондоне).

Склады. В I квартале 2016 на склады пришлось 12 % вложений. На развитие сектора благоприятно сказывается рост объёмов онлайн-торговли в стране. Доходность складов в Лондоне — 4,8 %.

Жильё. С 2007 года (предыдущий пик) по 2015 год жильё в Лондоне подорожало на 50 %. В Великобритании за тот же период рост составил лишь 7 %. Доходность квартир в британской столице — 2,4 %.

Тип недвижимости	Аренда, евро/м² в месяц	Годовая динамика аренды, %	Цены, евро/м²	Годовая динамика цен, %	Доходность, %	Прогноз на 2016–2017
Лондон
Офисы	100,0	9,5	33 333,3	17,1	3,6
Стрит-ретейл	500,0	7,7	176 470,6	15,6	3,4	↑
Торговые комплексы	415,0	−5,0	124 500,0	0,9	4,0	↑
Склады	16,3	0,0	4 126,3	5,3	4,8	↑
Квартиры (долгосрочная аренда)	25,0	6,2	12 574,0	8,2	2,4	↑
Манчестер
Офисы	39,2	1,6	9 400,0	1,6	5,0
Стрит-ретейл	135,0	5,8	38 117,6	18,2	4,3	↑
Торговые комплексы	175,0	1,5	44 210,5	6,8	4,8	↑
Склады	7,3	4,3	1 581,8	4,3	5,5	↑
Квартиры (долгосрочная аренда)	12,4	н/д	3 402,0	3,5	4,4	↑

Германия

Инвестиции. ФРГ — второй по величине рынок недвижимости Европы после Великобритании. В первой половине 2016 года в коммерческие объекты Германии было вложено 17,5 млрд евро, что на 4 % меньше по отношению к первому полугодию 2015-го. Около 40 % инвесторов — иностранцы.

Офисы. В I квартале 2016 года на офисы пришлась почти половина инвестиций. В городах «большой семёрки» спрос растёт быстрее предложения, аренда дорожает, а доходность сокращается. Качественные офисы приносят около 4 % в год.

Торговая недвижимость. В I квартале 2016 в сегмент было вложено 20 % инвестиций. Ставки доходности премиальных объектов стрит-ретейла имеют тенденцию к понижению. В среднем они приносят 3–4 % годовых.

Склады. В I квартале 2016 на склады пришлось 10 % вложений. Из-за недостатка качественных предложений и сильного спроса доходность сокращается (5–6 % годовых).

Жильё. С 2011 по 2015 годы жильё в Германии подорожало в среднем на 55 %, в Мюнхене — на 65 %, в Берлине — почти в 2 раза. Долгосрочная аренда квартир приносит в среднем около 3 %.

Тип недвижимости	Аренда, евро/м² в месяц	Годовая динамика аренды, %	Цены, евро/м²	Годовая динамика цен, %	Доходность, %	Прогноз на 2016–2017
Берлин
Офисы	17,8	6,7	5 340,0	20,0	4,0	↑
Стрит-ретейл	244,0	1,7	77 052,6	9,7	3,8	↑
Торговые комплексы	92,0	0,0	25 976,5	11,8	4,3	↑
Склады	5,8	4,5	1 200,0	13,6	5,8
Квартиры (долгосрочная аренда)	10,3	1,1	3 651,1	10,5	3,4	↑
Мюнхен
Офисы	26,8	0,0	8 691,9	4,1	3,7	↑
Стрит-ретейл	296,0	0,0	107 636,4	6,1	3,3	↑
Торговые комплексы	126,7	0,0	38 984,6	9,0	3,9	↑
Склады	7,0	7,7	1 555,6	19,7	5,4
Квартиры (долгосрочная аренда)	17,2	2,2	7 353,0	8,9	2,8	↑

Испания

Инвестиции. В 2015 году объём инвестиций в испанскую недвижимость достиг максимума после кризиса — 13 млрд евро, что на 25 % больше по отношению к 2014 году. Однако в первой половине 2016 в сегмент было вложено 3,4 млрд евро, что на 20 % меньше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Количество зарубежных инвесторов увеличивается: в 2015 году доля иностранцев на рынке коммерческой недвижимости составляла около 50 %, в первом полугодии 2016 — уже 73 %.

Офисы. В 2015 году на этот сектор пришлось 43 % инвестиций. Спрос на аренду в Мадриде и Барселоне был самым высоким за последние 9 лет. Тем не менее на рынке всё ещё высока доля вакантных помещений: в Мадриде пустуют 15,9 % офисов, в Барселоне — 14 %, их доходность в Мадриде и Барселоне составляет 4,3 и 4,5 % соответственно.

Торговая недвижимость. В 2015 году в торговые центры и комплексы Испании было вложено 2,65 млрд евро (рекорд за 10 лет). Доходность стрит-ретейла составляет около 4 %, торговых комплексов — 5 %.

Склады. Спрос в Мадриде и Барселоне превышает предложение, и количество пустующих объектов стремительно сокращается. Доходность — около 7 %.

Жильё. С 2007 года, когда испанский рынок достиг пика, до 2015 (период дна после кризиса) жильё в Испании подешевело на 43 %. Наибольшим потенциалом роста цен обладают рынки Барселоны и Мадрида. Доходность квартир — около 5 %.

США

Инвестиции. По данным JLL, с 2009 по 2015 годы инвестиции в американскую коммерческую недвижимость росли примерно на 20–25 % в год. В первой половине 2016-го в этот сегмент было вложено 108 млрд евро, что на 16 % меньше по отношению к 2015 году. Рынок коммерческой недвижимости США остаётся самым крупным в мире.

Офисы. Доля вакантных помещений сокращается, аренда дорожает, доходность понижается на большинстве (72 %) рынков. Помещения приносят в среднем 4,4 % годовых.

Торговая недвижимость. В Майами, Нью-Йорке и Сан-Франциско пустуют 2–3 % помещений, качественных предложений не хватает. Доля пустующих помещений в первой половине 2016 года имела тенденцию к увеличению. Средняя доходность — 4,6 %.

Склады. Согласно опросу компании PwC, склады — самый перспективный сегмент на рынке коммерческой недвижимости США в 2016 году. Один из основных рисков здесь — износ помещений, так как половина таких объектов в Штатах построены в 1980-х гг. или ранее. Доля пустующих помещений в этом секторе сокращается, аренда дорожает, доходность понижается. Склады в США приносят в среднем 5 % годовых.

Жильё. Многоквартирные дома — самый сильный и устойчивый сектор коммерческой недвижимости США. В 2015 году объекты этого типа привлекли 30 % инвестиций. По состоянию на 2016 год, цены в США ещё на 5 % ниже пика 2007 года, в Майами — на 22 %. Особняком стоит Нью-Йорк, где жильё стоит на 13 % дороже по отношению к 2007 году. Средняя доходность жилой недвижимости в США — 4,4 %.

Тип недвижимости	Аренда, евро/м² в месяц	Годовая динамика аренды, %	Цены, евро/м²	Годовая динамика цен, %	Доходность, %	Прогноз на 2016–2017
Нью-Йорк
Офисы	50,2	5,6	14 178,8	11,8	4,3	↑
Стрит-ретейл	450,0	4,7	154 285,7	12,2	3,5	↑
Торговые комплексы	51,0	5,4	10 633,0	10,0	5,8	↑
Склады	4,8	6,4	1 049,8	13,6	5,5	↑
Квартиры (долгосрочная аренда)	40,9	3,9	14 009,2	7,0	3,5	↑
Майами
Офисы	13,0	7,0	3 473,3	18,9	4,5	↑
Стрит-ретейл	200,0	1,8	61 935,5	18,2	3,9
Торговые комплексы	68,2	4,4	14 237,2	8,9	5,8
Склады	6,2	0,4	1 273,9	4,7	5,9	↑
Квартиры (долгосрочная аренда)	16,1	7,2	2 907,0	5,7	4,0	↑

Франция

Инвестиции. Объём инвестиций в коммерческую недвижимость Франции в 2015 году достиг восьмилетнего максимума — 26 млрд евро. В первой половине 2016-го в такие объекты здесь было вложено 9,1 млрд евро, что на 16 % больше, чем за аналогичный период 2015 года. Рост инвестиций обусловлен тем, что были заключены три сделки стоимостью более 500 млн евро. Около трети инвесторов на французском рынке — иностранцы.

Офисы. Качественного предложения не хватает, спрос превышает предложение, ставки доходности имеют тенденцию к понижению. Офисы в премиум-сегменте приносят в среднем 3,25 % годовых.

Торговая недвижимость. Во Франции строится мало торговых объектов, и новое предложение создаётся в основном за счёт редевелопмента. Ставки доходности находятся на историческом минимуме (около 3 % для объектов стрит-ретейла в Париже).

Склады. Инвестиции в этот сектор незначительны и составляют лишь 3 % от общего объёма вложений. Спрос превышает предложение, ставки доходности имеют тенденцию к понижению. Склады приносят в среднем около 6 % годовых.

Жильё. Французский рынок жилья относительно спокойно переносит периоды кризиса. Годовая динамика цен находится в диапазоне от −2 до +2 %. В I квартале 2016 цены были на 8 % ниже по отношению к пику III квартала 2011 года. Доходность жилья — около 3−4 %.

Чехия

Инвестиции. В первой половине 2016 года инвестиции в коммерческую недвижимость Чехии сократились на 29 % до 956 млн евро. Тем не менее сумма вложенных в сегмент средств на 39 % выше среднего показателя за последние 10 лет.

Офисы. Спрос превышает предложение, ставки доходности имеют тенденцию к понижению. В Праге наиболее востребованы офисы класса «А». Пустуют 14,6 % помещений. Средняя ставка доходности в премиум-сегменте — 5,5 %.

Торговая недвижимость. Как и на офисном рынке, в секторе торговых объектов спрос также превышает предложение и ставки доходности имеют тенденцию к понижению. Средняя доходность объектов стрит-ретейла в премиум-сегменте — 5,25 %.

Склады. Пустующие площади сократились до пятилетнего минимума (5 %) и высокий спрос подогревает спекулятивное строительство. Средняя доходность высококачественных складов — 6,5 %.

Жильё. Цены на квартиры в Чехии достигли дна в 2013 году и с тех пор растут. В 2015 году они повысились на 4,5 %. Около 40 % проданных в 2015 году в Праге жилых объектов — это квартиры с одной спальней. Жильё в чешской столице приносит в среднем 3,7 % годовых.

Тип недвижимости	Аренда, евро/м² в месяц	Годовая динамика аренды, %	Цены, евро/м²	Годовая динамика цен, %	Доходность, %	Прогноз на 2016–2017
Прага
Офисы	15,2	2,6	3 172,2	11,5	5,8	↑
Стрит-ретейл	160,0	8,1	45 176,5	20,8	4,3	↑
Торговые комплексы	56,0	0,0	12 800,0	9,5	5,3	↑
Склады	4,0	4,3	711,1	8,2	6,8
Квартиры (долгосрочная аренда)	9,2	17,1	3 027,0	4,5	3,7	↓
Брно
Офисы	10,7	8,3	1 551,5	14,9	8,3	↑
Стрит-ретейл	70,0	0,0	10 838,7	3,2	7,8	↑
Торговые комплексы	45,0	2,6	6 967,7	9,2	7,8	↑
Склады	4,1	0,0	607,5	3,1	8,0
Квартиры (долгосрочная аренда)	6,7	10,8	1 807,0	4,5	4,4	↓

•

По прогнозам Cushman & Wakefield, в 2016 году общий объём инвестиций в коммерческую недвижимость ЕС (не считая рынок Великобритании) будет на 10 % выше, чем в 2015-м, а в Великобритании — на 25 % ниже. Спад активности инвесторов в Соединённом Королевстве может быть связан с «Брекзитом». Согласно прогнозу JLL, объём инвестиций на рынке США в 2016 году сократится на 10–15 % в годовом исчислении. Главная причина — нехватка интересных предложений и макроэкономическая неопределённость.

Ставки доходности на развитых рынках в последние годы имели тенденцию к понижению из-за высокого спроса на недвижимость премиум-сегмента и растущих цен. Эксперты ожидают, что этот тренд сохранится и в 2016–2017 годах. Ставки аренды и цены на объекты также будут повышаться. По прогнозам Standard & Poor’s, недвижимость будет дорожать даже в Великобритании, несмотря на «Брекзит»: в 2016 году рост составит 5 %, а в 2017-м цены опустятся на примерно 2 %.

Юлия Кожевникова, Tranio

Самые востребованные страны

Анализ интернет-запросов московских пользователей показал, что потенциальные покупатели из столицы больше всего интересуются недвижимостью в Испании, США, Болгарии, Италии и Турции.

При этом поисковые запросы столичных покупателей отличаются от запросов жителей других регионов России в силу нескольких обстоятельств:

• Москвичи чаще ищут жильё в дорогих странах. Например, в топ-10 запросов жителей регионов не попала популярная у москвичей Франция, а Италия находится только на 9-й строчке (для сравнения, у москвичей — на 4-й). Статистика Google AdWords показывает, что запросы на недвижимость в этих и других странах, традиционно считающихся дорогими (Великобритания, Швейцария), поступают из Москвы в среднем на 50 % чаще, чем из регионов. Это объясняется тем, что, по данным Росстата, доходы жителей столицы в два раза выше, чем в среднем по России.
• Географический фактор. В силу географического положения некоторые рынки менее востребованы в Москве, чем в других субъектах РФ. Например, жители Приморского края интересуются жильем в Таиланде в три раза чаще, чем москвичи, а жители Санкт-Петербурга в два раза чаще ищут информацию о домах и квартирах в Финляндии.
• Культурные различия. На выбор страны и города для второго дома влияет множество факторов, и культурные особенности находятся не на последнем месте. Так, жители Татарстана, где значительная часть населения исповедует ислам, на 70 % чаще москвичей интересуются недвижимостью в Турции (Стамбул).

Самые популярные города

Самые популярные у московских покупателей зарубежной недвижимости города — Майами, Нью-Йорк, Дубай, Барселона и Лондон. Во всех городах первой пятёрки, кроме Барселоны, жильё стоит дороже, чем в Москве, где, по данным сайта Numbeo.com, квадратный метр стоит в среднем 4 400 долл. Зарубежная недвижимость значительно подорожала для россиян после девальвации рубля 2014–2015 годов.

У москвичей пользуется спросом даже самые дорогие города. Так, в центральных районах Нью-Йорка и Лондона средняя стоимость жилья превышает 10 тыс. долл./м².

По прогнозам Tranio, в 2016–2017 годах наибольшим спросом как у москвичей, так и у жителей регионов будет пользоваться недвижимость Испании, США и Германии. Именно эти рынки обеспечат покупателям лучшую защиту от рисков российской экономики и помогут сохранить капитал.

Дарья Березина, Юлия Кожевникова, Tranio

Минимальный, с точки зрения потерь, путь для инвестиций — студенческие апартаменты, своеобразная «золотая середина» рынка недвижимости. Хороший вариант с точки зрения баланса риск/доходность. Правда пока лишь 5 % русскоязычных инвесторов рассматривают вложения в этот тип недвижимости, в то время как за рубежом он уже давно считается одним из самых прибыльных и перспективных.

В чем выгода

С 2012 года зарубежные инвесторы ежегодно вкладывают в студенческие апартаменты не менее $6 млрд — и это считая только крупные сделки (дороже $7,5 млн.). Чем привлекателен такой инструмент?

Во-первых, количество студентов в мире растет. По данным ОЭСР (Организации экономического сотрудничества и развития), количество людей, обучающихся за рубежом, выросло с 2 млн в 2000 году до 4,5 млн в 2012-м, и к 2025 году их число достигнет 8 млн человек. К тому же рост среднего класса и увеличение числа состоятельных людей в странах с развивающейся экономикой (в частности из Китая) также означает рост спроса на аренду студенческих апартаментов.

Высокий спрос означает, что риски при инвестициях в студенческие апартаменты ниже, чем при вложениях в нежилую недвижимость. Так, на арендаторов офисов сильно влияет экономическая ситуация, а студенты нуждаются в жилье всегда, даже во время кризиса.

Во-вторых, доходность студенческих апартаментов выше, чем доходность обычных квартир, сдающихся в долгосрочную аренду. В хороших районах европейских городов студенческая недвижимость приносит в среднем 4–6 % годовых, в то время как обычное жилье — 2–3 %. Доходность может быть выше или ниже 4–6 % в зависимости от того, насколько крупный университет находится по соседству, далеко ли от вуза расположены апартаменты и насколько они качественные и современные. Соответственно, чем выше качество и лучше место, тем ниже риски и выше доходность.

В-третьих, инвестиции в студенческие апартаменты отличаются невысоким порогом вхождения на рынок. Купить апартаменты можно по цене от €90 000 – 100 000, но для вложений в целое здание понадобятся €15–30 млн. Например, инвесторы могут приобрести новые студенческие апартаменты площадью 17–23 м² за £70 000 – 100 000 в Ливерпуле. Доходность (без вычета расходов) составит 7 %, или £4 900 в год при покупке студии за £70 000. При этом бюджет покупки можно снизить вполовину, если воспользоваться ипотечным кредитом. Обладателям больших бюджетов будет интересна покупка целого общежития. Так, за €14,7 млн можно приобрести студенческий комплекс на сотню апартаментов в Нюрнберге. Доходность — 4,9 %, или более €720 000 в год.

Еще один плюс — пассивное управление. Для владельцев бизнеса в России зарубежная недвижимость — инструмент сбережения средств, а не основной источник дохода, и у них нет времени на самостоятельное управление. При инвестициях в студенческие апартаменты менеджмент осуществляется управляющей компанией, которой обычно является девелопер, построивший общежитие, и инвестору не нужно думать о решении различных проблем (поиск арендаторов, ремонт и пр.). Стоимость услуг управляющей компании — около 10 % от арендного дохода.

Участие в соинвестировании строительства комплексов апартаментов в Европе для частных инвесторов подразумевает пассивные вложения (менеджментом занимается управляющая компания), при этом покупатели получают доход не только от аренды, но и от редевелопмента.

Подводные камни

Однако, как и при инвестициях в любой другой тип недвижимости, у вложений в студенческие апартаменты есть свои риски. Например, студенческие апартаменты сложно (или, скорее, невозможно) перепрофилировать, поскольку они расположены в специализированных комплексах рядом с университетами, и в них могут жить только учащиеся. Сами инвесторы не могут использовать апартаменты для своего проживания, равно как и поселить в них кого-то, кто не является студентом. И если апартаменты расположены не на самом популярном рынке и спрос на данный вуз упал, владельцу будет трудно продать объект.

Ликвидность студенческих апартаментов ниже, чем ликвидность обычных квартир, однако выше, чем нежилых объектов.

Важно понимать, что студенческие апартаменты в общежитиях — это не то же самое, что обычные жилые квартиры в многоквартирных зданиях. Часто застройщики пользуются неопытностью инвесторов и рекламируют студии в многоквартирных домах в районах рядом с университетами как студенческие апартаменты. Разница в том, что в документах должно быть оговорено, что объект можно использовать только как студенческое общежитие и жить в здании могут только студенты университета.

Как было упомянуто выше, доходность студенческих апартаментов составляет 4–6 %. Если продавец обещает высокую доходность (9–10 % или выше), то, скорее всего, инвестиции будут связаны с дополнительными рисками — непривлекательное местоположение и соответственно низкий спрос, неэффективное управление или изношенность здания. Чтобы обезопасить себя от последнего риска — низкое качество объекта и его устаревание — рекомендуется покупать новые объекты. Лучше всего покупать апартаменты на первичном рынке, так как при покупке вторичного жилья быстро возникают расходы на ремонт, из-за чего снижается доходность.

Где покупать

Покупать студенческие апартаменты выгодно в Великобритании, Германии и Франции. Эти рынки надежны и отличаются высоким спросом со стороны местных и иностранных студентов (доля последних составляет 10–20 % от общего числа учащихся). Возможности для частных инвесторов на рынках Австрии, Испании и Швейцарии ограничены, так как там такие объекты еще на этапе проектирования скупаются корпоративными инвесторами — компаниями и фондами. Что касается США — самого крупного рынка студенческих апартаментов, то там предложение избыточно, потенциал роста арендных ставок ограничен, и даже местные инвесторы устремляются на европейские рынки в поисках более доходных предложений.

При выборе города нужно обращать внимание на наличие «магнита» — расположенного поблизости популярного вуза, а также на отсутствие избыточного предложения на местном рынке аренды, где студенческим апартаментам может составить конкуренцию большое число частных квартир, а на доходности отрицательно скажется низкий уровень арендных ставок.

Также важна демографическая ситуация — насколько растет и будет расти число студентов в городе. Если число учащихся не меняется или сокращается, но при этом строятся новые общежития и комплексы, то заполняемость будет низкой, апартаменты будут пустовать и инвестиции не принесут прибыли. Например, в Германии число студентов растет почти повсеместно, но есть города, такие как Йена и Грайфсвальд, где число учащихся за пять лет сократилось на 10–11 %.

В Великобритании для инвестиций в студенческие апартаменты перспективны крупные университетские центры с недостаточным предложением жилья, такие как Бристоль, Лондон, Оксфорд и Эдинбург, а также Манчестер. В Германии потенциал есть у городов Баварии (Вюрцбург, Нюрнберг, Пассау), а также Гейдельберг и Франкфурт-на-Майне. Во Франции неплохие возможности для инвестиций есть в городах Экс-ан-Прованс, Лилль, Монпелье, Пессак, Марсель, Страсбург.

Лайфхак для инвесторов — в числе первых узнать, где и когда будет открыт факультет или новый университет, и купить рядом апартаменты.

Например, в конце 2017 года начнется строительство кампуса в Кардиффе, и благодаря проекту местный университет привлечет 2 000 студентов со всего мира. А к 2019 в северном пригороде Парижа откроется крупнейший в Европе кампус факультетов социальных наук, в котором будут работать и учиться преподаватели и студенты из нескольких университетов.

С распространением интернет-технологий все большую популярность будет приобретать дистанционное обучение, однако традиционные формы образования останутся в центре внимания студентов в течение ближайших десятилетий. А значит, и студенческие апартаменты вблизи вузов все так же будут популярными.

Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio

Мы рекомендуем клиентам заранее оценивать риски и продумывать стратегию инвестирования с оптимальным балансом доходности, надёжности, трудозатрат и других факторов эффективности вложений. Большинству клиентов Tranio подходит простой арендный бизнес в стабильной локации, с долгосрочным арендным контрактом и управлением через управляющую компанию. В этой статье мы рассмотрим, как обеспечить наилучшую доходность при такой стратегии.

Почему простой арендный бизнес

Типичные инвесторы, которые пользуются услугами Tranio,— успешные предприниматели из России, Бразилии, Ирана или Китая. Как правило, на родине у них есть активный бизнес, который приносит основную прибыль. От зарубежной недвижимости они предпочитают получать пассивный доход с минимальной вовлечённостью в управление. Это инвестиции не столько ради прибыли, сколько с целью сохранить капитал и защитить его от политических и экономических рисков своей страны.

Большинство клиентов не планируют продавать свою доходную недвижимость в ближайшей перспективе. Эта собственность обеспечивает инвесторам личный пенсионный фонд и служит гарантией финансового благополучия их детей. Ещё один важный мотив — вид на жительство в США или странах Европы, которые предоставляют такую возможность покупателям недвижимости.

Нашим инвесторам обычно не подходят проекты добавленной стоимости — строительство или редевелопмент. Вложения в них связаны с высокими рисками, среди которых превышение сметы, трудности с оформлением разрешительных документов, завышенная цена покупки и долгие поиски покупателя. От инвестора требуется активное участие в проекте и определённая квалификация в строительном бизнесе. Проекты девелопмента эффективны как основной род деятельности, а не как инструмент сохранения капитала.

Таким образом, непрофильным инвесторам мы рекомендуем простой арендный бизнес: покупать недвижимость и сдавать её в аренду. Это низкорискованная и несложная в реализации стратегия.

Бюджет и типы объектов

Мы рекомендуем рассматривать инвестиции в зарубежную недвижимость при бюджете от 200 тыс. евро. Дешевле, за редким исключением, трудно купить ликвидный объект. В этом сегменте мы рекомендуем покупать жилые апартаменты. Среди их преимуществ — высокая ликвидность и стабильный спрос.

При бюджете свыше 2,5 млн евро стоит ориентироваться на коммерческие объекты — в первую очередь торговую недвижимость и дома престарелых.

Независимо от бюджета, 50–60 % от стоимости объекта обычно можно взять в кредит, так что инвестиции в доходную недвижимость можно начинать и со 100 тыс. евро собственных средств.

Типы коммерческой недвижимости и их параметры
Данные Tranio (средние рекомендованные показатели)*

* Средние показатели для объектов:

• в благополучных районах крупных европейских городов;
• новые объекты или после капитального ремонта;
• арендные контракты в начале срока действия.

Локация

От расположения объекта напрямую зависят риски и доходность инвестиций. Мы рекомендуем инвестировать в страны с развитой экономикой и стабильной политической системой. Наименьшими рисками отличаются Австрия, Великобритания, Германия, США, Франция и Швейцария: в этих странах меньше всего вероятность гиперинфляции, падения национальных валют и сокращения ВВП.

Большинство российских клиентов предпочитают Германию из-за географической близости, а также потому, что по сравнению с другими перечисленными странами доходность в Германии немного больше, условия кредитования лучше, а налоги немного ниже. Но другие страны из этого списка тоже представляют интерес: например, одни инвесторы выбирают США, потому что ожидают там большей капитализации, другие опасаются ослабления германской экономики из-за политических событий, а третьи приобретают доходную недвижимость в странах, где сосредоточены их деловые или личные интересы.

Мы советуем также учитывать, в какой валюте будут номинированы траты семьи инвестора через 5–10 лет. Например, если у вас есть жилая недвижимость в Великобритании и там же учатся ваши дети, то стóит присмотреться к объектам, арендный доход от которых генерируется в фунтах стерлингов.

Среди населённых пунктов лучше выбирать либо мегаполисы и их благополучные пригороды, либо города средней величины с растущим населением, развитым рынком труда и потенциалом экономического роста. Мы советуем ориентироваться на проверенные локации, в которых уже есть успешный опыт инвестиций соотечественников. Например, удачные варианты — западноевропейские столицы и крупные города Западной Германии.

Выбор района зависит от типа недвижимости. Например, уличные магазины лучше покупать на центральных улицах с оживлённым трафиком, а торгово-складские помещения — на выезде из крупного города рядом с трассой.

Арендаторы и арендный договор

Если вы сдаёте в аренду жилую недвижимость, то в качестве съёмщиков предпочтительны представители среднего класса с хорошей кредитной историей и стабильными доходами. А в сегменте коммерческой недвижимости наименее рискованны объекты, которые уже сданы в аренду крупным корпоративным арендаторам, работающим на рынке десятки или сотни лет. Вероятность банкротства таких съёмщиков меньше, чем мелких частных компаний. Информацию о финансовом состоянии арендаторов можно запросить у юристов в процессе экспертизы объекта (Due Diligence).

Объекты с большим количеством арендаторов (например, доходные дома или торговые центры) не подходят зарубежным непрофильным инвесторам. По нашему опыту, если съёмщиков больше пяти, это существенно увеличивает риски менеджмента и повышает требования к профессионализму управляющей компании. Лучше всего приобретать недвижимость с единственным арендатором.

Важное условие арендного договора — разделение расходов на содержание объекта между собственником и арендатором: кто оплачивает налог на недвижимость, коммунальные услуги, страховку и другие статьи расходов. Мы советуем снижать риски, покупая объекты, в которых максимум эксплуатационных расходов возложен на арендатора. Договора такого типа называются NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease), их отличия от других вариантов показаны в таблице:

Рекомендуется приобретать объекты c долгосрочными (10–20 лет) арендными контрактами без права расторжения, причём с жёсткой арендной ставкой без привязки к операционным показателям бизнеса арендатора. Имейте в виду, что такой договор накладывает обязательства на обе стороны: речь не только о том, что арендатор гарантирует стабильную арендную плату на весь этот срок, но и о том, что собственник не имеет права выселить арендатора до окончания срока договора.

Долгосрочные контракты дают инвестору дополнительную страховку от ценовых коррекций, от которых не защищены даже самые надёжные рынки недвижимости. Если вы инвестировали в объект с 15–20-летним контрактом, то с высокой долей вероятности период снижения цен придётся на первые 10 лет владения, поскольку циклы рынка недвижимости сменяют друг друга каждые 7–10 лет. При жёстких контрактах на 15–20 лет ценовые колебания не отразятся на вашем доходе, так как нельзя досрочно расторгнуть договор или снизить арендную плату. Таким образом, вы сможете подождать, пока рынок восстановится, и выйти из проекта при удачной конъюнктуре.

Даже при продолжительных контрактах обычно можно индексировать арендные ставки в соответствии с инфляцией, то есть ежегодно повышать их примерно на 1–2 %. При позитивном развитии рынка в этом есть свои минусы. Например, если рынок недвижимости каждый год растёт на 4 %, и через 10 лет вы хотели бы сдавать объект существенно дороже роста инфляции — вы не сможете этого сделать, потому что вас ограничивает контракт. Поэтому инвесторам, которые верят в подъём рынка в долгосрочной перспективе, лучше покупать объекты с пятилетними контрактами (например, торговую недвижимость на пешеходных улицах) и индексировать стоимость аренды по окончании контракта.

Потенциал роста стоимости

Низкорискованные активы на западных рынках продаются с начальной арендной доходностью от 3 до 7 %. Покупать объекты с начальной доходностью более 7 % мы считаем неоправданным и невыгодным для зарубежного инвестора: в таких проектах высока вероятность, что на горизонте 5–10 лет реализуется какой-либо риск, стоимость ликвидации которого окажется выше, чем премия за риск на входе.

Кроме того, рынки с низким уровнем рисков и доходности (как правило, это центры и престижные районы крупных городов) дорожают быстрее, чем те, что характеризуются высокой начальной доходностью и сопутствующими высокими рисками.

Например, как показал проведённый Tranio ретроспективный анализ цен на недвижимость в США, с 2001 по 2015 год объекты с начальной доходностью 3 % росли в цене в среднем на 5 % в год, с доходностью 5 % — на 4,7 %, с доходностью 7 % — только на 3,5 % в год, а объекты с доходностью 9 % могли падать в цене. При этом среди дешевеющих объектов меньше всего теряли в стоимости те, что имели более низкую доходность. Вероятность падения цены выше у объектов с более высокой начальной доходностью, так что с учётом вероятности реализации этого риска объекты с начальной доходностью 3–7 % дают в итоге бóльшую суммарную доходность.

Для прогноза роста цен важны также перспективы развития района. Быстрее всего дорожает недвижимость там, где происходит джентрификация — процесс, при котором промышленные районы превращаются в престижные жилые, облагораживается территория, развивается инфраструктура, а население с низким уровнем доходов вытесняется более состоятельным. При этом наиболее выигрышны районы, которые находятся близко от центра города или имеют удобное транспортное сообщение с центром.

Оптимальная доходность зависит не только от рисков, но и от срока инвестиций. Чем меньше срок, тем бóльшая начальная доходность имеет смысл в рамках диапазона 3–7 %. Например, без учёта кредита при 20-летнем сроке инвестирования наибольшая совокупная доходность (с учётом роста капитализации) достигается при начальной доходности 3,8–5,8 %; а если срок инвестирования — 10 лет, то оптимальная начальная доходность — 4,5–6,5 %. Такой вывод аналитики Tranio получили в результате исследования 100 пар «доходность — прирост капитализации» для жилой и нежилой недвижимости Германии.

Кредит

Можно увеличить доходность с помощью ипотеки.

Деньги, привлечённые за счёт ипотеки, стоят дешевле, чем арендатор платит за аренду. Например, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии можно рассчитывать на кредит в размере до 60 % от стоимости объекта под 2–3 % годовых. При арендной доходности 6,5 % доходность на вложенный капитал с учётом кредита может достигать 8–10 %.

В общем случае самые дешёвые кредиты — с плавающей ставкой без возможности досрочного погашения, а самые дорогие — с фиксированной ставкой, допускающие досрочное погашение.

Лучше брать кредит на продолжительный срок (10–15 лет): чем больше срок, тем дороже деньги, но и тем меньше риск, что негативная конъюнктура рынка повлияет на условия рефинансирования. В случае коммерческой недвижимости рекомендуется оформлять ипотеку по схеме, при которой в первую очередь платятся проценты, а тело кредита — ближе к концу срока кредита. При этом желательно, чтобы к концу срока было погашено не менее 40–50 % тела.

Не стóит перекредитовывать объект и брать в долг слишком много. Но и не следует занимать слишком мало, так как странно было бы не использовать возможность взять кредит дешевле, чем платит арендатор.

Оптимизация налогов

Что касается оптимизации налога на доходы, то физические лица в Европе и США платят его пропорционально размеру дохода, и недвижимость стоимостью до 1 млн евро проще оформить на физическое лицо. Более дорогой объект выгоднее зарегистрировать на компанию, потому что у юридических лиц обычно плоская и более низкая ставка налога на прибыль. Также компаниям легче снижать налогооблагаемую базу за счёт амортизации и вычетов по займам от банка и учредителя.

Лучше всего, если сделку удаётся организовать так, чтобы платить налоги только в стране нахождения объекта недвижимости. Такая возможность зависит от налогового резиденства инвестора, межгосударственных соглашений об избежании двойного налогообложения, формы собственности и других факторов. Консультанты Tranio при помощи налоговых советников помогают каждому клиенту индивидуально структурировать сделку и оформить кредит на оптимальных условиях.

Выход из проекта

Обычный срок владения доходной недвижимостью до продажи — 5–20 лет. Как правило, нужно не менее 13–14 лет, чтобы объект окупился и начал приносить прибыль. В некоторых странах инвесторы ориентируются на срок, при продаже после которого не выплачивается налог на прирост капитала (например, в Германии это 10 лет).

Можно ли будет выгодно продать недвижимость через много лет — один из ключевых рисков инвестиций, который часто не учитывают клиенты, интересующиеся высокой доходностью. Их привлекают предложения с начальной доходностью 8 % и выше; типичные примеры — парковки или жильё для студентов на периферии. Ключевой недостаток таких объектов — низкая ликвидность, то есть маленький спрос на покупку. Если вы соберётесь их продать, придётся существенно снизить цену, что в итоге нивелирует высокую начальную доходность.

При горизонте планирования 10–20 лет мы советуем рассматривать коммерческую недвижимость с начальной доходностью 5 % (при соблюдении остальных рекомендаций из этой статьи). Чаще всего их стоимость растёт на 2–3 % в год вместе с рынком или даже быстрее него. Это надёжные объекты, которые можно выгодно продать и раньше запланированного срока, если ваши планы изменятся. А при стрессовом сценарии такая недвижимость меньше теряет в цене, чем более рискованные объекты с высокой начальной доходностью.

Однако если вы собираетесь продать объект через 1–3 года, то лучше всего покупать наиболее доходную недвижимость в регионе с потенциалом роста. Сегодня одной из таких локаций в Европе считается Испания с её центральными рынками Мадрида и Барселоны. Впрочем, нельзя сказать, сохранится ли рост этих рынков в ближайшие 10–20 лет, поэтому для долгосрочных инвестиций нацеленных на сохранение капитала лучше выбирать более предсказуемые локации.

Если вы планируете не продавать недвижимость, а оставить её наследникам, то важно выбрать правильный формат владения, чтобы оптимизировать налоги на наследство. Например, во Франции нет налогов на наследование и дарение, если объект зарегистрирован на гражданскую компанию по операциям с недвижимостью (SCI). А в Великобритании налогом на наследование не облагается недвижимость, оформленная на офшорную компанию.

•

Вот сводка основных рекомендаций Tranio для инвесторов в зарубежную недвижимость:

Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio